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NK-Nachzahlung und Mietrückstände

2.1.2009 Thema abonnieren
 Von 
guest-12301.03.2010 20:29:26
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 37x hilfreich)
NK-Nachzahlung und Mietrückstände

Hallo !
Habe folgende Frage :
Ich habe am 30.12. die Nebenkostenabrechnung bekommen, und muß über 800€ nachzahlen, des weiteren bekam ich heute Post vom Amtsgericht, das mein VM noch mal knapp 400€ gerichtlich von mir einfordern möchte, wofür auch immer, habe vorher nie Post von ihm bekommen, das er noch was von mir zu kriegen hätte.
Die Miete ist auch immer von der Arge bezahlt worden.
Übernehmen die denn nun auch diese Kosten ?
Was passiert wenn nichts bezahlt wird ?
Kann mir der VM dann kündigen ?

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12 Antworten
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#1
 Von 
AxelK
Status:
Gelehrter
(11254 Beiträge, 3450x hilfreich)

@sunny:

Was beinhaltet denn die Nebenkostenabrechnung alles? Nur die kalten Nebenkosten, oder auch Heizkosten?

So oder so sind die Nebenkosten in tatsächlicher Höhe von der ARGE zu übernehmen. Dieses gilt auch für entsprechende Nachzahlungen. Du solltest also die Nebenkostenabrechnung umgehend bei der ARGE einreichen und einen Antrag auf Übernahme derselben, nach § 22 SGB II stellen. Wie gesagt, die Nebenkosten sind zu übernehmen und zwar als Beihilfe und nicht etwa als Darlehn.

Zuvor solltest Du allerdings schon mal prüfen, ob denn die Abrechnung wohl korrekt ist. Weil 800 Euro Nachzahlung ist schon ein ziemlicher Batzen, insbesondere, wenn es sich nur um kalte Nebenkosten handeln sollte.

Was die weitergehende Forderung des Vermieters betrifft: Was für ein Schreiben vom Gericht ist das denn? Ein Mahnbescheid, eine Klageschrift, oder was? Sowohl im Mahnbescheid, als auch in einer eventuellen Klage (da noch viel ausführlicher) muss schon drin stehen, was da genau gefordert wird. Bitte unbedingt daran denken, einem Mahnbescheid muss ggf. innerhalb von 2 Wochen nach Erhalt widersprochen werden, wenn die Forderung bestritten wird.

Hattest Du denn jetzt zwischenzeitig mal die Miete gemindert und wird möglicherweise dieser Minderungsbetrag jetzt geltend gemacht? Rein vorsorglich kannst Du Dir ja von der ARGE mal bestätigen lassen, in welcher Höhe die Miete immer bezahlt wurde. Nicht das die da irgendeinen Fehler gemacht haben. Aber, wie gesagt, aus dem gerichtlichen Schreiben muss eigentlich hervorgehen, was da eigentlich gefordert wird.

Gruß,

Axel

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"Jeder meiner Beiträge stellt ausschließlich meine persönlich Meinung, und keine Rechtsberatung, dar "

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#2
 Von 
Sunbee 1
Status:
Gelehrter
(10637 Beiträge, 2031x hilfreich)

@axel

auch dir (und deiner familie) ein schönes neues jahr. :)

was ist denn mit kalten nk gemeint? in berlin machen die mich ganz irre. da gibt es nebenkosten, betriebskosten, nettomiete kalt, warm etc.

erfreulich ist allein die nachricht, dass die kdu grenze angehoben werden wird-

sunbee

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#3
 Von 
AxelK
Status:
Gelehrter
(11254 Beiträge, 3450x hilfreich)

@sunbee:

Na ich habe Dir doch schon - ich weiß gar nicht mehr so genau - vor ca. 1 1/2 Jahren oder so geschrieben, dass die Bruttowarmmiete, wie sie in Berlin gilt, rechtswidrig ist. Da waren die mit der Änderung der Angemessenheitsgrenzen ja richtig schnell.

