Guten Morgen,
nach erfolgloser Suche nach eindeutigen Antworten im Internet, versuche ich nun hier mein Glück und hoffe ich erhalte Anworten auf meine Fragen.
Wir sind im Februar 2016 in ein Einfamilienhaus zur Miete gezogen. Im Mietvertrag ist eine Nettokaltmiete in Höhe von 2.300,-- aufgeführt, zudem weiter unten gemäß § 556 Abs. 1 BGB
sämtliche Betriebskosten im Sinne des §2 Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung insbesondere die sonstigen Betriebskosten
hierauf leistet er Vorauszahlungen auf warme Betriebskosten 320,--
hierauf leistet er Vorauszahlungen auf kalte Betriebskosten (hier steht kein Betrag)
darunter
Miete gesamt 2.620,-- Euro
unter Punkt 2, zu den sonstigen Betriebskosten im Sinne des $1 BetrKV, die von §2 Nr. 1-16 BetrKV
nicht erfasst sind gehören:
hier wird dann Gartenpflege, Kosten der Bradmeldeanlage usw aufgeführt.
Schön und gut:
Nun haben wir die Nebenkostenabrechung erhalten in der Hoffnung auf Rückerstattung, da wir uns sicher waren, dass die 320,-- mehr als ausreichend sind, da Strom direkt von uns an den Stromlieferanten bezahlt wird.
In der Nebenkostenabrechnung befand sich eine Kopie einer Hausgeldabrechnung.
Nach Rückfrage bei den Nachbarn warum hier eine Wärmebereitstellung in Höhe von 2100,-- im Jahr komplett auf uns als Mieter des Hauses umgelegt wird bekamen wir zur Antwort, dass es sich bei dem von uns gemieteten Haus um ein Haus in einer Wohnsiedlung handelt bei der alle Käufer in Gemeinschaft einen Vertrag über ein Wärmecontracting (noch nie gehört) mit Pellets abgeschlossen haben und diese Anlage über 10 Jahre abzahlen.
Dies war uns nie bewusst, es steht hierüber auch nichts im Mietvertrag. Man sagte uns als wir bei Vertragsunterschrift gefragt haben wie geheizt wird lediglich, dass es Pellets sind und dies sehr günstig sei.
Es ist nicht das erste Haus das wir anmieten aber so etwas ist uns absolut fremd.
Kann es sein, dass wir als Mieter die Kosten für die Abzahlung übernehmen müssen ? Muss so etwas nicht im Mietvertrag stehen ?
Wir dachten mit den warmen Nebenkosten sind die Heizkosten bezahlt!
Wäre dies hier wirklich richtig, hätten wir monatlich ohne Strom 450 Euro NK, das kann doch alles nicht sein ?
Ich bitte um Ratschläge und Meinungen.
Herzlichen Dank
Anne
Nebenkostenabrechnung + Hausgeld
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Das ist leider wieder mal ein von der Politik geschaffenes Problem/Kostenfaktor.
Unsere Entscheidungsträger fanden das Wärmecontracting grundsätzlich gut und haben dies daher auch in die Betriebskostenverordnung aufgenommen > § 2 Nr. 4. c) "eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme" bzw. Nr. 5. b) und 6. b) (dies soll sowohl Fernwärme als auch Nahwärme/Wärmecontracting erfassen)
Es ist auch schon "Recht gesprochen" dass der Wärmepreis hier zurecht sowohl für den "normalen" Nutzer als auch für Mieter die Investitionskosten des gewerbliche Wärmelieferanten enthält (dass also der Mieter/Nutzer über den Wärmepreis quasi "die Anlage abbezahlt")
Bei Umstellung auf Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis sind bestimmte Regeln zu beachten > der eigens geschaffene [link=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556c.html]BGB § 556c
[/link]
Nicht aber, wenn das bereits die bei Mietbeginn gegebene Beheizungsart war.
Da käme es lediglich darauf an, ob eine wirksame Betriebskostenumlagevereinbarung besteht und ob das Wärmecontracting hier als vereinbarte Beheizungsart angesehen werden kann.
Für nach dem 01.01.2004 (bzw. 01.03.1989) abgeschlossene Mietverträge wird ein ausdrücklicher Hinweis "Wärmecontracting" dafür nicht als erforderlich angesehen, soweit der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung (bzw. II. BVO verweist), weil das darin bereits explizit benannt ist.
z.B. hier
Seite 3: 2. Prüfschema: Wirksame Vereinbarung des Wärmecontracting:
http://www.kanzlei-schultze.de/img-vioweb/w_rmecontracting_im_miet-_und_weg-recht.pdf
und dort >Link
M.E. wäre hier also nur die Frage, ob ihr ggf. auf eure explizite Nachfrage hin, über die tatsächlichen Wärmekosten getäuscht worden seid. Also
- wie explizit war eure Nachfrage? (hab ihr z.B. Einsicht in die Abrechnung des Nutzungsvorgängers verlangt?)
