Nebenkostenabrechnung – Müssen „nicht umlagefähige“ Nebenkosten enthalten sein?

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Die Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung – besonders dann, wenn der Vermieter eine Nachzahlung vom Mieter verlangt – ist immer wieder Thema von Rechtsprechungsentscheidungen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einer seiner neuesten Entscheidungen (14.2.2007, VIII ZR 1/06) mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung auch die Nebenkosten mitteilen muss, die nicht umlagefähig sind. Zum Sachverhalt:

Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter monatlich Vorauszahlungen für kalte und warme Nebenkosten zahlen muss. Der Vermieter rechnete im Oktober 2003 über diese Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Dabei bereinigte der Vermieter den Gesamtbetrag bereits vorab um die nicht umlagefähigen Anteile. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung, weil der Vermieter nach Meinung des Mieter eine nicht ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung gestellt habe. Er hätte sämtliche Nebenkosten mitteilen müssen. Der Vermieter korrigierte die Nebenkostenabrechnung erst im Februar 2004 und klagte auf Nachzahlung.

Der BGH verneint die Zahlungspflicht des Mieters, denn die Nachzahlung ist gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen. Nachzahlung ist erst mit dem Zugang einer „formell“ ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Dies ist erst dann der Fall, wenn die Nebenkostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dazu gehört, dass der Vermieter dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung auch die Kosten mitteilt, die nicht umlagefähig sind, da dies Einfluss auf die vom Mieter zu tragenden Kosten hat.

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Praxishinweis: Formelle Fehler der Nebenkostenabrechnung können nur innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB berichtigt werden. Erfolgt die Berichtigung erst danach, kann keine Nachzahlung gefordert werden. Im Gegensatz dazu können materielle Fehler auch noch nach der Jahresfrist korrigiert und Nachzahlung verlangt werden.

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