Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

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Häufigster Streitpunkt im Verhältnis Makler / Interessent ist, ob der Immobilienmakler einen Anspruch auf die geforderte Provision (Courtage) hat oder nicht. Problematisch ist nämlich, dass der Interessent sich oft gar nicht darüber bewusst ist, einen Vertrag mit dem Makler abgeschlossen zu haben. Ebenso oft geht der Makler irrig davon aus, dass er aufgrund eines vermeintlichen Vertrages einen Anspruch auf Courtage gegenüber dem Interessenten hat.

Grundlage für die Entstehung eines Provisionsanspruchs ist zunächst ein so genannter Mäklervertrag im Sinne der §§ 652 ff BGB. Ein solcher kommt – wie alle Vertragstypen – durch Angebot und Annahme zustande. Eine Schriftform ist, bis auf einige Ausnahme, grundsätzlich nicht erforderlich. D. h., der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Ist der Vertragsschluss zwischen den Parteien streitig, obliegt der Beweis für das Zustandekommen des Vertrages dem Makler. Dieser Beweis wird dem Makler bei einem mündlichen Vertrag naturgemäß schwerer fallen.

Maurice Moranc
seit 2007 bei
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Nicht selten kommt es aber zwischen Makler und Interessent zu keinen eindeutigen Vertragsverhandlungen. In diesen Fällen ist ein Vertragsabschluss aber nicht von vorn herein ausgeschlossen. Möglich ist nämlich, dass es zu einem konkludenten Vertragsschluss gekommen ist. Dies bedeutet, dass aufgrund des Verhaltens der Parteien von einem Vertragsschluss auszugehen ist, ohne dass dies ausdrücklich zur Sprache kam.

Häufigster Fall ist, dass der Makler ein Provisionsverlangen gegenüber dem Interessenten äußert und dieser, ohne dem Verlangen zu widersprechen, Maklerleistungen wie z. B. Objektbesichtigungen entgegen nimmt. Wendet sich der Interessent an einen Makler, um diesen damit zu beauftragen, ihm ein geeignetes Objekt zu suchen, ist dies aus Sicht des Maklers ebenfalls als Angebot zum Abschluss eines Mäklervertrages zu verstehen. Anders aber, wenn der Interessent sich lediglich nach Angeboten aus dem bestehenden Objektpool des Maklers erkundigt. Hierin ist in der Regel noch kein Angebot auf Abschluss eines Vertrages zu erkennen.

Begründet der Makler, der bereits durch den Verkäufer eines Objekts beauftragt wurde, gegenüber dem Interessenten seinen Provisionsanspruch mit dem Abschluss eines Mäklervertrages, muss er zuvor gegenüber dem Interessenten deutlich gemacht haben, dass die Provision vom diesem zu leisten ist. Hat er dies nicht verdeutlicht, kann der Interessent davon ausgehen, dass die Provision vom Verkäufer zu entrichten ist. Ein Anspruch des Maklers gegenüber dem Interessenten besteht dann regelmäßig nicht.

Gerade in den Fällen dieser, für die Parteien verwirrenden, konkludent geschlossenen Mäklerverträge ist eine Beurteilung der Rechtslage nur unter Beachtung der Besonderheiten des Einzelfalls möglich.

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

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