Kleine Begriffserklärung:

- Miete, oder Nettomiete = reine Miete ohne Neben- und Heizkosten
- Bruttokaltmiete = Miete inkl. Nebenkosten (= Betriebskosten), aber ohne Heizkosten
- Bruttowarmmiete = Miete inkl. Nebenkosten und Heizkosten
- (kalte) Nebenkosten = alle umlagefähigen Kosten, die neben der Miete vom Mieter zu tragen sind (Müllebühren, Versicherung, Allgemeinstrom, Hausmeister, Gartenpflege usw.), aber keine Heizkosten. Kalten Nebenkosten und Betriebskosten sind das selbe.
- Heizkosten = Kosten für die Beheizung der Wohnung sowie der Bereitung von Warmwasser

Achtung: Von vielen Vermietern wird oftmals der Begriff Warmmiete fehlerhaft verwendet. Warmmiete ist in meinen Augen eigentlich die o.g. Bruttowarmmiete, also inkl. Neben- und Heizkosten. Von Vermietern wird der Begriff Warmmiete aber häufig für die Miete inkl. der kalten Nebenkosten verwendet, insbesondere dann, wenn die Heizkostenabschläge direkt vom Mieter an den Versorger gezahlt werden.

Gruß,

Axel

Nachtrag: Jetzt habe ich doch gerade gelesen, die Erhöhung in Berlin gilt dann nur für 1-Personen-Haushalte und der Senat bleibt auch bei der Festlegung einer Obergrenze als [b]Brutto[/]warmmiete? Unfassbar. Die Rechtsprechung des BSG in diesem Punkt ist doch mittlerweile eigentlich wirklich eindeutig. Aber bis nach Berlin scheint sich das wohl noch nicht rumgesprochen zu haben.



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-- Editiert von AxelK am 03.01.2009 19:46

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#4
 Von 
guest-12301.03.2010 20:29:26
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 37x hilfreich)

Hallo !
Erst mal Danke für die Antwort, und euch allen auch ein frohes neues Jahr !
Also bei der Nachzahlung geht es größtenteils nur um die Heizkosten, ich finde den Betrag auch sehr hoch, aber ich glaube für das Jahr 2006 hatte ich auch schon knapp 600€ Nachzahlung, ganz sicher bin ich da jetzt nicht.
Die Miete wurde aufgrund der Nachzahlung 2006 auch angepaßt, von 431€ warm auf 510€ warm, na und dieses mal halt trotzdem wieder eine Zahlung.
Es ist ein Mahnbescheid der mir da vom Amtsgericht ins Haus geflattert ist, mit dem Vermerk, es würde sich um Mietgebühren handeln.
Vorher habe ich vom VM keine Mahnung, Zahlungsaufforderung o.ä. bekommen, das hörte ich jetzt zum ersten mal, das er noch Miete bekommen sollte.
Naja, ich wollte Montag sowieso zur Arge, wegen der Nebenkosten, da werd ich dann mal nachfragen.
Und mein VM ist auch ein ganz netter, weil er ja weiß, das alles von der Arge bezahlt wird, und ich ja auch nicht umziehen darf, erhöht er dieses Mal nicht die Miete, weil sonst könnte es ja mal passieren, das ich vielleicht doch mal endlich ne Umzugsgenehmigung kriege. :augenroll:

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#5
 Von 
Sunbee 1
Status:
Gelehrter
(10637 Beiträge, 2031x hilfreich)

@axel

danke, das habe ich mir jetzt abgespeichert. schlauer dieses mal in der e mail adresse, denn mein pc legt ja regelmäßig abstürze hin und dann ist alles platt :(

die rechtswidrigkeit d. bruttowarmmiete war mir noch im kopf, aber welches nun wie bezeichnet wird nicht(mehr)
du erinnerst dich an dinge, die du vor so langer zeit getan hast? boah, ich weiß manchmal nicht mehr wo ich vorgestern war.

