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Neubau ETW - Probleme mit dem Bauträger / Mängel

 Von 
asraja
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)
Neubau ETW - Probleme mit dem Bauträger / Mängel

Hallo liebe Foren-Mitglieder,

ich stehe gerade kurz vor der Bauabnahme (bislang dachte ich, dass ist der Tag, an dem ich Schlüssel kriege, mittlerweile weiß ich, dass hier nur Mängel gesichtet werden sollen). In diesem Zusammenhang habe ich einige Fragen, da ich nicht weiß, ob es sich um "Mängel" handelt oder nicht und würde mich über Ihre/Eure Hilfe freuen :)

1. Laut Baubeschreibung soll ich im Bad eine Duschwanne mit "ca. 75 x 90 cm" eingebaut bekommen, das vorgesehene Loch hat aber nur 80 x 80 cm. Sind 5-10 cm Differenz ein Mangel? Es ist schon beengend muss ich sagen. Um eine größere Duschwanne einzubauen, müsste man jedoch die Trockenbauwand zur Badewanne entfernen.
Kann ich auf eine 75x90 Duschwanne bestehen und ist die bald eingebaute 80x80 Duschwanne ein erheblicher Mangel (Abweichung von der Baubeschreibung)?

2. Laut Bauzeichnung sollten Waschmaschine und Trockner ins Badezimmer. Hier gibt es eine kleine Nische, in der Wasservorrichtungen und Steckdosen installiert wurden - leider jedoch auch die Steuerung der Fußbodenheizung und Lichtschalter vom Badezimmer (wollte ich eigentlich AUSSEN).
Der Abstand der Rückwand bis zum Lichtschalter sind knappe 63 cm. Standardmaschinen haben ja bereits 60cm Tiefe, die Wasserleitungen ragen aber auch schon 5cm aus der Wand hinaus, so dass die Schalter "hinter" (eigentlich neben) den Maschinen und somit sehr schwer zu bedienen sein werden. Ist das ein Mangel, den ich jetzt noch ändern lassen kann?

3. Noch während der Bauphase habe ich einen Riss zur Nachbarwohnung gesehen (ein Betonelement war durchgerissen bis zur Nachbarwohnung) und diesen an die Baufirma und im Gespräch mit den Bauleiter gemelden und auf Mangelbehebung bestanden. Er wurde nun zugespachtelt. Soll man ihn nochmal aufführen, auch wenn man ihn nicht mehr direkt sieht (nur die Spachtelei darüber).

4. Die Balkontür weist von außen eine Delle auf, als hätte jemand versucht, sie aufzuhebeln. Ist dies ein Grund für eine neue Tür?

5. Ich muss die Wohnung in Eigenleistung Fliesen und Tapezieren. Die Toilette muss jedoch meiner Meinung nach bereits vorher eingebaut werden und dann durch mich voraussichtlich abgebaut, oder?

6. Die Tiefgarage hat leider keine "Zugangssperre" wie ein Rolltor oder ähnliches, wodurch sich bereits jetzt diverse fremde Fahrräder etc. dort befinden. Leider ist auch nichts in der Baubeschreibung aufgeführt. Kann man dies versicherungstechnisch durchsetzen?

7. Der Bauträger möchte den Aufzug erst in Betrieb nehmen, wenn alle Parteien eingezogen sind, um Kratzer zu vermeiden. Ich habe die Dachgeschosswohnung und möchte natürlich nicht zuerst Fliesen, dann die Küche etc. alles durch´s Treppenhaus nach oben tragen. -> Darf er das?

Was meinen Sie/meint ihr?
Vielen Dank bereits vorab! :)

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Mängel Neubau Bauträger


5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1868 Beiträge, 1136x hilfreich)

Grundsätzlich: jede Abweichung von der Baubeschreibung im Kaufvertrag ist ein Mangel, außer man hat die Abweichung selbst nachträglich gewünscht.

Auch Kleinigkeiten würde ich erst mal in die Mängelliste aufnehmen, man kann sich ja immer noch darauf einigen, das etwas so bleibt wie es ist (z.B. um im Gegenzug einen anderen strittigen Punkt behoben zu bekommen).

