Nachforderungen des Vermieters von Betriebskosten

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Zwischen Vermieter und Mieter kommt es regelmäßig zum Streit, wenn die Betriebskostenabrechnung ins Haus flattert und der Vermieter eine Nachforderung stellt.

Wenn ein Guthaben für das abgerechnete Jahr ausgeworfen wird, sollte dies - so könnte man annehmen - große Freude beim Mieter hervorrufen. Was aber, wenn der Vermieter nach erteilter fristgerechter Abrechnung zwei Monate später seine Abrechnung korrigiert und der Mieter nunmehr kein Guthaben mehr hat, sondern nachzahlen soll? Kann der Mieter sich auf das Guthaben berufen? Muss er nachzahlen? Diesen Fall hat jüngst der BGH entscheiden.

Aber erst einmal ein kurzer Überblick zu den Betriebskostenabrechnungen.

Hinlänglich bekannt ist mittlerweile, dass der Vermieter Betriebskosten innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 III BGB jährlich abrechnen kann und muss, soweit Betriebskosten vertraglich vereinbart sind. Nachforderungen solcher Kosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist verbietet das Gesetz (§ 556 III S. 3 BGB).

Gerichtlich ist die Frage geklärt, unter welchen Voraussetzungen eine fehlerhafte Abrechnung als fristgerecht anerkannt werden muss. Der Vermieter wahrt die Jahresfrist, wenn er eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat. Es kommt dann nicht darauf an, dass diese Abrechung auch inhaltlich richtig ist. Der Vermieter kann die inhaltlichen Fehler also auch nach der Ausschlussfrist korrigieren, soweit er innerhalb der Frist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat.

Zu den Mindestvoraussetzungen für eine formell ordnungsgemäße Abrechung gehören:

• die Zusammenfassung und Aufstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
• die Berechung des zu zahlenden Anteils und die Verrechung mit den Vorauszahlungen.

Der Vermieter darf allerdings bei formell ordnungsgemäß erteilter Abrechnung innerhalb der Frist nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Korrektur der Nachforderungssumme zu Lasten des Mieters treffen.

Beispiel: der Vermieter hat in seiner Abrechnung einen Verteilerschlüssel angewendet, den der Mieter zu Recht rügt. Der Vermieter korrigiert den Verteiler und kommt zu dem Ergebnis, dass er nunmehr sogar noch mehr vom Mieter verlangen kann. Dem Verlangen schiebt die Ausschlussfrist einen Riegel vor. Der Vermieter darf nur die ursprüngliche Summe fordern.

Das Thema Betriebskostenabrechnung hat nun den BGH zu einer erneuten Entscheidung veranlasst (Urteil vom 12.12.2007, VIII 190/06).

Wie ist der Fall zu beurteilen, fragten sich die Richter, wenn der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt, die für den Mieter ein Guthaben ausweist und der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine inhaltlich korrigierte Abrechnung - nunmehr mit einer Nachforderung - nachreicht. Kann der Vermieter wenigstens das fehlerhaft ausgewiesen Guthaben zurückverlangen?

Ein klarer Fall für § 556 III S. 3 BGB, entschied der BGH:

„Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist."

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Ulrike Hinrichs. MBA
Rechtsanwältin. Mediatorin

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