- habt ihr euch mit der "groben" Antwort "Pellets" einfach so zufrieden gegeben?
- habt ihr nachgefragt, ob die Vorauszahlung die tatsächlichen Kosten deckt? euch über die Kalkulationsgrundlage vergewissert? etc. etc.
- und natürlich: könnt ihr das, was ihr zu euren Gunsten anführt, auch beweisen???
Zitat :hätten wir monatlich ohne Strom 450 Euro NK, das kann doch alles nicht sein ?
kann sein - kann nicht sein
für Einschätzungen bräuchte man wenigstens mal die Angabe der Wohnfläche des ganzen EFH's
Hallo,
danke für die rasche Antwort.
Das bedeutet:
....gemäß § 556 Abs. 1 BGB
sämtliche Betriebskosten im Sinne des §2 Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung insbesondere die sonstigen Betriebskosten
hierauf leistet er Vorauszahlungen auf warme Betriebskosten 320,--
hierauf leistet er Vorauszahlungen auf kalte Betriebskosten (hier steht kein Betrag)
darunter
Miete gesamt 2.620,-- Euro
unter Punkt 2, zu den sonstigen Betriebskosten im Sinne des $1 BetrKV, die von §2 Nr. 1-16 BetrKV
nicht erfasst sind gehören:
hier wird dann Gartenpflege, Kosten der Bradmeldeanlage usw aufgeführt. ....
dies sollte uns schon sagen, dass es hier ein Wärmecontracting gibt ?
Wir waren Erstbezug, das Haus wurde vom Vermieter gekauft aber bis zu unserem Zeitpunkt nicht bewohnt.
Wohnfläche 140 qm. Eine Betriebskostenumlagevereinbarung haben wir nicht bekommen und nicht gesehen.
Die Vorauszahlung reicht "locker" meinte er damals, wäre ja nur so viel weil er keinen Vergleichswert hat, das Haus also noch nie vermietet war.
Wir wohnten zuvor schon in Häusern mit Wärmepumpe und Gas haben also hier "normal" nachgefragt wie geheizt wird. Die Antwort war lediglich über eine Pelletheizung. WIr hatten zuvor mit ähnlicher qm Fläche NK in Höhe von 160,---200,-- Euro im Monat zzgl. Strom und sind immer locker hingekommen. Nun bezahlen wir 320,00 Euro zzgl. Strom, Müll usw. da kommen wir locker auf 450,-- Euro im Monat.
Ist es wirklich rechtens, dass der Vermieter uns das Contracting vorenthält und wir für ihn die Anlage abbezahlen ?
Jeder Eigentümer bezahlt hier das gleiche Geld wie wir, die Nachbarn sagen schon der weiß warum er nicht selbst eingezogen ist sondern vermietet hat, in 10 Jahren hat er den Brocken von der Backe.
Der Betrag ist auch nur als Kosten für Wärmebereitstellung aufgelistet, er wird nicht auseinander gepflückt, sodass man erkennen kann, was sind die monatlichen Kosten für die Tilgung was ist für den Rest....
Danke für weitere Antworten.
LG
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Abgesehen davon, dass ich als befremdlich empfinde, dass du 2.600 Miete im Monat hast, aber kein Geld für einen Anwalt, kannst du die Abrechnung scannen und verlinken?
Ich gebe mal die Auffassung des BGH aus diesem Urteil (BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 ) zu Nebenkostenvorauszahlungen wieder:Zitat :Die Vorauszahlung reicht "locker" meinte er damals, wäre ja nur so viel weil er keinen Vergleichswert hat, das Haus also noch nie vermietet war.
Der Vermieter darf also nach Ansicht des BGH zu geringe Vorauszahlungen vereinbaren. Das alleine ist laut BGH keine Mietertäuschung.Zitat:Die Verwendung des Begriffs "Vorauszahlungen" drückt dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, daß dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (...).
Das mag man nicht gut finden, ist aktuell aber Rechtslage. Wenn du über Täuschung argumentieren möchtest, wirst du also obige Aussage beweisen müssen. Du wirst beweisen müssen, dass der Vermieter entweder absichtlich (vielleicht reicht auch grob fahrlässig) über die wahren Nebenkosten täuschen wollte. Wenn dir das nicht gelingt, könntest du noch versuchen nachzuweisen, dass mit obiger Aussage der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft der Wohnung (Vorauszahlungen von 320 Euro reichen bei normalem Verbrauch) vertraglich zusichern wollte. Beides ist meiner Meinung nach nahezu aussichtslos.