Meine Meinung zu den Punkten:

1. Mindestens ein Preisnachlaß sollte drin sein, der Bauträger spart ja den Umbau. Ich persönlich würde auf der größeren Wanne bestehen, falls bautechnisch machbar.

2. Der Lichtschalter sollte schon da sein, wo du ihn haben willst, und er muß natürlich frei zugänglich sein. Hier würde ich nicht verhandeln. Allerdings mußt du damit rechnen, das dir die Verlegung in Rechnung gestellt wird, falls du nicht nachweisen kannst, das ein Außenschalter vereinbart war.

3. ein geschlossener und unsichtbarer Riß ist kein Mangel, allerdings würde ich mir die Stelle gut merken. Der Bauträger ist ja noch ein paar Jahre in der Gewährleistung, wenn sich bis dahin an der Stelle nichts mehr gezeigt hat, dann ist es ja OK.

4. Du bezahlst eine neue Tür, also muß sie auch ohne jegliche Macke sein. Wenn dich die Macke nicht stört: ein Preisnachlaß sollte drin sein.

5. Eine Toilette wird immer erst auf den Fliesen montiert, sonst müßten ja die Anschlußrohre 2 mal angepasst werden. Die Sanitärfirma macht zuerst alle Anschlüsse (mit Baustopfen), dann kommt der Fliesenleger, und abschließend werden die Baustopfen von der Sanitärfirma entfernt und Waschbecken, Toilette und Heizung werden montiert.

6. Handelt es sich um ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen? Dann gehört die TG-Einfahrt nicht zu 'deiner Abnahme', sondern zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die WEG. Wenn aber in der Baubeschreibung nichts von einem Rolltor steht, dann muß der Bauträger auch keins einbauen. Die WEG kann natürlich auf eigene Kosten einj Tor nachrüsten lassen.

7. Wenn der Bauträger beim Aufzug (aus gutem Grund!) pingelig ist, dann solltest du es auch bei der Duschwanne usw. sein.
Ein Anrecht auf Aufzugsnutzung hast du nicht, zumal dann außer dir auch alle anderen Handwerker den Aufzug nutzen würden.

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#2
 Von 
asraja
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort!

Nach erfolgter Abnahme möchte ich euch hier den aktuellen Stand mitteilen:
1. Die Trockenbauwand wurde entfernt, innerhalb der nächsten Tage soll das Loch mit frischem Estrich ausgegossen werden und eine neue, 75x90 cm groß Duschwanne geliefert werden

2. Leider kein Ergebnis und nicht aufgenommen worden in der Mangelanzeige. Hinterher ist mir eingefallen: Wenn in der Nische Waschmaschine und Trockner stehen und dort der Regler der Fußbodenheizung ist, könnte ich Temperatur-/Heizprobleme im Bad bekommen, oder? Immerhin strahlen beide Geräte enorme Hitze aus!

3. Wurde nicht aufgenommen, aber ich soll zur Übergabe den Bericht des Statikers bezügl. Abnahme erhalten (ob der auf den Riss hingewiesen wurde, bezweifle ich!)

4. Für die Balkontür habe wurde mir wahlweise Geld oder Austausch angeboten

5. Toiletten, Badewanne, Waschbecken stehen im Kinderzimmer und warten auf meine Eigenleistung – wurde im Protokoll festgehalten

6. Es wird ein Rolltor installiert

7. Kein Ergebnis


Jetzt kommen allerdings neue Themen auf mich zu: Ich soll 100% vom Kaufpreis leisten VOR Schlüsselübergabe!
Ich finde, dies ist nicht gerechtfertigt, da immerhin die ganzen Badezimmersachen noch nicht eingebaut sind!
Außerdem habe ich jetzt leider festgestellt, dass ich wohl nicht einmal das Recht auf Einbehalt habe – was meint ihr:

Der Kaufpreis ist gemäß § 3 Makler- und Bauträgerverordnung in Teilbeträgen, nach dem die nachfolgend aufgeführten Grundvoraussetzungen sämtlich vorliegen, fällig und zahlbar:

- die Baugenehmigung, oder die Eingangsbestätigung der Gemeinde vorliegt, dass die eingereichten Bauvorlagen vollständig eingegangen sind und mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf;

