Nachzahlung fordern trotz Pauschale? Unverhältnismäßig hoher Verbrauch

30. Oktober 2017 Thema abonnieren
 Von 
fb477422-43
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Nachzahlung fordern trotz Pauschale? Unverhältnismäßig hoher Verbrauch

Hallo,
Ich vermiete seit gut 5 Jahren ein möbliertes 1-Zimmer-Apartment. Da ich recht häufig Mieterwechsel habe, habe ich eine Pauschale für die Betriebskosten angegeben. Die letzten Jahre lief es auch gut, bis ich heute die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr erhalten habe. Die Wohnung wird mit einer Gastherme geheizt, d.h. der Verbrauch kann mit Sicherheit der Wohnung zugerechnet werden. Der letzte Mieterwechsel war im August 2016. Der Abrechnungszeitraum ist von 01.10.2016 - 01.10.2017. D.h. auch der Mieter wechselte in dieser Zeit nicht.

Im Jahresvergleich mit den letzten 4 Jahresabrechnungen war der Verbrauch fast 5-mal so hoch wie die Jahre zuvor.
Der Nachzahlungsbetrag beträgt 900 Euro.
Im Verhältnis dazu: Die monatliche Miete beträgt nur 500 Euro und die Pauschale war mit 80 Euro gut abgedeckt, bisher...

Welche Möglichkeiten habe ich, wenigstens auch nur einen Teil von der Mieterin zu fordern?

Die Pauschale werde ich natürlich anheben. Dies ist auch im Mietvertrag vereinbart, dass es zu einer jährlichen Überprüfung des Pauschalbetrags kommt.

Vielen Dank für die Antworten.

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
HeHe
Status:
Richter
(8408 Beiträge, 3771x hilfreich)

Wenn die Pauschale ausdrücklich als solche vereinbart ist, gibt es keine rechtiche Möglichkeit diesen Mieter zur Nachzahlung aufzufordern. Andersrum könnte der MIeter auch keine Rückzahlung verlangen, wenn sein Verbrauch wesentlich unter der Pauschale läge.

Wenn auf das Mietverhältnis jedoch die Heizkostenverordnung anwendbar ist, dann sind per Gesetz die Kosten für Heizung und Warmwasser zwingend (auch) nach Verbrauch abzurechnen.

Lies mal hier: https://www.advogarant.de/rechtsanwalt/gebiete/rechtsanwalt-fuer-mietrecht--pachtrecht/nebenkostenabrechnung/nebenkostenpauschale

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#2
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(931 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von fb477422-43):
Die Pauschale werde ich natürlich anheben. Dies ist auch im Mietvertrag vereinbart, dass es zu einer jährlichen Überprüfung des Pauschalbetrags kommt.


Ist es ein Zweifamilienhaus indem Du selbst auch wohnst,? Da gäbe es Sonderbedingungen auch im Hinblick auf die Heizkosten.
Und sonst, pauschal ist pauschal, da gibt es nichts abzurechnen. Wenn im MV vereinbart kann man die Pauschale entsprechend erhöhen.

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119646 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von HeHe):
Wenn die Pauschale ausdrücklich als solche vereinbart ist, gibt es keine rechtiche Möglichkeit diesen Mieter zur Nachzahlung aufzufordern.

Doch, ganz einfach in dem man es - am besten nett und freundlich - macht. Es gibt nämlich keine Rechtgrundlage welche das verbietet.

Keine Rechtsgrundlage gibt es jedoch bei wirksamer Pauschalvereinbarung dafür diese Nachforderung durchzusetzen, wenn der Mieter nicht mitspielt.



Zitat (von fb477422-43):
Dies ist auch im Mietvertrag vereinbart, dass es zu einer jährlichen Überprüfung des Pauschalbetrags kommt.

Na hoffentlich ist das rechtssicher vereinbart worden.



Zitat (von fb477422-43):
Die Wohnung wird mit einer Gastherme geheizt, d.h. der Verbrauch kann mit Sicherheit der Wohnung zugerechnet werden.

Mit Wohnung ist das möbliertes 1-Zimmer-Apartment gemeint?



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Wenn mit einer Gastherme geheizt wird, dann wird direkt der Brennstoff Gas bezogen.
Unter die Heizkostenverordnung fällt aber nur, wenn eine Wohnung mit Wärme aus einer Zentral-Heizungsanlage beheizt wird.
Falls also die Wohnung nicht über eine Zentralheizungsanlage versorgt wird, dann gehen die Verweise auf Heizkostenverordnung = #1HeHe und die Frage (vom Vermieter selbst bewohntes Haus mit max. 2 Wohnungen) #2Banane123 in die falsche Richtung.


