Nebenkostenabrechnung

30. Dezember 2012 Thema abonnieren
 Von 
*NiemalsNieNicht*
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung

Hallo, nun habe ich auch zum ewigen Thema Nebenkostenabrechnung einige Fragen.

Am Freitag kam unsere Abrechnung für das Jahr 2011. Wir sind fast umgefallen bei dem Betrag. Nach dem wir dann die Rechnung durchgeblickt haben, haben wir dann auch einige Fehler festgestellt die diesen Betrag etwas mindern würden.

1. Anzahl der Personen bei Müll un Abwasser wurde mit 9 Personen gerechnet. In dem 4 Parteien Haus wohnen aber insgesamt 12 Personen

2. Hausmeisterkosten betragen knapp 1200 Euro allein nur für uns. Insgesamt waren das knapp 4000 Euro. Das kann nicht sein für die paar mal rasen mähen und Straße kehren in den warmen Monaten. Das sagen auch die anderen Mieter dieser Wohnung. Die Hausverwaltung gibt uns aber keine Einsicht darüber.

3. Die Heizkostenabrechnung der Firma war ebenfalls falsch berechnet. Auch nur mit 9 Personen. Ich weiss ja nicht was die Hausverwaltung dort angegeben hat.

Es waren noch einige Sachen mehr, jedoch möchte ich nicht auf den Rest eingehen, da wir die Abrechnung auch erst mal zur Überprüfung weiter geben werden.

Wie sieht das in diesem Fall mit der Verjährung aus? Wären dies schwerwiegende Fehler die den Betrag verjähren lassen würden?

Gibt es eigentlich eine festgelegte Frist zur Zahlung des Betrages, oder kann die jeder vermieter bzw. jede Hausverwaltung selbst festlegen?

Ich danke schon mal für jeden hilfreichen Kommentar.
2013 fängt ja schon mal gut an ;)



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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1378x hilfreich)

quote:
Die Heizkostenabrechnung der Firma war ebenfalls falsch berechnet. Auch nur mit 9 Personen. Ich weiss ja nicht was die Hausverwaltung dort angegeben hat.


Das solltest du etwas näher erläutern, bei einer Abrechnung für Wärme und Warmwasser wird nicht nach der Personenzahl gefragt.

quote:
Wie sieht das in diesem Fall mit der Verjährung aus?


Von welcher Verjährung redest du, was soll denn da verjähren?

Nimm Einsicht in die Rechnungen im Büro der HV und mach Kopien oder Fotos davon.

Dann gehe mit den gesamten Unterlagen zum örtlichen Mieterverein, der Verbraucherzentrale oder zu einem Anwalt für Mietrecht.

Ich habe so meine berechtigten Zweifel, dass du mit dieser Abrechnung nicht klar kommst (siehe Verjährung).

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#2
 Von 
*NiemalsNieNicht*
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Natürlich werden die Heizkosten nach Personen gerechnet. Wie soll der Betrag sonst festgelegt werden??
Der Gesamtverbrauch wird durch die Parteien und deren Anzahl berechnet. Und da in der Rechnung 9 Personen steht, wir aber 12 sind ist das falsch berechnet.

Naja ein Betrag verjährt ja nach einem bestimmten Zeitraum und da in dieser Rechnung wie ich finde schwerwiegende Fehler drin sind, hätte das ja auch sein können. Habe ja auch schon etwas rum gegooglet...

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#3
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 278x hilfreich)

Sorry, aber haben Sie sich ver- "gegooglet".


Heizkosten werden entweder per Heizkostenverteiler und Wärmemessysteme berechnet in Grund- und Verbrauchskosten, oder im Ausnahmefall (Einliegerwohnung) per m².

Alles andere ist vielleicht in Sibirien so, allerdings nicht in Deutschland !

Die Hausmeisterkosten erscheinen mir ungewöhnlich hoch:

-wieviel m² hat Ihre Wohnung
-was alles soll da drin sein, Gartenkosmetikerin, Hausfee, Päckchenpackservice, Massagen

Mehr Infos wären einer vernünftigen Antwort förderlich.....

-- Editiert Barni Gröllheimer am 30.12.2012 18:22

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#4
 Von 
*NiemalsNieNicht*
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Naja gut trotzdem wird ja beim Müll und Abwasser mit weniger Personen gerechnet wie eigentlich hier wohnen.

