Schönheitsreparaturen / Renovierung

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Kombination von Renovierungsklauseln

Der Vermieter, der ein Mietvertragsformular verwendet, muss darauf achten, dass er dem Mieter nicht gleichzeitig eine Anfangsrenovierungsverpflichtung und zusätzlich Renovierungspflichten für die Vertragslaufzeit auferlegt. Diese Kombination kann in einem Formularmietvertrag dazu führen, dass gar keine Renovierungsverpflichtung des Mieters besteht, da dieser dann nach den Rechtsmaßstäben des Vertragrechts übermäßig benachteiligt sein kann (AG Dortmund, Urteil vom 16.12.2003, 125 C 9962/03; ähnlich auch LG Hamburg, Urteil vom 12.9.2003, 311 S 152/01). Bei nichtigen Vertragsbestimmungen zur Schönheitsreparatur tritt der gesetzliche Zustand ein, wonach nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Erhaltung des Mietobjektes schuldet.

Renovierungsfristen

Viele Mietverträge enthalten Renovierungsfristen, wonach beispielsweise Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und andere Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren sind. Nach Rechtsprechung des BGH sind solche Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen grundsätzlich unwirksam, sofern die Renovierungen nach dem Vertragswortlaut in diesen Zeitabschnitten in jedem Fall auszuführen sind – gleichgültig, in welchen Zustand die Wohnung ist (sog. starrer Fristenplan; vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03, sowie zuletzt Urteil vom 05.04.06, VIII ZR 178/05). Ist hingegen nur vereinbart, dass Schönheitsreparaturen bei Bedarf, also dann, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist, geschuldet sind, hat der Vermieter möglicherweise sogar während des laufenden Mietverhältnisses einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages, der ihn in den Stand versetzt, die vom Mieter unterlassenen Schönheitsreparaturen anderweitig ausführen zu lassen. Voraussetzung ist, dass der Mieter nach objektiver Betrachtungsweise mit seiner Renovierungspflicht in Verzug geraten ist (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 192/04).

Eckart Jakob
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Wandfarbe

Meistens dreht sich der Streit zwischen Vermieter und Mieter darum, ob der Mieter seine Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen erfüllt hat. Renoviert der Mieter allerdings, ohne dazu verpflichtet zu sein, muss er darauf achten, dies in einer als ordnungsgemäß zu empfindenden Weise zu tun. Er darf zum Beispiel eine Wohnung nicht in kräftigen Farben streichen, da dies als Verschlechterung der Mietsache betrachtet werden muss. Streicht er etwa ein Zimmer gelb, das nächste Zimmer blau, ein weiteres rot, den Flur rot, gelb und grün und die Küche ebenfalls grün, macht er sich schadenersatzpflichtig, da damit die Grenzen des normalen Geschmacks überschritten werden. Der Vermieter müsste dann, um die Wohnung in einen Normalzustand versetzen und sie neu vermieten zu können, erneut Renovierungsarbeiten durchführen. Allenfalls der Anstrich eines Badezimmers in einer Pastellfarbe, z.B. Hellblau, kann noch toleriert werden (KG, Teilurteil vom 09.06.2005, 8 U 211/04).

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Seiten in diesem Artikel:
Seite  1:  Rechtsprechung zum Mietrecht 2003 bis 2005
Seite  2:  Der Mietvertrag
Seite  3:  Mieterhöhung
Seite  4:  Nebenkostenabrechnung
Seite  5:  Schönheitsreparaturen / Renovierung
Seite  6:  Sonstige Streitigkeiten
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