Zitat (von fb477422-43):
Da ich recht häufig Mieterwechsel habe, habe ich eine Pauschale für die Betriebskosten angegeben
Für Erhöhungen ist dann BGB § 560 maßgeblich:
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
https://www.rechtstipps.de/mieten-vermieten/themen/betriebskostenpauschale-anpassen?mime-type=application/pdf

Dass man eine Pauschale von Zeit zu Zeit an die Preisentwicklungen anpassen muss, ist völlig normal.
Ebenso ist es normal, dass eine Pauschale die tatsächlichen Kosten nicht immer deckt.
Du hast dich aber bewusst für die Pauschale entschieden, um dir Abrechnungsaufwand zu ersparen.

Dazu mal als Anregung:
Im Sommer wird keine Heizung benötigt, die Kosten fallen nur in den Wintermonaten an.
Von daher mag für dich über mehrere Jahre die von Dir kalkulierte Pauschale hinkommen.
Wenn aber die Mieter häufiger wechseln, dann zahlt durch die Pauschale der "Sommermieter" immer die Heizkosten für den "Wintermieter" mit.
Gerade wenn Gas bezogen wird (da ist ja auch ein Gaszähler vor der Gas-Etagenheizung), lässt sich aber mit relativ wenig Aufwand und recht zeitnah zum jeweiligen Auszug verbrauchsabhängig abrechnen. Das könnte man so gestalten, dass alle anderen Betriebskosten durch eine Pauschale abgedeckt werden und lediglich Gas nach tatsächlichem Verbrauch ... oder zusätzlich auch noch Strom, Wasser .....
Mehr Abrechnungsaufwand senkt halt auch das eigene Risiko ;)
Und gerade "Pauschalen" bei sehr kostenintensiven Betriebskostenarten wie Heizung/Strom/Wasser verlocken ja manche Leute dazu, sehr sorglos bei der Kostenverursachung zu sein.


Zitat (von fb477422-43):
Im Jahresvergleich mit den letzten 4 Jahresabrechnungen war der Verbrauch fast 5-mal so hoch wie die Jahre zuvor. Der Nachzahlungsbetrag beträgt 900 Euro.
5 mal so hoher Verbrauch wie in den Vorjahren/wie andere Mieter > das ist dann schon außergewöhnlich heftig. Aber m.E. liegt hier dennoch nicht ein Ausnahmefall nach BGB § 560 (2) für rückwirkende Erhöhung vor (siehe auch obigen Link).

Allerdings könnte hier möglicherweise ein Kostenersatz wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage in Frage kommen > BGB § 242
so z.B. LG Oldenburg v. 10.10.2001 - 2 S 649/01 - , ZMR 02, 200 ; NZM 02, 337 :
Übersteigt der Stromverbrauch des Mieters in erheblicher Weise den Kostenansatz einer vereinbarten Pauschale, so kann darin eine positive Vertragsverletzung liegen, welche es dem Vermieter erlaubt, die tatsächlich angefallenen Kosten vom Mieter erstattet zu verlangen.
Ich habe da allerdings auch nicht mehr als diese Randnotiz > ggf. wäre es da sowieso sinnvoll einen Anwalt einzuschalten, denn wenigstens müsste man das Urteil mal im Volltext gelesen haben und zudem dürfte das ziemlichen Begründungsaufwand erfordern. Womöglich wären dann die 900 Euro dann durch den Begleitaufwand schon wieder aufgefressen, falls man sie denn überhaupt bekäme.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
fb477422-43
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten.
Der Hinweis mit der Heizkostenverordnung ist gut. Dann ist das schon mal geklärt.

Das Prinzip mit der Pauschale funktioniert bislang wunderbar. Nachzahlungen sind ja auch ok, wenn es sich in einem Rahmen bewegt. Hier sind es fast zwei Monatsmieten, das ist wirklich heftig.

Ich werde den Vorschlag von Harry van Sell angehen - nett und freundlich. Habe meiner Mieterin schon die letzten Abrechnungen zukommen lassen, damit sie sieht wie sich das zusammensetzt und, dass ich sie nicht übern Tisch ziehen will. Werde am Wochenende das mal persönlich besprechen und auch über das Heizverhalten reden. Da ist wirklich grob was schief gelaufen....

Falls Sie sich nicht an den Kosten beteiligen möchte, dann bleibe ich drauf sitzen - ist eben mein Risiko gewesen.
Die Erhöhung der Pauschale wird auf jeden Fall kommen.

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