sunbee

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#6
 Von 
AxelK
Status:
Gelehrter
(11254 Beiträge, 3450x hilfreich)

@sunny:

Irgendetwas kann bei der Abrechnung m.E. nicht stimmen. Vor rund einem Jahr wurden die Abschlagszahlungen für die Heizung um rund 80 Euro erhöht. Die jetzige Nachzahlung macht noch einmal 50 Euro monatlich. Das sind dann insgesamt schon 130 Euro. Und bis einschließlich 2006 hast Du ja auch schon Vorauszahlungen geleistet. Wie hoch waren die denn bis dahin? Wie groß ist Deine Wohnung und wieviele Personen seid Ihr? Mir kommt das doch extrem viel vor. Und das wird vermutlich auch die ARGE feststellen und erst einmal Unangemessenheit behaupten, was allerdings zunächst nichts an der Übernahmeverpflichtung ändert. Dennoch solltest Du die Abrechnung mal von fachkundiger Stelle überprüfen, bzw. Dir zumindest mal vom Vermieter die Abrechnungsunterlagen zeigen lassen, sofern diese der Abrechnung nicht beigefügt sind. Du hast einen Anspruch auf Einsicht in diese Unterlagen. Kopien müsstest Du allerdings auf Deine Kosten fertigen, wenn Du diese benötigst.

Wenn die ARGE die Miete direkt an den Vermieter und immer in der vertraglich vereinbarten Höhe gezahlt hat, kann es natürlich keine Nachforderungen geben. Aber selbst wenn es dort zu Differenzen gekommen sein sollte, müsste der Vermieter Dich zumindest mal darauf aufmerksam machen, bevor er einen Mahnbescheid beantragt. Dagegen solltest Du unbedingt Widerspruch einlegen und den Vermieter auffordern, Dir detailliert darzulegen, wann, wie viel zu wenig gezahlt wurde. Die Kosten für den Mahnbescheid muss m.E. der Vermieter sich selber ans Bein binden. Ist das ein Privatvermieter, oder eine Wohnungsbaugesellschaft?

@sunbee:

So genau erinnere ich mich allerdings auch nur daran, weil wir damals tagelang mit unserer Lieblings"feindin" hier im Forum über Sinn und Unsinn der damals topaktuellen Entscheidung des SG Berlin diskutiert haben. Die meinte damals doch hartnäckig, dass es nichts besseres gibt, als die Festlegung von Mietobergrenzen in Form einer Bruttowarmmiete und das es sich bei dem Beschluss des SG Berlin um eine Fehlentscheidung handeln würde, die niemals Bestand haben würde. Na ja, einer der vielen Punkte, in denen sie sich geirrt hat.

Im Übrigen bleibt mir sowas gut im Gedächtnis, weil ich ja selber auch gerade um die Übernahme meiner vollen Miete streite. Hier ist die Angemessenheit zwar nicht anhand der Warmmiete, sondern "nur" anhand der Bruttokaltmiete festgelegt, aber auch die halte ich rechtlich für äußerst fragwürdig. Auch die Richterin hat hier inzwischen deutliche Signale in Richtung ARGE ausgesand, und dazu aufgefordert, konkret und unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung des BSG, darzulegen, wie diese Angemessenheitsgrenze zustande gekommen ist. Auch will sie wissen, wie hoch denn wohl die Nettokaltmiete sein darf, was ja zumindest intern festgelegt sein muss, weil die Nebenkosten in tatsächlicher Höhe zu übernehmen sind. Ich bin mal gespannt, was die ARGE macht, wenn jetzt in den nächsten Tagen oder Wochen die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert.