Der Hausmeister macht nur Grünpflege, also Rasen mähen und Straße kehren.
In der Rechnung ist zwar noch Winterdienst mit drin, dieser wird aber von uns Mietern durchgeführt. Das Streusalz besorgen wir ebenfalls selber. Daher dürfte dies gar nicht in der Rechnung auftauchen...



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#5
 Von 
*NiemalsNieNicht*
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Deshalb ist es für Mieter und Vermieter wichtig zu wissen, ob die Abrechnung unabhängig von inhaltlichen Fehlern zumindest vom äußeren Erscheinungsbild eine ordnungsgemäße Abrechnung darstellt. Wichtigste Konsequenz ist dabei, dass eine inhaltlich falsche Abrechnung auch noch nach Ende der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB korrigiert werden kann, während der Vermieter bei einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung zwar weiter verpflichtet ist, eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen, aber keinerlei Forderungen aus dieser Betriebskostenabrechnung mehr stellen kann. Auch ein falsch errechnetes Guthaben muss ausgezahlt werden.





Probleme tauchen dabei regelmäßig bei der Umlage nach Personen auf. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es im Laufe eines Abrechnungsjahres zu Auszügen und zu Leerstand kommen kann. Dies ist angemessen bei der Ermittlung der Personenzahl zu berücksichtigen. Darüber hinaus muss der Mieter aus den Betriebskosten selbst erkennen können, wie diese Personenanteile ermittelt sind. Daran fehlt es häufig, da Vermieter nicht angeben, wie sie die Personenzahl ermittelt haben. Soweit die Abrechnung nicht erkennen lässt, wie die Personenzahl ermittelt ist, handelt es sich dabei um einen formellen Fehler, der zu den oben genannten Konsequenzen führt.


Also das ist einer von mehreren Auszügen im inet die irgendwo das gleiche besagen... wieso sollte das alles falsch sein?

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#6
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1378x hilfreich)

quote:
Also das ist einer von mehreren Auszügen im inet die irgendwo das gleiche besagen... wieso sollte das alles falsch sein?


Falscher als falsch ist nur deine Interpretation bei der Personenzahl für die Heizkosten.

Darum noch einmal, wende dich direkt an solche Personen, die bei der Abrechnung durchblicken. Mit deinem Wissen aus dem Netz wird das nichts.

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#7
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 278x hilfreich)

NNN (NiemalsNieNicht)scheint beratungsresistent zu sein.

Wie wäre es denn mal mit der spannenden Lektüre der Heizkostenverordnung

Dr. Google hilft da gerne weiter !

Eine Geruhsame Nacht wünsche ich !

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#8
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1378x hilfreich)

quote:
Wie wäre es denn mal mit der spannenden Lektüre der Heizkostenverordnung


Diese Verordnung scheint nicht sein Ding zu sein. Da stehen zu viele §§.

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#9
 Von 
*NiemalsNieNicht*
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Naja hier ging es nicht nur um die Heizkosten, anscheinend wurde nur die Hälfte gelesen ;)

Wenn Mietrecht mein Ding wäre würde ich hier auch nicht einen Rat suchen.

Aber zumindest kann ich die Heizkosten um 15% mindern lassen, das hat mir meine §§ bewandte Anwältin schon mal mitgeteilt.

Vielen Dank für die Kompetenten freundlichen Antworten hier (Ironie aus). Damit hat sich das Thema für mich hier im Forum erledigt ;) .

Er ist übrigens eine Sie...




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#10
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Ganz einfach: Formal widersprechen, ankündigen, dass man die Abrechnungen durch den Mieterschutzbund wegen offensichtlich gravierender Mängel prüfen lässt. Genau das dann machen.

