Räumungsklage gegen "Mietnomaden"

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Möglichkeiten zur Kündigung von Mietern

Der Mieterschutz in Deutschland wurde kontinuierlich (zurecht) erhöht. Dadurch kann es auf der anderen Seite allerdings zu Schwierigkeiten kommen, wenn Mieter diesen Schutz ausnutzen.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB liegt insbesondere vor, wenn:

	1.	dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
	2.	der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
	3.	der Mieter
		a)	für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
		b)	in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ausschluss der Kündigung

Zu beachten gilt weiter:

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

	1.	eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
	2.	die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
	3.	der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Handlungsempfehlung für von säumigen Mietern betroffenen Vermietern

Es empfiehlt sich daher, wenn der Mieter beispielsweise mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug ist, neben der außgerordentlichen Kündigung eine Abmahnung und danach noch zusätzlich eine ordentliche Kündigung zukommen zu lassen.

Dies hat den Vorteil, dass der Mieter mit der o.g. Nachzahlung zwar die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen kann, nicht aber die ordentliche Kündigung (vgl. BGH, Urteil v. 16.2.2005, VIII ZR 6/04).

Es ist daher anzuraten wie folgt vorzugehen:

1) Abmahnung wegen Zahlungsverzuges und Fristsetzung zur Nachzahlung

2) Aussprechen der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung

3) Ggf. Räumungs- und Zahlungsklage

Wenn Sie dafür Unterstützung brauchen sollten, steht Ihnen meine Kanzlei gerne (bundesweit) zur Seite.