Nebenkostenabrechnung von Gartenpflege trotz Ausschluss im Vertrag rechtens? (nach Auszug)

Question

Hallo Gemeinde,

ich hätte gern eine Rechtseinschätzung für folgende Fallsituation:

Mieter eines kleinen Hauses mit Garten bekommen 1/2 Jahr nach Kündigung eine Nebenkostenabrechnung wo erstmals der Abrechnungspunkt "Gartenpflege" mit 600,00€ enthalten ist.
Bisher wurde der Garten immer vom Mieter selbst gepflegt. Bei der Übergabe der Wohnung gab es keine Beanstandung bzgl. des Gartenzustands.
Im Mietvertrag wurde im Bereich der anrechenbaren Nebenkosten handschriftlich neben dem Toppic "Gartenpflege" die Notiz "macht der Mieter" geschrieben. Bisher wurde dieser Posten auch nie verrechnet.
Zu Mietzeiten gab es keine Fremdarbeiten im Garten, lediglich zu Beginn des Mietverhältnisses wurde eine größere Birke von einem Fachbetrieb beschnitten. Der Vermieter sagte damals, das dies der Exmieter noch zahlen muss. Daher ist anzunehmen, dass diesmal (nach 3 Jahren) auch ein solcher Baumbeschnitt dem jetzigen Exmieter auferlegt werden soll. Leider gab es noch keine Einsicht in die Abrechnungsbelege, da Kontaktaufnahme mit dem Vermieter erst nach Situationsabschätzung stattfinden soll.

Nun die Frage, wenngleich der Vermieter ja das Recht hat, solche Baumschnittarbeiten auf die Mieter umzulegen, ist dies in diesem Fallbeispiel auch rechtens, weil ja eventuell ein handschriftlicher Ausschluss solcher Abrechnungspositionen im Vertrag bestehen könnte?

Danke für Ihre Einschätzungen. und lieben Gruß
Mayonaut

cauchy · Answer

Ich würde empfehlen, Einsicht in die Belege zu nehmen. Nicht alle Gartenarbeiten sind umlegbar. Auch dürfen die Kosten nur anteilig einem Mieter auferlegt werden, wenn dieser nicht das ganze Abrechnungsjahr dort gewohnt hat. Kosten, die nach dem Abrechnungsjahr des ehemaligen Mieters angefallen sind, können dem ehemaligen mieter gar nicht auferlegt werden.

Also: Schau dir die Belege an und finde raus, was wann gemacht wurde.

Akkarin · Answer

Ich wuerde davon ausgehen. Dass Gartenpflege lt. Vertrag nicht als umlagefaehig vereinbart ist.
Die Kosten sind daher ausgeschlossen.

Das wuerde ich dem Vermieter so mitteilen und dann abwarten was/ob kommt.

Lolle · Answer

Gilt dies denn auch für Baumschnittarbeiten, die NACH dem Auszug durchgeführt wurden, aber natürlich für "Baumwachstum" der während der Mietzeit stattfand? Versteh ich das richtig?M.E. kann man das nicht so verallgemeinern.  Eine Bedingung für "umlagefähige Betriebskosten" ist zwar, dass die Arbeiten/Kosten regelmässig anfallen. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig "jährlich". Wenn z.B. in 3-jährigem Turnus größere Schnittarbeiten oder Arbeiten, die dem Mieter nicht direkt übertragen werden können, durch einen Dienstleister ausgeführt werden, dann sind die Kosten wahlweise entweder im Abrechnungsjahr der Ausführung/des Kostenanfalls oder verteilt auf den regelmäßigen Entstehungszeitraum der Arbeiten umlegbar.  Bei 3 Jahren sieht dann aber anscheinend auch manches Gericht die Grenze  https://www.promietrecht.de/kalte-Betriebskosten/einzelne-Betriebskosten/Gartenpflege/Gartenpflege-Baumschnitt-Beschneiden-Baeume-als-Betriebskosten-E2206.htm    Hier deute ich aber die Vertragsvereinbarunge auch so, dass die Gartenpflegearbeiten vom Mieter selbst ausgeführt werden - als keine Kostenumlagevereinbarung sondern eine Ausführungsvereinbarung. Dann müsste der Vermieter eine unterlassene Ausführung zunächst abmahnen, bevor er eine Ersatzausführung auf Kosten des Mieters veranlassen dürfte.    Allerdings umfasst diese Vertragsvereinbarung nach Rechtsprechung auch wieder nur diejenigen "einfachen" Arbeiten, die dem Mieter auch direkt übertragen werden können ... Baumschnitt wird allerdings von manchen Gerichten wieder als "zu hoch" dafür angesehen, dass ein Mieter das selbst ausführen könnte.  https://deutschesmietrecht.de/gartenpflege/117-gartenpflege-vereinbarung-mietvertrag.html    Ich würde daher sagen: da der Vermieter i.d.R. den "Schwarzen Peter" zieht, hat er sich mit seiner Selbstausführungsvereinbarung sowieso schon ein Eigentor geschossen. D.h. einfache Arbeiten musste der Mieter ausführen, "höhere" Arbeiten nicht und die im Vertrag eigentlich vorgesehene Kostenumlagevereinbarung hat der Vermieter durch seine Abänderung in Ausführungsvereinbarung ersetzt.  Kurzum: ich schliesse mich Akkarin an    Hätte der Vermieter die Streichung/Abänderung nicht vorgenommen, sondern eben mehrmals pro Jahr einen Gärtner kommen lassen, dann wären alles umlegbare Betriebskosten - so aber nicht.

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