Unabhängig von der Heizungsverrechnung, da kommt es drauf an, ob überhaupt jede Wohnung eigene Zähler für Wasser/Heizung hat oder ebend nicht: 120€ Hausmeisterkosten pro Monat für eine Partei das ist ein Wort. Und das dürfte auch sittenwidrig sein für die genannten Tätigkeiten.
Ansonsten ist die Hausverwaltung verpflichtet, die Rechnungen des Hausmeisters offen zu legen. BGH Az.: VIII ZR 27/07 vom 20. Februar 2008

Im Betriebskostenspiegel wird aus 2007 der Betrag von 0,20€/m² genannt, da sind dann aber einige Arbeiten drin, wie Heizungswartung und und und, die dann auch nicht mehr extra anfallen dürfen. Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der Beauftragung eines Hauswartdienstes bestehen nach Ansicht des AG Wezlar bereits dann, wenn die Hauswartkosten pro Wohnung gemäß Betriebskostenabrechnung 0,25 € je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat erreichen. AG Wetzlar, Urteil vom 25. März 2004, Az: 39 C 2607/03 (39), 39 C 2607/03 . Fundstelle: WuM 2004, 339 -340.

Nun hat sich der Betrag sicherlich etwas geändert im Laufe der Jahre aber nehmen wir mal an, es wären 0,50€/m². Dann hättet ihr 240m² Wohnfläche? Stimmt das denn? Ich glaube kaum.

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"Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt."

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#11
 Von 
*NiemalsNieNicht*
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke mepeisen...

Nein die Wohnung hat 99 qm und warten oder ähnliches macht er nicht. Wir wollen die Hausmeister kosten einsehen. Allerdings ist die Verwaltung erst ab 07. erreichbar. Da ist dann auch die Zahlungsfrist abgelaufen. Sehr Vertrauenswürdig. Werde dann auf die Gesetzliche Frist zurückgreifen müssen oder?

Was den Zähler angeht, den haben wir nicht. Wir haben nur an der Heizung diese alten Messstäbe, die ja auch bis ende 2013 endlich erneuert werden müssen.



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#12
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Wenn es Messvorrichtungen gibt müssen diese abgelesen werden, dann ist (zumindest für Heizung) keine Umschlüsselung auf Personenzahl oder m² zulässig. Sind diese nicht nutzbar, müssen die Vermieter bzw. die Hausverwaltung für Austausch sorgen.

Für das Gebrauchtwasser gilt dann wohl wirklich eine Umschlüsselung auf die Personenzahl o.ä. Das dürfte dann aber auch im Mietvertrag stehen. Da müsste man auch schauen, wie sich das schon von den Vorrednern angesprochene mögliche Leerstehen von Wohnungen auswirkt. Als Mieter hat man nur eine Handhabe, wenn man beispielsweise monatelang beruflich unterwegs ist oder wenn man nachweisen kann, dass irgendeine Partei exzessiv Wasser verschwendet o.ä.

Hinsichtlich Zahlungsfristen: Es gibt ein Rückbehaltungsrecht, wenn das einfach grob falsch aussieht. Wie gesagt müssen genug Sachen offen gelegt werden, gerade beim Hausmeister würde ich mißtrauisch sein. Das kommt also auf über 1€/m². Das würde ich in jedem Fall einfach nur zurückweisen.
Wie sieht die Rechnung denn sonst aus? Wieviel soll nachgezahlt werden insgesamt? Wenn das nur so 600€ Nachzahlung sind, dann würde ich einfach jegliche Nachzahlung verweigern, denn das dürfte alleine schon der Betrag sein, um den die Hausmeisterkosten meiner Ansicht nach zu hoch sind.

Dann wie schon mehrfach vorgeschlagen alles mal im Detail prüfen lassen. Wo einmal und zweimal grobe Fehler drin sind, da verstecken sich bestimmt noch genug andere Fehler. Den übrigen Mietern würde ich dann das gleiche empfehlen wegen den Hausmeisterkosten.

Gefällt vielleicht der Verwaltung nicht, wenn nun alle Mietparteien widersprechen aber man sollte sich da einig sein, denn das übt auch einen gewissen Druck auf die Verwaltung aus, das vernünftig umzusetzen.

Das Recht, das vom Mieterschutzbund o.ä. prüfen zu lassen und das Recht, die Belege und Unterlagen einzusehen, habt ihr.

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-- Editiert mepeisen am 31.12.2012 12:41

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#13
 Von 
*NiemalsNieNicht*
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Also die rechnung beträgt über 2000 euro... und das bei einer vorrauszahlung von 170 euro im monat.

Davon sind über 1000 euro für den hausmeister .

Abwasser und müll wird mit nur 9 personen statt 12 berechnet. Also würde das such wieder etwas geringer.

