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NK-Abrechnung, Mieterhöhung usw...

 Von 
MarkOh
Status:
Praktikant
(558 Beiträge, 105x hilfreich)
NK-Abrechnung, Mieterhöhung usw...

Hallo Foris...

Nach langer Zeit muss ich mich nun doch mal wieder an Euch wenden...
Unseren Vermietern, welche unter uns wohnen scheint die Silvesternacht nicht bekommen zu sein. Wir wohnen nun seit etwas über 1 Jahr in einer 120 qm Dorf-Wohnung, für welche wir 550 € Miete ( 430 € kalt + 120 € NK ), entsprechend der oberen Grenze des Mietspiegels, immer überpünktlich zahlen.

Nun plötzlich am 03.01.2005 steht unser Vermieter in der Tür, und drückt uns wortlos ein paar Schreiben in die Hand...

1. ) Mieterhöhung rückwirkend ab 01.01.2005 um 70 Euro, natürlich ohne jegliche Begründung oder Bezug.

2.) Nebenkostenerhöhung ebenfalls um 70 €, rückwirkend ab 01.01.2005, auch ohne echten Bezug.

Macht zusammen 140 € mehr Miete, welche wir plötzlich mehr zahlen sollen. Spinnen ja wohl, ...oder?

Nächster Streitpunkt ist die beigefügte NK-Abrechnung. Die scheint nicht mal das Papier wert zu sein, auf dem sie steht. Keine Ablesesummen, kein zeitlicher Bezugsraum, keinerlei Quittungskopien, kein gar nix. Lediglich eine unerklärte Zusammenstellung von Eurobeträgen, die wir doch bitte bis zum 31.01.2005 begleichen sollen...

3.) Gleich hinterher noch eine Abmahnung, dass sie sich durch den Lärm unserer Kinder belästigt fühlen, und weitere Schritte androhen.

Anzumerken bleibt, dass die Wohnung voll von Mängeln und absolut hellhörig ist. Fehlende Trittschalldämmung, falsch verlegtes Laminat, knarren des Bodens mit jedem Schritt, undichte Fenster, mangelhafte Heizung usw usw usw. Man hört unten jeden Schritt, den unsere Kids oben machen...

Wäre Euch wirklich dankbar, wenn Ihr uns ein paar Tipps geben könntet, wie das ganze nun rechtlich aussieht. Wir hatten uns eigentlich darauf eingerichtet, einige Jahre dort zu wohnen. Aber unter diesen Umständen? Nein danke...

LG MarkOh

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 512 weitere Fragen zum Thema
Mieterhöhung NK-Abrechnung


13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Specht
Status:
Beginner
(148 Beiträge, 17x hilfreich)

Raus aus der Wohnung, wenn es möglich ist. Ansonsten würde ich mich bei einem Mieterverein beraten lassen. Es sei denn, hier weis einer mehr als ich, was nicht schwer sein dürfte. Mein Rat ist jedenfalls der Mieterverein.

mfg und allen ein gesundes und friedliches neues Jahr
specht

-- Editiert von specht am 04.01.2005 16:06:54

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28829 Beiträge, 8835x hilfreich)

Die Schreiben sind das Papier nicht wert, auf den sie stehen.

Das Schreiben mit der Mieterhöhung kannst Du ignorieren. Der Erhöhung der Nebenkosten und der Abmahnung würde ich schriftlich widersprechen. Die Nebenkostenabrechnung ist aufgrund der von Dir aufgezählten Formfehler zurückzuweisen.

Aufgrund der zahlreichen Mängel würde ich zudem mit einer Mängelanzeige kontern, in der eine Mietminderung angedroht wird.

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#3
 Von 
MarkOh
Status:
Praktikant
(558 Beiträge, 105x hilfreich)

Hi Ihr...

Der NK-Abrechnung, NK-Erhöhung sowie Mieterhöhung habe ich schon schriftlich widersprochen.

Trotzdem ein Witz, was sich manche Vermieter denken herausnehmen zu können. Normalerweise wäre wirklich nach dem Theater ein Auszug anzuraten. Schade nur, dass uns der Umzug hier her einiges gekostet hatte, da wir durchaus davon ausgegangen sind, dort einige Jahre wohnen zu können. Außerdem sind wir örtlich wegen der Schule der Kids gebunden...

Wäre nett von Euch, wenn Ihr uns noch ein paar Tipps geben könntet, welche Angaben eine ordentliche NK-Abrechnung zu enthalten hat, und wie das mit den Mieterhöhungen überhaupt rechtlich aussieht...

LG MarkOh

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#4
 Von 
Pumalein
Status:
Praktikant
(647 Beiträge, 111x hilfreich)

Versicherung
Gas
Kamin
Grundsteuer
Kanal
Abfall
Wasser

ggfs.
Kabelanschluß
Hausmeister
Putzdienst Treppenhaus

P.

