Nachweis- und Vermittlungstätigkeit des Maklers

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In dem vorangegangenen Artikel „Der Maklervertrag" hatte ich ausgeführt, dass eine Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruches des Maklers der Abschluss eines Maklervertrages ist. Mit Abschluss des Maklervertrages ist die Courtage aber noch nicht verdient. Hinzutreten muss noch eine Tätigkeit des Maklers durch die der spätere Vertrag zustande kommt.

§ 652 BGB unterscheidet zwei mögliche Tätigkeiten des Maklers: Zum einen der Nachweis der Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss sowie zum anderen die Vermittlung eines Vertrages.

a) Nachweistätigkeit
Der reine Nachweismakler benennt dem Kunden lediglich Vertragsabschlussinteressenten. Der Kunde muss durch die Tätigkeit des Maklers in die Lage versetzt werden, in konkrete Vertragsverhandlungen einzutreten. Dies setzt eigentlich voraus, dass der Makler dem Kunden nicht nur das Objekt benennt, sondern ihm auch Namen und Anschrift des zum Abschluss eines Vertrages bereiten Partners mitteilt. Von dieser Regel gibt es nur zwei Ausnahmen: Stimmt die Adresse des Verkäufers mit der Anschrift des Objektes überein, ist die Namhaftmachung des Verkäufers nicht erforderlich. Dies leuchtet eigentlich unmittelbar ein, da der Maklerkunde in diesem Fall unschwer selbst Kontakt mit dem Verkäufer aufnehmen kann. Die Benennung des Vertragspartners ist ferner nicht erforderlich, wenn es dem Maklerkunden vorerst gar nicht auf die Benennung des Verkäufers ankommt, weil er sich zunächst einmal überhaupt über die Geeignetheit des benannten Objektes für ihn klar werden will. Ist damit sein Interesse zunächst befriedigt, kann er sich gegenüber einem späteren Provisionsverlangen des Maklers nicht auf die Unvollständigkeit des Nachweises berufen, wenn der Maklerkunde später den Kaufvertrag ohne weitere Beteiligung des Maklers gleichsam an ihm vorbei abschließt. Dies muss nicht einmal böswillig geschehen, ja es kann sogar genügen, dass die vollständige Anschrift des Vertragspartners dem Kunden von einem später eingeschalteten Makler benannt wird.

b) Vermittlungsleistung
Welche Tätigkeit der Makler bei einer Vermittlungstätigkeit entfalten muss, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. In jedem Fall muss er in irgendeiner Weise auf die Vertragsparteien eingewirkt haben. Eine Vermittlungsleistung ist erbracht, wenn der Makler des Kaufinteressenten auf den potentiellen Verkäufer einwirkt, um einen Vertrag nach den Vorstellungen des Kaufinteressenten zu erwirken. Auch ein Herunterhandeln der Preisvorstellungen des Verkäufers oder die Übermittlung eines neuen Angebotes des Verkäufers kann eine Vermittlungstätigkeit darstellen.

In jedem Fall ist die Provision nur verdient, wenn aufgrund eines Maklervertrages durch eine der beiden genannten Tätigkeiten der Abschluss eines Hauptvertrages ursächlich herbeigeführt wird.