Ein bekannter von mir ist heizungsbauer und sagte mir das der anteil für warmwasser zu hoch berechnet wäre. Der würde bei maximal 21 % liegen. Stimmt das?

Also da stimmen viele weitere angaben nicht das stimmt. Bei den anderen mietern sieht das ebenfalls so aus, daher werden wir uns da zusammen tun. Allerdings macht mir das schon etwas kopfzerbrechen und möchte mich hiermit schon mal ein wenig schlau machen.

Wir waren letztes jahr schon verwundert als die nachzahlung von 2010 kam. Wir sind im dezember einezogen und waren davon eine woche nicht da. Hatten aber eine nachzahlung von über 400 euro... diesmal mach ich das aber nicht mit.

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#14
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Die Nebenkosten liegen momentan auf einem Niveau zwischen 2€ und 3€ pro m². Je nach Gegend und je nach Umfang. Wir hattens gerade in anderen Themen. 3€ ist das absolute Maximum. Bei ihrer Wohnfläche liegt man also bei 3,4€/m² (alles zusammen). Das sollte eindeutig unter "Wucher" fallen würd ich sagen. Näheres aber wie gesagt beim Mieterschutzbund u.ä. erfragen. Das wurde schon zigfach hier empfohlen und ändert nichts.
Sie dürfen sich nur nicht einfach nur totstellen. Das einfachtse ist wie gesagt schonmal dem offensichtlichen zu widersprechen und sich bis zur Vernünftigen Sachprüfung dann einfach auf das Zurückhaltungsrecht berufen.

quote:
Der würde bei maximal 21 % liegen. Stimmt das?

k.A. Ich bin Eigentümer und wir leben hier zu zweit, essen beide auswärtig (Kantine und Mensa), kochen also nicht selbst. Wir brauchen das nur für Warmwasser im Prinzip und Kaltwasser für Waschmaschine und sehr sehr selten für Geschirrspüler. Daher bin ich nicht repräsentativ :)
Fragt man wie gesagt den Mieterschutzbund und Konsorten. Die machen das gerade zum jahreswechsel täglich, die wissen auch um Urteile usw., wo man sich drauf berufen kann :)

quote:
Allerdings macht mir das schon etwas kopfzerbrechen

Braucht es nicht. Die Sachlage ist eindeutig: Die Abrechnungen dürfen angezwiefelt werden. Belege dürfen nicht zurückgehalten werden und wenn ihr alle schriftlich Einspruch einlegt und ankündigt, nichts zu bezahlen, bis das nicht sachgerecht geprüft wurde und bis die Belege offen gelegt wurden.
Davon abgesehen: Verlangt (also alle Mieter zusammen) einen Nachweis zu den Wasserständen. Nachweis zum Abrechnungszeitpunkt von 2010 und zum Abrechnungszeitpunkt Ende 2011.

Dieses Zurückhaltungsrecht gibt es gemäß BGB. Ihr dürft nur nicht den Fehler machen, erst Mitte des Jahres dann irgendwo hinzugehen, es also rauszögern, bemüht euch gleich im januar um einen Spezialisten. Am besten immer alle 4 zusammen alles vorlegen. Auch macht nicht den Fehler, auf Verjährung zu spekulieren. Natürlich sind sie spät dran, denn im Januar wären sämtliche Ansprüche verjährt. Aber nun habt ihr ja eine Abrechnung und zumindest die Teile, die richtig sind, da ist dann auch nichts verjährt. Alles weitere den mieterschutzbund u.ä. fragen. Da kann im Forum kaum einer ernsthaft weiterhelfen bzw. nur aus eigenem Erfahrungsschatz was sagen. Hilft dir aber konkret nicht weiter, weil du sachlich fundierte Ansagen brauchst. Die kriegst du nur von Anwälten oder denen, die das nunmahl täglich machen.


P.S.: Wegen der Personenzahl. Es zählt natürlich, wer in 2011 das Haus bewohnt hat. Sind irgendwo in 2012 Leute ausgezogen oder neu hinzugekommen wird das erst in der nächsten Abrechnung berücksichtigt. Sollte hoffentlich klar sein.

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-- Editiert mepeisen am 31.12.2012 16:31

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
hvpro
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 4x hilfreich)

Bin neu hier und finde den Beitrag super, danke!

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