Nichteheliche Lebensgemeinschaft und Immobilien: Erwerb, Auseinandersetzung, erbrechtliche Übertragung

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Erbrecht Rubrik, nichteheliche, Lebensgemeinschaft, Immobilie, Trennung

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In Deutschland leben etwa drei Millionen Menschen in einer Partnerschaft ohne Trauschein zusammen. Für viele ist das Zusammenleben in einer solchen nichtehelichen Lebensgemeinschaft eine bewusst gewählte Alternative zur Ehe. Dabei möchten die Partner auf ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung im Rahmen der Vermögensbildung oftmals nicht verzichten. Doch Vorsicht: Schaffen sich unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie an, gibt es im Falle einer Trennung regelmäßig Streit um die Vermögensauseinandersetzung. Kostenintensive Gerichtsverfahren sind dann meist die Folge.

  1. Der gemeinsame Erwerb von Grundeigentum durch die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft findet im Rahmen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) statt, insbesondere dann, wenn beide Partner die Immobilie auch gemeinsam finanzieren. Dabei ist den Partnern in vielen Fällen gar nicht bewusst, dass sie mit dem Immobilienerwerb eine solche Gesellschaft gründen; denn meist wird dabei kein schriftlicher Gesellschaftsvertrag geschlossen. Eine solche GbR wird dann konkludent, also durch schlüssiges Verhalten, errichtet. Konsequenterweise kommen dann die gesellschaftsrechtlichen Vorschriften der §§ 705 ff. BGB zumindest entsprechend zur Anwendung. Erforderlich ist dabei, dass bei den beteiligten Partnern die Absicht einer gemeinsamen Wertschöpfung vorliegt, was im Hinblick auf den Bau bzw. Erwerb eines Hauses oder dem Kauf einer Eigentumswohnung normalerweise unproblematisch ist.

    Martin Diefenbach
    seit 2004 bei
    123recht.net
    Rechtsanwalt
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    Erbrecht, Kapitalanlagenrecht

    Zu beachten ist, dass ein wesentlicher Beitrag (wie etwa finanzielle Leistungen oder Bereitstellung von Arbeitskraft), den ein Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft für eine im Alleineigentum des anderen Partners stehende Immobilie geleistet hat, die erforderliche Absicht gemeinschaftlicher Wertschöpfung nicht ersetzen kann; ein solch wesentlicher Beitrag kann im Einzelfall nur einen Anhaltspunkt für das Bestehen einer solchen Absicht bilden. Die Annahme, dass wesentliche Beiträge eines Partners eine gemeinschaftliche Wertschöpfungsabsicht beider Partner beinhalten, setzt eine Gesamtwürdigung aller Umstände voraus; dabei sind insbesondere die Art des geschaffenen Vermögenswerts, die von beiden Seiten erbrachten Leistungen und die finanziellen Verhältnisse der Partner in der konkreten Lebensgemeinschaft zu berücksichtigen (vgl. BGH-Urteil v. 21. Juli 2003, Az. : II ZR 249/01).

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    Grundsätzlich ist der Abschluss eines schriftlichen Gesellschaftsvertrages aus Gründen der Rechtssicherheit dringend zu empfehlen. In einem entsprechenden Gesellschaftsvertrag sollten dann Regelungen hinsichtlich der Lastentragung, der Kündigung und insbesondere der Auseinandersetzung getroffen werden. Ist keine Regelung über die Auseinandersetzung getroffen, kommen die §§ 730 ff. BGB sowie ergänzend die Vorschriften der Gemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB zur Anwendung.

  2. Im Fall der Trennung gibt es oft große Probleme bei der Vermögensauseinandersetzung. Speziell geht es immer wieder um die gleichen Fragen:

    • Wer darf das Haus oder die Wohnung weiter behalten bzw. nutzen?

    • Welcher der Partner muss dem anderen Partner in welcher Höhe Geld ausbezahlen?

    • Wer erhält die Möbel bzw. den sonstigen Hausrat (vgl. hierzu den Aufsatz des Verfassers zur Auseinandersetzung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft im Hinblick auf Hausrat und sonstiges Mobiliarvermögen)?

    • Kann ein Partner von dem anderen Geld für Renovierungsarbeiten an einem Haus verlangen?

    Können die Partner hierüber keine Einigung erzielen, erfolgt die Auseinandersetzung nach den gesetzlichen Vorschriften: Bei Erwerb eines Grundstücks zu Bruchteilseigentum nach §§ 741 ff. BGB wird die Aufhebung der Gemeinschaft auf Dauer oder für einen bestimmten Zeitraum regelmäßig ausgeschlossen und die Eintragung als Gemeinschaftsaufhebungsausschluss in das Grundbuch beantragt. Ein solcher Ausschluss der Aufhebung wird jedoch durch einen wichtigen Grund zur Aufhebung – entgegen einer entsprechenden Eintragung - ermöglicht. Ein solcher Grund liegt bei einer wesentlichen Änderung der Umstände vor, die zu der Gemeinschaft geführt haben, wobei die Auflösung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hierzu zählt.

    Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt bei Grundstücken im Regelfall durch Teilungsversteigerung (vgl. § 753 BGB). Dann muss die Immobilie zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft versteigert werden. Das betrifft auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts bzw. Miteigentümergemeinschaften. Diese werden dann auf Antrag eines Miteigentümers auseinandergesetzt. Anstelle des Grundstückes tritt der nun zu verteilende Versteigerungserlös.

    Voraussetzungen des Verfahrens sind:

    • Antrag eines Teilhabers einer Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsgemeinschaft.

    • Sachlich und örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.

    • Vorliegen der sachlichen Voraussetzungen zur Auseinandersetzung, etwa ein wichtiger Grund.

  3. Im Hinblick darauf, dass von den Beteiligten selbst getroffene Regelungen meist besser sind als gerichtlich angeordnete, empfiehlt sich der Abschluss eines Partnerschaftsvertrages. Wichtig daher: Wer sich eine Wohnung oder ein Haus zulegen will, sollte zuvor einen Partnerschaftsvertrag abschließen. Darin ist u.a. Folgendes festzulegen:

    • Wer erhält das Haus nach der Trennung?

    • Soll das Haus veräußert werden? Wenn ja, wer bekommt welchen Anteil vom Kaufpreis?

    • Regelung bezüglich Rückzahlung eines Bankdarlehens nach der Trennung;

    • Regelung zur Verteilung von Hausrat wie Küchengeräte und Möbel;

    • Regelung zur Rückerstattung von Geld, das zum Immobilienerwerb zugewendet wurde, etwa durch Eltern;

  4. Ein Partnerschaftsvertrag ist allein jedoch nicht immer ausreichend, denn er begründet in der Regel nur einen schuldrechtlichen Anspruch. Wichtig ist deshalb, dass jeder der Partner, der Geld in die Immobilie investiert hat, sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lässt. Dies stellt eine höhere Sicherheit dar; denn ein verbriefter Anteil an einer Immobilie ist mehr wert, als ein bloß schuldrechtlicher Geldzahlungsanspruch gegen den Ex-Partner. Trägt einer von beiden einen höheren Investitionsanteil bezüglich der Immobilie, sollte dieser Partner seinem mehr investierten Betrag entsprechend mit einem höheren Eigentumsanteil im Grundbuch eingetragen werden. Leistet einer der Partner etwa zwei Drittel des Kaufpreises und der andere nur ein Drittel, dann können die Partner auch zu zwei Dritteln bzw. zu einem Drittel als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

  5. Die Partner sollten bezüglich einer gemeinsamen Immobilie auch Vorsorge über die Vermögensnachfolge treffen. Denn nichtverheiratete Paare beerben sich beim Tod eines Partners nicht automatisch gegenseitig. Nur Ehepaare haben ein gegenseitiges Erbrecht von Gesetzes wegen. Stirbt also einer der nichtehelichen Partner ohne Testament, dann wird sein Immobilienanteil an seine gesetzlichen Erben wie etwa Eltern oder Geschwister vererbt. Der überlebende Partner ist dann plötzlich gemeinschaftlich mit einem oder mehreren Familienmitgliedern des verstorbenen Partners Eigentümer der Immobilie. Dies kann natürlich problematisch werden, weshalb gilt: Wer seinen Partner absichern will, sollte diese Situation vermeiden und ein Testament verfassen, wonach der andere Partner im Todesfall den Anteil an der Immobilie erhalten soll.

  6. Fazit: Hilfreich ist es, in jedem Falle Klarheit über die eigene Rechtsposition zu erlangen, um auf dieser Grundlage im Falle der Trennung zunächst außergerichtlich mit dem ehemaligen Lebenspartner eine einvernehmliche Lösung im Rahmen der Auseinandersetzung zu finden. Wenn die Fronten zwischen den Beteiligten wegen der mit der Trennung meist verbundenen emotionalen Belastungen nicht zu sehr verhärtet sind, wird dies auch oft gelingen. In Fällen, in denen eine Seite stur bleibt, kann man seine Rechte mit guten Begründungen gerichtlich geltend machen.

Der Verfasser Martin Diefenbach, LL.M. ist Rechtsanwalt in Düsseldorf. Er ist auf die Beratung von Anlegern im Bank- und Kapitalanlagerecht spezialisiert. Bei Fragen können Sie sich an Herrn Rechtsanwalt Martin Diefenbach, LL.M. unter diefenbach@legitas.de oder telefonisch unter 0211 – 936 540 0 wenden.
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