Zitat :Der Vermieter darf also nach Ansicht des BGH zu geringe Vorauszahlungen vereinbaren. Das alleine ist laut BGH keine Mietertäuschung.
Ich weiß nicht wie oft ich diesbezüglich schon das Gegenteil gelesen habe. So z.B., sollte der VM die mtl.Vorauszahlung bewusst viel zu gering ansetzen um den M im Glauben zu lassen, die Wohnung sei günstig, wäre dies eine Täuschung des Mieters, der dann eine ungewöhnlich hohe Nachzahlung hätte, die er sich eigentlich nicht leisten kann. Der M hätte hier die Möglichkeit die NK einzubehalten.
Diese Möglichkeit steht dem M offensichtlich nicht mehr zu.
Ich weiß nicht, was du wo liest. Ich empfehle, das verlinkte Urteil zu lesen. In dem Fall war die Nebenkostenabrechnung mehr als doppelt zu hoch wie die Vorauszahlungen und der BGH war damit einverstanden. Natürlich können Zusatzargumenten hinzukommen, die eine andere Wertung rechtfertigen. Das habe ich ja auch am Ende meines Posts geschrieben. Aber die müssen dann eben vom Mieter bewiesen werden.Zitat :Ich weiß nicht wie oft ich diesbezüglich schon das Gegenteil gelesen habe.
Zitat :ch weiß nicht wie oft ich diesbezüglich schon das Gegenteil gelesen habe. So z.B., sollte der VM die mtl.Vorauszahlung bewusst viel zu gering ansetzen um den M im Glauben zu lassen,
Zum einen sollte man das Urteil von Cauchy mal lesen und verstehen.
Im weiteren schreibt der TE doch auch, das es sich um einen Erstbezug handelt.
Zitat :....gemäß § 556 Abs. 1 BGB sämtliche Betriebskosten im Sinne des §2 Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung insbesondere die sonstigen Betriebskosten
hierauf leistet er Vorauszahlungen auf warme Betriebskosten 320,--
hierauf leistet er Vorauszahlungen auf kalte Betriebskosten (hier steht kein Betrag)
darunter
Miete gesamt 2.620,-- Euro
unter Punkt 2, zu den sonstigen Betriebskosten im Sinne des $1 BetrKV, die von §2 Nr. 1-16 BetrKV nicht erfasst sind gehören:
hier wird dann Gartenpflege, Kosten der Bradmeldeanlage usw aufgeführt. ....
dies sollte uns schon sagen, dass es hier ein Wärmecontracting gibt ?
Ja so meinen die Gerichte.
Ich kann verstehen, dass das eine bittere Pille ist - aber über diese Schiene ist hier nichts zu machen > man hätte es schliesslich wissen können (die Gesetze/Verordnungen sind öffentlich und gelten auch, wenn man sich nicht schlau gemacht hat) bzw. man hätte sich ggf. beim Vermieter ganz genau erkundigen müssen und wenn gewünscht sich bestimmte Eigenschaften (z.B. Beheizungsart) im Mietvertrag zusichern lassen können (alles immer nach Meinung der Gerichte).
"Recht" bietet sowohl für die Mieterseite als auch die Vermieterseite viele böse Überraschungen.
Nichtsdestotrotz: ein Betrug/vorsätzliche Täuschung lässt sich schon an und für sich nicht so einfach beweisen. Da es sich aber um Erstvermietung handelt, konnte der Vermieter ja nichts an der Vorauszahlungshöhe beschönigen, weil er es gar nicht anders wissen konnte. Nach deiner Schilderung liegen auch keine anderen handfesten Beweise vor Betrug/vorsätzliche Täuschung vor.
Ich finde ja an und für sich 2300€ Miete für 140€ = 16,428€/m² schon äußerst heftig.
Und im Zusammenspiel mit der Beheizung über Wärmecontracting wird das ja nochmal erheblich teurer.
Das muss ja eine extrem hochpreisige Gegend sein und/oder das Objekt besonders luxuriös.
Ist denn der Mietpreis im Rahmen des ortsüblichen Niveaus?
Gibt es einen Mietspiegel?
In manchen Mietspiegeln wird bei Fernwärme/Nahwärme/Wärmecontracting auch ein Abschlag vom Normalmietpreis vorgesehen.
Mit den Gesetzen zur "Mietpreisbremse" kenne ich mich jetzt so gar nicht aus.
Aber vielleicht wäre das möglicherweise ein Ansatzpunkt?
Allerdings wohl seit heute nicht mehr, wenn sich das Haus in Bayern befindet
"Zwei Mieter machen aus Versehen die Mietpreisbremse kaputt"
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article171317938/Zwei-Mieter-machen-aus-Versehen-die-Mietpreisbremse-kaputt.html
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