Nebenkosten in Zeiten steigender Energiekosten - was Vermieter jetzt wissen müssen

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Welche Art der Nebenkostenregelung kommt für Wohnraummietverträge in Betracht?

Vermieter Brömmel möchte seine Eigentumswohnung möglichst schnell an einen Interessenten vermieten. Der drängelt auch schon sehr. Beide verwenden einen „Standardmietvertrag“. Es wird eine Nebenkostenpauschale von 50,00 EUR hinsichtlich aller Nebenkosten vereinbart. Der Mietvertrag wird im Januar 2013 abgeschlossen. Im Mai 2014 steht fest, dass eine erhebliche Nachzahlung von 377,50 EUR im Raum steht. Die Nachzahlung setzt sich im Wesentlichen aus Positionen von Heizung und Warmwasser zusammen, aber auch aus anderen Positionen.

Brömmel übersendet seinem Mieter am 15.5.14 ein Schreiben, indem er zur Nachzahlung von 377,50 EUR auffordert. Das Schreiben enthält die detaillierte Aufstellung, wie sich der Nachzahlungsbetrag zusammensetzt. Der Mieter reagiert prompt. Er erteilt der Forderung eine Absage, da mit der „Pauschale“ alle monatlichen Nebenkosten abgedeckt werden. Brömmel wendet sich an seinen Rechtsanwalt, der nachfolgenden Rat erteilt.

Elisabeth Aleiter
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Rechtliche Beurteilung aus Vermietersicht

Gemäß § 556 Abs. 2 BGB können die Vertragsparteien des Mietvertrages die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung festlegen. Es kann sogar eine Mischvariante gewählt werden d.h. manche Kosten werden pauschal erhoben und andere werden im Wege der Nachzahlung abgerechnet.

Hier haben die Vertragspartner die Pauschale für die Nebenkosten gewählt.

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Pauschale oder Vorauszahlung - was ist wann am sinnvollsten?

Die Pauschale bedeutet zwar zum einen Unkompliziertheit. Jeder weiß, dass monatliche Beträge als Pauschale entrichtet werden. Jeder kennt diesen Betrag genau. Das bedeutet, auf den ersten Blick, keine lästigen Abrechnungen, keine Nachforderungen.

Hier sollte der Vermieter zunächst wissen, dass eine Pauschale zunächst genau das besagt, d.h. es sind dann grundsätzlich erst einmal keine Nachforderungen mehr möglich. Das ist aber gerade bei lang dauernden Mietverhältnissen keinesfalls zu empfehlen. Gerade die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, wie sehr sich Energiepreise und damit verknüpften Betriebskosten erhöht und damit verändert haben. Eine Pauschale bedeutet zunächst mangelnde Flexibilität.

Die Vorauszahlung hingegen legt fest, dass ein monatlicher Betrag auf die Nebenkosten vorausbezahlt wird und eine Nachzahlung erfolgt. Die eigentlich ratsame Regelung für vor allem länger andauernde Mietverhältnisse.

Wenn man dem nun folgen würde, spricht dies grundsätzlich für die Rechtsansicht des Mieters. Er hat seine pauschalen Vorauszahlungen geleistet und schuldet daher nichts weiter.

Das ist aber in dem Fall nicht zutreffend.

Heiz-und Nebenkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden

Heiz-und Nebenkosten dürfen nicht pauschal abgerechnet werden - diese müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. D.h. Brömmel kann eine Nachzahlung trotzdem verlangen.

Hier hat Brömmel noch einmal „Glück gehabt“. Nebenkosten aus Warmwasser und Heizung können daher nachverlangt werden. Andere Nebenkosten jedoch nicht.

Brömmel möchte nun die Abrechnungsart wechseln.

Wie können die Vertragsparteien die Abrechnungsart ändern?

Es kann und darf nicht ohne Weiteres ein Wechsel in der Abrechnung (also von Pauschale zur Nachzahlung und umgekehrt) erfolgen. Diese kann nur über eine Vertragsänderung passieren, dazu wird aber das Einverständnis des Mieters erforderlich. Zusätzlich darf eine solche Änderung nur gemacht werden, wenn der Wechsel der Abrechnungsart gerechter ist. Das ist aber nur selten ratsam, da dies den Mieter eher misstrauisch macht und meist dann keine Änderung zustande kommt.

Brömmel möchte nun die Pauschale erhöhen. Das ist nur dann möglich, wenn ein rechtlich einwandfreier Erhöhungsvorbehalt in den Vertrag eingearbeitet wurde. Das ist leider im Vordruck, den Brömmel verwandt hatte, nicht der Fall.

Fazit für Vermieter

Brömmel kann die Nachzahlung der Kosten für Warmwasser und Heizung trotz Pauschale nachverlangen. Andere Nebenkosten jedoch nicht, diese wären mit der Pauschale abgegolten.

Achtung: Die Wahl der Inhalte des Mietvertrages hat immense Bedeutung für den Vermieter. Fehler können ohne die Bereitschaft des Mieters nicht mehr geändert werden. Das geht in aller Regel zulasten des Vermieters.

Rechtsanwältin Elisabeth Aleiter
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