Gruß,

Axel

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#7
 Von 
guest-12301.03.2010 20:29:26
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 37x hilfreich)

Es ist ein Privatvermieter, und so oder so ein ziemlich unverschämtes Individuum.
Ich mußte mir hier in diesem Haus, mit diesem VM schon so einiges bieten lassen, sowohl von Nachbarn als auch vom VM selbst.
Das ist wirklich die schlimmste Wohnung, sowohl vom Zustand, als auch vom wohnen her, die ich jemals in meinem Leben hatte.
Ich würde nichts lieber tun, als ausziehen, aber so weit werde ich meine Fnanzen in nächster Zeit wohl nicht in den Griff kriegen.
So, jetzt mal zu den Kosten.
Als ich im Juli 2006 einzog, waren es 50€ Nebenkosten, und 50€ Heizkosten im Monat, dann kam die erste Abrechnung, es gab ne Nachzahlung von knapp 600€, und von da an waren es 89€ NK und 110€ HK.
Was mir jetzt aufgefallen ist, ist das in dieser Abrechnung jetzt NK-Vorauszahlungen mit 720€ angegeben werden, und Heizkosten wären genauso viel Vorauszahlungen.
Insgesamt soll ich allein Heizkosten in Höhe von 1266,34€ verursacht haben, im Jahr 2007.
Dann noch mal 66,44€ fürs Warmwasser und 167,64€ fürs Abwasser für Warmwasser.
Und wo ich dies grad so schreibe, fällt mir eins ein : das kaputte Rohr am Heißwasseranschluß im Bad, das nie repariert wurde, demnach läuft ja 24 Std. am Tag ein kleiner Teil Heißwasser in meine Badezimmerwand, bzw. die Badezimmerdecke meines unter mir wohnenden Nachbarn und versickert.
Das wird doch bestimmt auch Kosten verursachen.
Ne, halt, das ist ja erst in 2008 kaputt gegangen.
Naja, auf jeden Fall wunderts mich schon, das ich laut Abrechnung mal eben 7850 Liter Heizöl verbraucht haben soll, während meine Eltern auch mit Ölheizung 120 qm mit knapp 2000 bis 3000 Litern im Jahr beheizen.

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#8
 Von 
AxelK
Status:
Gelehrter
(11254 Beiträge, 3450x hilfreich)

Sunny:

Irgendetwas an Deiner Schilderung ist hier aber auch widersprüchlich. Wenn Du 7.850 Liter Heizöl verbraucht hättest, dann müsstest Du mit Sicherheit noch weit mehr als als nur 1266,34 Euro bezahlen. So entspricht das einem Literpreis fürs Heizöl von rund 16 Cent. Das wäre ein absoluter Traum für jeden Verbraucher, aber eben leider völlig unrealistisch.

Lass die Nebenkostenabrechnungen, auch die von 2006, vom Mieterverein oder einem Anwalt überprüfen und leg dabei auch den Mietvertrag sowie die Erhöhung der Vorauszahlungen vor. Irgendetwas ist da definitiv nicht in Ordnung. Und wenn der Vermieter möglicherweise nur die jeweiligen Vorauszahlungsbeträge falsch verbucht hat. Es kann ja nicht sein, dass bei unterschiedlichen Vorauszahlungsbeträgen für NK und Heizung dann jeweils der gleiche Vorauszahlungsbetrag fürs Jahr herauskommt. Der Vermieter muss sich schon an die vertraglichen Vereinbarungen halten.

Abgesehen davon stimmen auch die Summen nicht. 89 Euro NK-Vorauszahlung machen ja schon 1.068 Euro im Jahr, und nicht 720 Euro. Selbst wenn die Vorauszahlung nur 10 x geleistet worden wäre, wäre das immer noch deutlich mehr. Das gilt erst Recht natürlich für die Heizkosten.

