Räumungsklage und Zwangsräumung

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Zwangsvollstreckung Rubrik, Zwangsvollstreckung, Räumungsklage, Zwangsräumung, Räumungsurteil, Gerichtsvollzieher, Miete

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Keine Zwangsräumung der Wohnung ohne Räumungsurteil (Titel)

Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird der Vermieter den Mieter zunächst auffordern, die Wohnung zu räumen und die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen, sondern muss vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht Räumungsklage erheben. Für Rechtsstreitigkeiten in Wohnraummietsachen ist - unabhängig von der Höhe des Streitwertes - das Amtsgericht in erster Instanz zuständig, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden (§ 29 a ZPO i. V. m. § 23 Nr. 2 GVG).

Der Vermieter muss sich dort einen sogenannten  Räumungstitel ("Räumungsurteil") besorgen. Der Räumungstitel muss alle in der Wohnung dauerhaft lebenden Personen umfassen, die vor Beendigung des Mietverhältnisses ein Recht zum Besitz an der Wohnung hatten (z.B.:  Ehegatte oder auch Untermieter). Gemäß § 750 ZPO darf die  Zwangsvollstreckung nämlich nur dann beginnen, "wenn die Personen, für und gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind und das Urteil bereits zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird."

Michael Kohberger
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Der Gerichtsvollzieher prüft bei der Zwangsräumung nur,  ob sich die Räumungsverpflichtung nach dem vom Gläubiger beigebrachten Titel (Räumungsurteil) gegen den von ihm bei der Zwangsräumung vor Ort festgestellten Besitzer der Mietsache richtet. Materiell rechtliche Fragen wie das Besitzrecht sind  nicht im formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahren, sondern bereits im Erkenntnisverfahren im Rahmen der Räumungsklage  zu klären. So der der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 14.08.2008, Az.: I ZB 39/08

Für von einer anstehenden Zwangsräumung Betroffene gibt es grundsätzlich noch die Möglichkeit, Räumungsschutz nach § 765 a ZPO beim zuständigen Vollstreckungsgericht zu beantragen. Allerdings ist der Antrag gemäß § 765a Abs. 3 ZPO bis spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen.

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