- Eintragung der Vormerkung für den Käufer im Rang nach den in Abschnitt I. Ziffer 3. aufgeführten Belastungen oder an besserer Rangstelle; Belastungen, denen der Käufer durch Mitwirkung bei der Bestellung zugestimmt hat, dürfen der Auflassungsvormerkung im Range vorgehen;

- schriftliche Bestätigung des Notars, dass der Vertrag rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, insbesondere die Zustimmungserklärung sowie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung
der Grundstückseigentümerin;

- Vorlage des Freigabeversprechens der Grundpfandrechtsgläubiger, in der sie sich verpflichten, den veräußerten Grundbesitz aus dem Pfandverband zu entlassen, sobald der geschuldete Kaufpreis gezahlt ist.
Weiterhin haben sich die Grundpfandrechtsgläubiger für den Fall, dass das Bauvorhaben aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten hat, nicht fertiggestellt wird, zu verpflichten,

a) das Kaufobjekt freizugeben, hilfsweise der Auflassungsvormerkung des Käufers den Vorrang vor dem Grundpfandrecht einzuräumen, sobald der Käufer alle bis dahin fällig gewordenen Kaufpreisraten an die Grundpfandrechtsgläubiger vertragsgemäß gezahlt hat

b) oder die auf das angegebene Konto von dem Käufer eingezahlten Beträge ohne Zinsen, höchstens aber den auf die Käufer entfallenden vorhandenen Bauwert des Kaufobjektes Zug um Zug gegen Abgabe der Löschungsbewilligung für eine für den Käufer im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung an den Einzahler zurückzuerstatten.

Der Verkäufer erklärt hiermit widerruflich, dass die gesetzliche Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des vorbezeichneten Kaufpreises durch Einbehalt erbracht werden soll.
Unter Berücksichtigung des Einbehalts hat der Käufer entsprechend der Durchführung des geschuldeten Bauvorhabens folgende Raten zu zahlen, die Höhe der vom Käufer zu zahlenden Kaufpreisraten von dem Verkäufer nach einem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf festgelegt wird, wobei er sie nur aus den nachgenannten vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und höchstens sieben Teilbeträge anfordern darf:

a) 25 % nach Beginn der Erdarbeiten,
b) 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten,
c) 6,0 % für die Dachflächen und Dachrinnen,
d) 7,5 % für die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär-, Elektroanlagen,
e) 8,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
f) 4,4 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
g) 10,5 % für den Estrich und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
h) 2,1 % für die Fassadenarbeiten,
i) 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung des Kaufgegenstandes.

Der Einbehalt von 5 % des Kaufpreises wird fällig, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist, ferner dann, wenn das Vertragsobjekt zwar ohne wesentliche Mängel, aber nicht rechtzeitig fertiggestellt
wurde und die Verzögerung vom Verkäufer nicht zu vertreten ist. In den übrigen Fällen bestimmt sich die Fälligkeit des Einbehalts nach dem Gesetz.

Die erste Rate erhöht sich (ggf. nachträglich) um 5 Prozentpunkte auf 30 %, wenn der Verkäufer dem Käufer eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjekts ohne wesentliche Mängel gestellt hat. Die Stellung einer solchen Sicherheit bedarf nicht der Zustimmung des Käufers, muss diesem aber mindestens zwei Wochen vorher schriftlich angekündigt werden. Die Sicherheit ist zurückzugewähren, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig gestellt ist, ferner dann, wenn das Vertragsobjekt zwar ohne wesentliche Mängel, aber nicht rechtzeitig fertiggestellt wurde und die Verzögerung vom Verkäufer nicht zu vertreten ist. In den übrigen Fällen richtet sich ihre Rückgewähr nach dem Gesetz.

Sofern einzelne dieser Leistungen nicht anfallen, ist der jeweilige vom-Hundert-Satz auf die übrigen sieben Raten zu verteilen. Nach Eintritt der Zahlungsgrundvoraussetzungen sind die so berechneten Raten zu zahlen innerhalb von 10 Tagen, nachdem der Verkäufer den Käufer zur Zahlung unter Vorlage einer Bestätigung des Bauleiters über den Baufortschritt aufgefordert
Hat

Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er auch ohne Mahnung in Verzug.
Unbeschadet eines weitergehenden gesetzlichen Schadensersatzanspruches muss er dann die jeweilige Rate jedenfalls mit dem gesetzlichen Verzugszins verzinsen. Dieser beträgt nach Mitteilung des Notars 5 % über dem Basiszinssatz, und kann sich jeweils zum 1. Januar und 1. Juli verändern.