Du brauchst m.E. auch unbedingt einen Nachweis der ARGE, wann welche Zahlungen geleistet wurden, um das genau prüfen zu können. Meines Erachtens hast Du darauf auch einen Anspruch, weil eventuelle Unterzahlungen nicht etwa der ARGE, sondern Dir angelastet werden. Außerdem ist eine gewissenhafte Überprüfung der Abrechnung auch im Interesse der ARGE, die ja die Nachzahlung zu übernehmen hat. Vielleicht übernimmt die ARGE ja sogar die Kosten für die Beratung durch den Mieterverein oder Anwalt.

Neben den Heizkosten bedürfen auch die Warmwasserkosten einer genauen Überprüfung. Wenn ich Dich richtig verstanden habe, sollst Du für die Warmwasserbereitung 66,44 Euro zahlen, aber 167,64 Euro für das Abwasser für Warmwasser? Es kann nicht sein, dass die Abwasserkosten 2 1/2 mal so hoch sind, wie die Wasserkosten selber. Möglicherweis ist diese Diskrepanz aber durch das defekte Rohr zu erklären. Dafür wäre dann allerdings der Vermieter verantwortlich und nicht Du, sofern der Vermieter nachweislich von dem Defekt weiß.

Des Weiteren: Wenn ich Dich richtig verstehe, werden die Warmwasserkosten bei Dir seperat erfasst (vorliegend 66,44 Euro). Die Kosten für die Warmwasserbereitung sind im Regelsatz enthalten und werden deshalb von der ARGE mit 18% der Heizkosten in Abzug gebracht. Werden die Warmwasserkosten seperat erfasst, dürfen aber nur die tatsächlichen Kosten in Abzug gebracht werden. Hier hätte also die ARGE insgesamt 237,60 Euro (110 Euro Abschlag x 12 x 18%) in Abzug gebracht, obwohl die tatsächlichen Kosten nur 66,44 Euro betrugen. Der Differenzbetrag ist Dir zu erstatten.

Nochmal die Frage: Wie groß ist Deine Wohnung und wohnst Du dort alleine? Wird die Miete sowie die Neben- und Heizkosten von der ARGE in voller Höhe übernommen?

Lass Dir von der ARGE ggf. genau erläutern was in welcher Höhe übernommen wurde/wird und wie hoch der Abzug für die Warmwasserbereitung war/ist. Vorrangig scheint mir derzeit allerdings tatsächlich die Überprüfung der Abrechnung sowie der Widerspruch gegen den Mahnbescheid. Bevor Du in diesen Dingen keine Klarheit hast, bringt Dir eigentlich auch ein Gespräch mit der ARGE nichts. Ich würde deshalb z.Zt. der ARGE lediglich mitteilen, dass die Abrechnung des Vermieters vorliegt und mit einer Forderung in Höhe von 800 Euro endet. Dann beantragst Du vorsorglich die Übernahme der Nachzahlung, bittest aber um Aussetzung der Entscheidung bis zu einer genauen Überprüfung der Abrechnung durch den Mieterverein/Anwalt. Dann bittest Du ferner um Mitteilung der genauen Zahlungen der ARGE an den Vermieter, sowie eben um Mitteilung der Höhe des Warmwasserabzuges. Das ganze schriftlich und nachweislich und mit der Bitte um kurzfristige Übersendung, da diese Informationen für die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung benötigt werden.

Gruß,

Axel

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#9
 Von 
guest-12301.03.2010 20:29:26
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 37x hilfreich)

@ Axel :
Nein, ich wohne nicht alleine, sondern mit meiner 7jährigen Tochter zusammen.
Die Wohnung ist eine 55qm-Dachgeschoßwohnung.
Die Miete wird von der Arge einerseits als angemessen bezeichnet, andererseits zahle ich einen Teil der Miete von meinem Lebensunterhalt, demnach wird sie ja wohl doch nicht so angemessen sein.
Irgendwas mit 300€ und ein paar gequetschte wurde als angemessen angegeben, vom LU wurden mir jeden Monat 164€ abgezogen, wegen der Miete.

