Nießbrauchbelastetes Haus, Nießbraucher hat titulierte Forderung gegen Eigentümer + möchte Haus vers

29. Mai 2017 Thema abonnieren
 Von 
karl+napp
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 4x hilfreich)
Nießbrauchbelastetes Haus, Nießbraucher hat titulierte Forderung gegen Eigentümer + möchte Haus vers

Hallo Leute,

mal folgende Fallkonstellation:

Nießbrauchberechtigter N hat eine titulierte Forderung gegen den Eigentümer E.

Nießbrauch ist im erstrangig im Grundbuches eingetragen.

Kann N eine Vollstreckung in das Hausgrundstück betreiben in der Absicht, sich das Haus quasi zum Nulltarif unter den Nagel zu reißen?

Seine Forderung beträgt nur einen Bruchteil des Hauswertes, sagen wir mal 30.000 EUR Forderungssumme gegenüber einem Marktwert (Verkehrswert) des Hauses i.H.v. 180.000 EUR. Wobei der Marktwert ja faktisch NULL wäre - ein nießbrauchbelastetes Haus hat keinen realen Marktwert.

Außer N wird es ja wohl kaum Mitbieter geben - wer "kauft" schon ein Haus mit einem Nießbrauch.

Insofern bräuchte N nur einen zweiten Versteigerungstermin "abwarten", und dann bei Wegfall der 50% Grenze mit einem sehr geringen Gebot von z.B. 10.000 EUR die Immobilie ersteigern.

Er hätte das Haus für einen Appel und ein EI bekommen und der dann ehemalige Eigentümer immer noch 20.000 EUR Schulden bei ihm.

Grundsätzlich müßte dies doch möglich sein?




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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von karl+napp):
einem Marktwert (Verkehrswert) des Hauses i.H.v. 180.000 EUR. Wobei der Marktwert ja faktisch NULL wäre - ein nießbrauchbelastetes Haus hat keinen realen Marktwert.

Die Annahme dürfte nur Zutreffen falls der Nießbraucher gerade mal 30 Jahre alt sein würde. Bei einem 60 oder 70 jährigem Nießbraucher eignet sich so ein Objekt sehr gut als Anlageobjekt, zwar nicht den kompletten Verkehrswert, sonder eher die 50% plus sind real.Denn es fallen ja während der Zeit keine Kosten für den Invest an, und der Nießbraucher hat die gesetzliche Erhaltungspflicht der Sache, und braucht nur die Zeit des Ablebens abwarten. In vielleicht geschätzten 25 Jahren Zeit, verdoppelt sich damit die Geldanlage, ganz zu schweigen ja nach Lage auch der Wert der Immobilie.
Zitat (von karl+napp):
Außer N wird es ja wohl kaum Mitbieter geben - wer "kauft" schon ein Haus mit einem Nießbrauch.

Genau hier liegt eben die falsche Annahme, es gibt öfters mal solche kleinere Summen auf Omas und Opas Sparbüchern, für die Enkel.
Sollte es dazu dann fremde Eigentümer geben, kann sich der Nießbraucher schon mal freuen, die werden auf die gesetzliche Erhaltungspflicht des Eigentum sehr genau achten.

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#2
 Von 
karl+napp
Status:
Frischling
(38 Beiträge, 4x hilfreich)

Danke für die Antwort!

Zitat (von 0815Frager):

Bei einem 60 oder 70 jährigem Nießbraucher eignet sich so ein Objekt sehr gut als Anlageobjekt, zwar nicht den kompletten Verkehrswert, sonder eher die 50% plus sind real.Denn es fallen ja während der Zeit keine Kosten für den Invest an, und der Nießbraucher hat die gesetzliche Erhaltungspflicht der Sache, und braucht nur die Zeit des Ablebens abwarten.

In vielleicht geschätzten 25 Jahren Zeit, verdoppelt sich damit die Geldanlage, ganz zu schweigen ja nach Lage auch der Wert der Immobilie.


Noch attraktiver wäre diese Variante, wenn der Nießbraucher z.B. bereits 83 Jahre alt wäre.

Zitat (von 0815Frager):

Sollte es dazu dann fremde Eigentümer geben, kann sich der Nießbraucher schon mal freuen, die werden auf die gesetzliche Erhaltungspflicht des Eigentum sehr genau achten.


Oftmals gibt es in Überlassungsverträgen zwischen N und E bestimmte Vereinbarungen (z.B. öffentliche Lasten trägt der Übernehmer, Regelungen zu Hege und Pflege und dergleichen).

So ein Überlassungsvertrag betrifft inhaltlich ja nur den N und den E, ein potentieller Käufer/Ersteigerer müßte diesen Vertrag ja wohl kaum übernehmen.


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#3
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von karl+napp):
Oftmals gibt es in Überlassungsverträgen zwischen N und E bestimmte Vereinbarungen (z.B. öffentliche Lasten trägt der Übernehmer, Regelungen zu Hege und Pflege und dergleichen).

Egal was da drin steht, in der Regel gilt immer BGB 1030 bis 1060, kurz gefasst der Nießbraucher zahlt immer die Lasten.
Auch beim neuen Eigentümer bleibt das BGB aufrecht, und sollten Klauseln dabei sein, welche im Gegensatz zum BGB stehen, greift die Inhaltskontrolle.
Zitat (von karl+napp):
Noch attraktiver wäre diese Variante, wenn der Nießbraucher z.B. bereits 83 Jahre alt wäre.

Vielleicht für den Bieter, welcher selbst einziehen will. Ansonsten ist es gerade gut wenn Opa seinen Enkeln was vermachen will, ohne das man zur Schenkungssteuer kommt.

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