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28829 Beiträge, 8835x hilfreich)

Eine Mieterhöhung wird frühestens wirksam mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB)

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, damit sie wirksam wird (§ 558b Abs. 2 BGB)

Falls der Mieter nicht zustimmt, muss der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Wenn der Vermieter nicht innerhalb einer bestimmten Frist (2 Monate für Zustimmung, 3 weitere Monate für Klage) eine Klage einreicht, ist die Mieterhöhung hinfällig.

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung kann der Vermieter nur verlangen, wenn
1. Seit der letzten Mieterhöhung mehr als 1 Jahr vergangen ist (15 Moante bis zur Mieterhöhung) (§558 Abs. 1 BGB)
2. Die Mieterhöhung darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehen (§ 558 Abs. 1 BGB)
3. Innerhalb von 3 Jahren darf die Mieterhöhung nicht mehr als 20% betragen

Das Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen muss folgende Formvorschriften einhalten:
1. Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und muss begründet werden (§ 558a BGB)
2. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder 3 Vergleichswohnugen (§ 558a Abs. 2 BGB)

Falls es in Eurer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB gibt, dann muss auf diesen in jedem Fall verwiesen werden.

Zusammenfassung:
Da für das Wirksamwerden der Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters erforderlich ist, sollte ein fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen vom Mieter ignoriert werden.
Vermieter, die die Formvorschriften nicht einhalten kennen üblicherweise auch nicht die Klagefristen. Diese werden dann im Regelfall versäumt. Eine Aufklärung des Vermieters durch den Mieter über die Rechtslage ist weder notwendig noch ratsam.
Ob eine Miete von 3,58€/qm tatsächlich am oberen Rand des Mietspiegels liegt, kann ich jedoch nicht beurteilen. Mir erscheint sie auch für ein Dorf als recht niedrig.


In einer Nebenkostenabrechnung muss der Zeitraum, für den die Abrechnung gilt aufgeführt werden. Alle Abrechnungsposten müssen einzeln mit Betrag aufgeführt sein. Der Verteilungsschlüssel muss ebenfalls aufgeführt sein.
Insgesamt muss die Nebenkostenabrechnung allgemein verständlich und nachvollziehbar sein. Einzelne Rechnungen müssen nicht beigelegt werden. Der Mieter hat aber das Recht, diese einzusehen.

Eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale auf die tatsächlich angefallenen Nebenkosten ist nicht zu beanstanden.

Es dürfen nur solche Nebenkosten abgerechnet werden, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden. Daneben gibt es Kosten, die auf keinen Fall umgelegt werden dürfen (z.B. Verwaltung, Instandhaltung usw.).

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#6
 Von 
MarkOh
Status:
Praktikant
(558 Beiträge, 105x hilfreich)

Hallöle...

Danke für diese umfassende Antwort. Wir sind ja davon ausgegangen, dass die Heizungen bei uns in der Wohnung abgelesen werden. An den Heizkörpern sind extra Digitalzähler. Aber da hat niemand abgelesen. Scheinbar hat er einfach die letzte Öllieferung zu Grunde gelegt, und durch 2 geteilt. Wenn überhaupt... Vielleicht hat er ja auch nach Personen aufgeteilt. In der NK-Abrechnung steht einfach Heizkosten = 1350 €... Nix weiter dazu...

Interessant wäre auch zu wissen, wie es sich in Bezug auf die Mängel verhält. Eine schlecht gewartete Heizung und undichte Fenster tragen ja nun nicht gerade zum Sparen von Heizkosten bei. Aber warum bitte schön, sollten wir dafür gerade stehen. Auf die Mängel haben wir schon kurz nach unserem Einzug hingewiesen... Unsere Vermieter sind aber so lahm, dass bis heute nix passiert ist. Ich muss dazu sagen, dass es mit ein wenig Abdichtband aus dem Baumarkt nicht getan ist.

Gruss MarkOh

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28829 Beiträge, 8835x hilfreich)

In der Nebenkostenabrechnung muss schon stehen, wie man auf 1350€ Heizkosten kommt. Die einfache Aufführung des Betrages reicht nicht.

Auch wenn ich oben geschrieben habe, ich würde mit der Androhung einer Mietminderung (123recht.net Tipp: Mietminderung bei Mängeln der Mietsache ) wegen der Mängel kontern, möchte ich darauf hinweisen, dass eine tatsächliche Mietminderung bei den genannten Problemen mindestens schwierig ist.

Eine Mietminderung wäre bei einer mangelhaften Heizung möglich, je nachdem, was Du darunter verstehst.

