Rangvorbehalt bei öffentlich gefördertem Grundstück

27. Oktober 2017 Thema abonnieren
 Von 
Topsy
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Rangvorbehalt bei öffentlich gefördertem Grundstück

Liebe Forenmitglieder,

bisher war ich nur stille Mitleserin des Forums und bin begeistert von eurem Elan & der enormen Hilfsbereitschaft.
Nun stehe ich selbst vor einem Problem & vielleicht kann mir ja jemand helfen.

Wir möchten gerne ein kommunal gefördertes Grundstück kaufen, dass wir in einem Vergabeverfahren erhalten haben. Die Förderung (Reduktion des qm-Preises) ist an die Verpflichtung geknüpft, das zu errichtende Wohnhaus mind. 10 Jahre selbst zu bewohnen. Ansonsten ist der Förderbetrag abzgl. der Jahre der Nutzung an die Stadt zurückzuzahlen. So weit so gut.

Der Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreisnachlasses soll als Grundschuld eingetragen werden. Zudem stimmt der Verkäufer einem Rangvorbehalt in Höhe von x€ zu. Wir haben nun das Problem, dass die Höhe x des Rangvorbehalts zu gering ist für die Darlehenssumme (Grundstück+Baukosten), die wir aufgrund einer geringen Eigenkapitalquote benötigen & auch von der Bank erhalten würden. Kann die Bank jedoch nicht mit der kompletten Summe in den 1. Rang wird die Finanzierung platzen.

Ich sehe eigentlich nur die Möglichkeit, dass die Kommune die Höhe des Rangvorbehalts zu Gunsten der Finanzierung erhöht, befürchte jedoch, dass sie diese Bitte ablehnt.

Hat jemand von euch soetwas oder ähnliches schon erlebt oder davon gehört & vielleicht einen guten Tipp für uns?

Ich hoffe nicht, das unser Haustraum nun platzt, wegen einer potentiell (und in unserer Lebensplanung nicht vorgesehen) Vertragsstrafe, die unserer Finanzierung den Rang „wegnimmt".

Vielen Dank schonmal im Voraus.

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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 196x hilfreich)

Verstehe ich das richtig, dass der 1. Rang für eine Grundschuld freigehalten wird, deren Wert dann zur Errichtung des Gebäudes dienen soll?

Falls das so ist, könnte man mit der Gemeinde vielleicht ausmachen, dass nicht eine Grundschuld eingetragen wird, sondern eine Hypothek? Grund ist folgender: Eine Grundschuld wird stets in fester Höhe eingetragen, sie vermindert sich auch bei Zahlungen auf das zugrunde liegende Darlehen nicht. Eine Hypothek dagegen vermindert sich (akzessorisch) um diejenigen Beträge, die vom Schuldbetrag abgehen. In diesem Falle sollte ein Notar klären, ob der Grundbucheintrag zugunsten der Gemeinde etwa folgende Form haben könnte:
"Eine Hypothek ab dem 1. Januar 2018 zugunsten der Gemeinde Lummerland in Höhe von xx.xxx,00 Euro, die sich jährlich um 10 v.H. verringert und die im Rang den eingetragenen Grundschulden nachsteht."

Dies sind lediglich meine laienhaften Gedanken als Anregung.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Topsy
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort.

Genauer Wortlaut ist „mehrfach ausnutzender Rangvorbehalt zur Eintragung von Grundpfandrechten bis zu einem Betrag i.H.v....€" Und ebendieser Betrag ist zu gering für unsere Darlehenssumme, die zur Finanzierung des Grundstücks & des Bauvorhabens angesetzt wurde.

Ich denke, deine Formulierung würde unser Problem heilen, da, wenn ich das richtig verstehe, alle Grundschulden & somit die gesamte Finanzierung der Bank vorrangig behandelt würde & gleichzeitig sogar die Nutzungsdauer und somit potentielle Restvertragsstrafe korrekt abgebildet würde. Allerdings weiß ich nicht, ob die Gemeinde da mitmacht. Aus irgendeinem Grund hat sie ja obigen Wortlaut in dem Kaufvertrag gewählt.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 196x hilfreich)

Rückfrage: Um welches Bundesland handelt es sich?

Ggfls. ist nämlich die Formulierung von der Kommunalaufsicht (je nach Bundesland Landkreis, Bezirksregierung oder Landesministerium) vorgegeben. Die Kommune kann jedoch nach Beratung mit einem Notar andere rechtlich zulässige Formulierungen wählen, nur wissen das viele Amtsleiter/Bürgermeister nicht und halten sich sklavisch an die Vorgaben aus den Landesministerien. Vorschlag wäre, Gemeinde und Notar zu einer Beratung zusammenzuholen und die Möglichkeiten mit dem Notar zu besprechen.

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Topsy
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Wir sind in NRW.

Grundsätzlich ist es uns eigentlich egal, ob es sich um die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek durch die Gemeinde handelt. Wichtig ist jedoch, dass der „Freibetrag" für den 1. Rang angehoben wird, da wir die Darlehenssumme nicht splitten können. Da geht ansonsten keine Bank mit. Und wir benötigen eben eine relativ hohe Summe aufgrund einer geringen Eigenkapitalquote.

Momentan sieht es so aus, dass Familien mit Vermögen bzw. höherem Eigenkapital keine Probleme mit dem Kaufvertrag haben werden. Das macht für mich irgendwie keinen Sinn. So wird es Familien ohne Vermögen doch weiterhin verwehrt Eigentum zu bilden. Das kann doch nicht der Sinn einer kommunalen Eigenheimförderung, die ja hinter so einem öffentlichen Vergabeverfahren steht, sein. Zumal, wie ich ja bereits geschrieben habe, die Banken unser Vorhaben finanzieren würden.

Gibt es wohl irgendeine Richtlinie, die besagt, wie hoch der Rangvorbehalt sein darf, oder meint ihr, dass wir da noch ne Chance haben diesen anzuheben? Schlimm finde ich vorallem, dass es sich ja nur um eine Absicherung des Förderbetrags im Falle eines Vertragsbruches handelt & somit um eine „Schuld", die ja noch nicht mal existiert. Die Gemeinde bekommt den Kaufpreis ja unmittelbar über unsere Darlehenssumme bezahlt.

Mit unserem Notar haben wir schon gesprochen. Er sagte, wir sollen mit der Gemeinde sprechen, den Sachverhalt erklären & um die Anhebung der Höhe des Rangvorbehalts bitten. Wir befürchten allerdings, dass unsere zuständigen Sachbearbeiter im Amt, unsere Anfrage/Bitte direkt abschmettern werden, weil es ja irgendeinen Grund geben muss, warum die Höhe so gewählt würde & andere Grundstücke ja ebenfalls mit dieser Einschränkung verkauft werden.

Vielen Dank für eure Unterstützung.

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