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#10
 Von 
AxelK
Status:
Gelehrter
(11254 Beiträge, 3450x hilfreich)

@Sunny:

365,40 Euro inkl. kalter Nebenkosten ist derzeit die angemessene Miete für 2 Personen in Moers. Heizkosten werden in tatsächlicher Höhe übernommen.

Wurdest Du denn jemals ausdrücklich von der ARGE darüber informiert, dass die Miete nicht angemessen ist? Wurde die Miete zu Anfang mal vorrübergehend in tatsächlicher Höhe übernommen und später reduziert?

Allein die Tatsache, dass die Miete von der ARGE nicht in voller Höhe übernommen wird, mach - im Sinne des SGB II - einen Umzug notwendig. Das heißt, die ARGE darf die Zusicherung nicht verweigern und hat auch Umzugskosten, Mietkaution usw. zu übernehmen. Vor diesem Hintergrund immer noch zu behaupten, auch die vorhandenen Mängel an der Wohnung seien kein Umzugsgrund und Du musst weiterhin dort wohnen bleiben, ist eine Frechheit.

Ich mache Dir folgenden Vorschlag:

Am kommenden Freitag, 09.01.09, habe ich einen Termin bei meinem Rechtsanwalt. Wenn Du die Möglichkeit - und den Willen - hast, die notwendigen Unterlagen einzuscannen und mir per Mail zu schicken, dann nehme ich die mit und werde mit dem mal über die Sache sprechen, was da zu tun ist. Welche Unterlagen ich dafür brauchen würde, schreibe ich Dir gleich per PM.

Wie lange bist Du schon im ALG II Bezug?

Gruß,

Axel

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#11
 Von 
guest-12301.03.2010 20:29:26
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 37x hilfreich)

Hallo Axel !
Nein, die Arge hat mich nie darauf hingewiesen, das die Miete unangemessen wäre, im Gegenteil, bei der Frage nach dem Umzug kam ja die Wohnung wär angemessen, und auch der Zustand der Wohnung war ja laut Außendienstmitarbeiter okay.
Ich hab dem AD angeboten, er könnte meine Wohnung ja haben, wenn er so toll findet, das wollte er aber auch nicht.
Mit dem einscannen der Unterkagen wird schwierig, ich könnte höchstens mal versuchen, ob das bei meinem Vater am Pc klappt, bei meinem gehts nicht.
Ich bin seit 01.02.2005 im ALG2-Bezug, damals hab ich von meinem Mann getrennt, hab zwischendurch auch einen 1Eurojob gemacht, und auf 400€-Basis gearbeitet, aber wirklich raus kam ich da nie.
Anfangs bekam ich noch 370€ im Monat zum Leben, und hinterher wurd es immer weniger, zuletzt waren es 181€, im Moment bekomme ich gar keinen Lebensunterhalt, weil die Unterlagen von mir fordern, die ich nicht habe, und auch nicht bekommen werde.

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#12
 Von 
AxelK
Status:
Gelehrter
(11254 Beiträge, 3450x hilfreich)

@sunny:

Und wovon lebst Du zur Zeit, wenn ich fragen darf? Was für Unterlagen werden denn gefordert?

Ich habe so das Gefühl, dass da doch reichlich Handlungsbedarf gegeben ist, so dass ich gar nicht so sicher bin, ob das überhaupt was bringt, wenn ich einfach die Unterlagen mitnehme. Ich denke, der Anwalt wird da doch jede Menge Fragen haben, die Du schon selber wirst beantworten müssen. Dennoch halte ich die Einschaltung eines Anwaltes für dringend geboten.

Der RA, den ich Dir empfehlen würde, sitzt allerdings in Krefeld. Hättest Du denn die Möglichkeit, dort hinzukommen? Ich könnte Dich ja theoretisch am Freitag auch mitnehmen, nur muss ich leider, sowohl vor, als auch nach dem Termin, noch in Krefeld arbeiten.

Gruß,

Axel

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