Da es sich aber offensichtlich um Mängel handelt, würde ich folgendes Vorgehen vorschlagen:

Schriftliche Mängelanzeige mit einer Fristsetzung (ca. 14 Tage) zur Behebung. Darin eine Androhnung, selbst einen Handwerker zu beauftragen und die dabei entstehenden Kosten von der Miete abzuziehen.

Das gilt aber nur für Mängel, die Dich beeinträchtigen. Eine fehlende Trittschalldämmung, die in erster Linie die Ruhe des Vermieters stört, ist sein alleiniges Problem.

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#8
 Von 
MarkOh
Status:
Praktikant
(558 Beiträge, 105x hilfreich)

Hi...

Dazu muss ich anmerken, dass wir einen Teil der Mängel unserem Vermieter schon kurz nach unserem Einzug mitgeteilt haben. Also vor etwa einem Jahr. Und was ist passiert? Nix... Nun haben aber wir scheinbar horrente Heizkosten, weil die die Mängel nicht abstellen wollen oder können.
Irgendwie sehe ich aber nicht ein, für deren Unzulänglichkeiten blechen zu müssen. Immerhin haben wir nicht einmal die Miete gekürzt, auf Grund der massiven Mängel. Wollten halt einfach kurz nach unserem Einzug nicht gleich mit Mietkürzung kommen...

Mit der fehlenden Trittschalldämmung ist klar. Nicht unser Problem, und natürlich auch kein Grund für eine Mietminderung unsererseits.

Absolut lachhaft ist dagegen das Begehren unserer Vermieter nach einer Mieterhöhung und NK-Erhöhung unter diesen Umständen...

Also am besten doch so schnell wie möglich ausziehen... Glaube kaum, dass da nochmal Ruhe einkehrt...

LG MarkOh

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#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28829 Beiträge, 8835x hilfreich)

Warum entstehen dabei Kosten für Dich, wenn Du diese von der Miete abziehst?

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#10
 Von 
MarkOh
Status:
Praktikant
(558 Beiträge, 105x hilfreich)

Ist das einfach so möglich, die Mängel soweit es geht auf eigene Kosten beseitigen zu lassen, und dies dann von der laufenden Miete abzuziehen?
Hätte ich nicht gedacht...
Wie aber schaut es mit den Mängeln aus, die nicht in meinem Ermessen liegen, wie Heizung und Dreck durch Dauerbaustelle...

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#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28829 Beiträge, 8835x hilfreich)

quote:
Ist das einfach so möglich, die Mängel soweit es geht auf eigene Kosten beseitigen zu lassen, und dies dann von der laufenden Miete abzuziehen?

Eine nachweisbare Mängelanzeige mit Fristsetzung, ggfls eine Nachfristsetzung und der Ankündigung, dass man auf Kosten des Vermieters einen Handwerker beauftragen wird, ist schon nötig.
Der Vermieter muss objektiv und nachweisbar die Möglichkeit gehabt haben, die Mängel selbst zu beseitigen.

quote:
Wie aber schaut es mit den Mängeln aus, die nicht in meinem Ermessen liegen, wie Heizung und Dreck durch Dauerbaustelle...

Da gibt es nur die Möglichkeit der Mietminderung. Ob die in Deinem konkreten Fall möglich ist, kann ich aus den bisherigen Schilderungen nicht erkennen.

Auch wenn Du Dich quasi schon entschlossen hast, auszuziehen, so würde ich mir doch den Spaß gönnen, den Vermieter nunmehr selbst unter Druck zu setzen. Mit Deiner Vermutung, dass nicht so schnell Ruhe einkehren wird, hast Du aber wahrscheinlich Recht.

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#12
 Von 
Uta Köhn
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo!
Den ausführungen von hh kann ich nur zustimmen. Die Selbstvornahme von mängelbeseitigungen ist aber risikobehaftet, weil hinterher durch den vermieter behauptet wird, dass ausgfühte arbeiten nicht notwendig waren. Vor diesen Einwendungen kann man sich allerdings damit wehren, dass der vermieter den Mangel gar nicht besichtigt hat.

Neben der Mietminderung hast Du aber auch die möglichkeit des zurückbehaltungsrechtes, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu zwingen. In jedem fall solltest Du aber auch eine Mietminderung geltend machen.
Grundvoraussetzung ist das dem vermieter eine mängelanzeige vorliegt und eine ausreichende Frist zu Mängelbeseitigung gesetzt wurde.

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#13
 Von 
MarkOh
Status:
Praktikant
(558 Beiträge, 105x hilfreich)

Dann Danke ich Euch erstmal für die vielen Tipps. Werde ein paar Eurer Ratschläge sicher aufgreifen können.

Lieben Gruss
MarkOh

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