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#3
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2503 Beiträge, 670x hilfreich)

Hallo,

nicht persönlich nehmen, aber wenn man keine Ahnung vom Bau hat, empfehle ich dringend einen Architekten oder Bauing. hinzuzuziehen.

Unabhängig davon was im Vertrag steht: dies ist ein Leihenforum. Somit kann und es darf keine Rechtsberatung durchgeführt werden. Da es aber hierbei nicht um unerhebliche Summen geht, wäre es sinnvoll dies auch entsprechend professionell anzugehen.



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#4
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1868 Beiträge, 1136x hilfreich)

zu 2: der Regler für die Fußbodenheizung ist etwas anderes als ein Regler an einem Heizkörper. Am besten erkundigst du dich bei einem Heizungsmenschen, wie er das sieht. Hier kann es je nach Hersteller unterschiedliche Vorgaben geben.

zu 3: Falls der Hinweis auf den Riß nicht im Protokoll steht, dann würde ich dem Bauträger einen Brief schreiben, in dem du das Besprochene (Hinweis auf den Riß, Zusage des Berichts des Statikers) zusammenfaßt. Diesen Brief kannst du dann mit einem Zeugen dem Bauträger übergeben und hast damit einen Beleg dafür, das du den Bauträger frühzeitig informiert hast, und was dir der Bauträger versprochen hat.

zu 5: wurde geklärt, wer für Montage des Porzellans zuständig ist? Das kann wichtig werden, wenn es um die Frage geht: Ist die Wohnung fertig, und wer ist für eine eventuelle Verzögerung zuständig.

Zur Kaufpreiszahlung:

Der Einbau des Porzellans ist von deiner Eigenleistung abhängig, das darfst du nicht als Argument gegen den Bauträger verwenden. Frage ihn doch mal, wieviel er dir vom Preis erläßt, wenn du selbst den Einbau übernimmst. Vorher solltest du dich aber mal erkundigen, was dich der Anschluß kostet.

Wenn du dir unsicher bist, dann laß einen Anwalt alles prüfen. Wenn der Bauträger jedoch einen guten Ruf hat, dann solltest du dir nicht zuviel Sorgen machen: es gibt ja schließlich noch die gesetzliche Gewährleistung.

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#5
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1868 Beiträge, 1136x hilfreich)

zu 2: der Regler für die Fußbodenheizung ist etwas anderes als ein Regler an einem Heizkörper. Am besten erkundigst du dich bei einem Heizungsmenschen, wie er das sieht. Hier kann es je nach Hersteller unterschiedliche Vorgaben geben.

zu 3: Falls der Hinweis auf den Riß nicht im Protokoll steht, dann würde ich dem Bauträger einen Brief schreiben, in dem du das Besprochene (Hinweis auf den Riß, Zusage des Berichts des Statikers) zusammenfaßt. Diesen Brief kannst du dann mit einem Zeugen dem Bauträger übergeben und hast damit einen Beleg dafür, das du den Bauträger frühzeitig informiert hast, und was dir der Bauträger versprochen hat.

zu 5: wurde geklärt, wer für Montage des Porzellans zuständig ist? Das kann wichtig werden, wenn es um die Frage geht: Ist die Wohnung fertig, und wer ist für eine eventuelle Verzögerung zuständig.

Zur Kaufpreiszahlung:

Der Einbau des Porzellans ist von deiner Eigenleistung abhängig, das darfst du nicht als Argument gegen den Bauträger verwenden. Frage ihn doch mal, wieviel er dir vom Preis erläßt, wenn du selbst den Einbau übernimmst. Vorher solltest du dich aber mal erkundigen, was dich der Anschluß kostet.

Wenn du dir unsicher bist, dann laß einen Anwalt alles prüfen. Wenn der Bauträger jedoch einen guten Ruf hat, dann solltest du dir nicht zuviel Sorgen machen: es gibt ja schließlich noch die gesetzliche Gewährleistung.

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