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Muss Verkäufer über alten Schimmel informieren?

9.1.2014 Thema abonnieren
 Von 
Ratsuchend01
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 1x hilfreich)
Muss Verkäufer über alten Schimmel informieren?

Ein Mieter meldet dem Vermieter Schimmelbefall in der Wohnung. Der Vermieter lässt den Schimmel von einem Maler beseitigen, 2 Wände neu tapezieren und streichen. Die Wohnung bietet er unmittelbar danach zum Kauf an.
Muss er die Kaufinteressenten über den kürzlich aufgetretenen Schimmel informieren?

3 Monate nach Wohnungsübergabe meldet der Mieter dem neuen Wohnungseigentümer erneuten Schimmelbefall.

Welche Ansprüche hat der Käufer gegen den Verkäufer?

Der Verkäufer beruft sich darauf, er sei davon ausgegangen mit der Beseitigung des Schimmels wäre die Sache erledigt gewesen.

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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
spatenklopper
Status:
Master
(4198 Beiträge, 2118x hilfreich)

quote:
Der Verkäufer beruft sich darauf, er sei davon ausgegangen mit der Beseitigung des Schimmels wäre die Sache erledigt gewesen.


Ich möchte behaupten, dass dies auch grundsätzlich stimmen würde, wenn er nicht nur den Schimmel, sondern auch dessen Ursache behoben hätte.

Soweit ich was gefunden habe, wird es zumindest schwierig (aber nicht unmöglich!), den Verkäufer in Regress zu nehmen.

quote:
Gebrauchte Immobilien werden in der Regel unter Gewährleistungsausschluss erworben. Der Verkäufer haftet dann nur für arglistig verschwiegene Mängel (§ 444 BGB ). Deshalb wird häufig der Gewährleistungsauschluss durch die Klausel ergänzt, dass der Verkäufer versichere, vom Vorhandensein versteckter Mängel keine Kenntnis zu haben. Treten nach Übergabe Mängel auf, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein konnten und über die demgemäß aufgeklärt werden musste (Palandt-Heinrichs, Rdnr. 5b zu § 123), muss der Käufer folgende Hürden zur Durchsetzung seiner Mängelhaftungs-ansprüche überwinden:

Er hat die Kenntnis des Verkäufers über den Mangel, bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, zu beweisen. Gelingt dieser Beweis, steht dem Käufer das prozessuale Hauptproblem erst noch bevor: Er ist nämlich hinsichtlich aller Anspruchsvoraussetzungen, also auch hinsichtlich der unterlassenen Aufklärung (einer Nicht-Tatsache) beweispflichtig. Nach der Rechsprechung des BGH braucht der Verkäufer nur eine gehörige Aufklärung konkret nach Ort, Zeit und Inhalt darzulegen. Diese Darlegung hat dann der Käufer zu widerlegen (BGH IBR 2003, 1074 m. A. Müggenburg). Es liegt auf der Hand, dass bei entsprechend geschickter Darlegung des Verkäufers, etwa einer Aufklärung im Vier-Augen-Gespräch, der dem Käufer obliegende Beweis nicht zu führen ist. Man könnte zwar daran denken, dass die urkundliche Versicherung des Verkäufers, versteckte Mängel nicht zu kennen, bereits den Beweis einer Nicht-Aufklärung darstelle, weil einer (erst recht notariellen) Urkunde die Vermutung der Vollständig und Richtigkeit zukomme.
Der BGH hat in dem o.g. Urteil aber entschieden, dass diese Erklärung des Verkäufers an der grundsätzlichen Beweislastverteilung nichts ändere, weil eine Aufklärung über versteckte Mängel diesen die Eigenschaft des Versteckt-Seins nehme und weil die Aufklärung über Mängel nur informationshalber erfolge und deshalb nicht beuurkundungsbedürftig sei. Deshalb könne die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde hier nicht greifen.


Quelle: http://www.vob-plus.de/koppmann-neu/index.php/gebrauchte-immobilie

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#2
 Von 
Ratsuchend01
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 1x hilfreich)

quote:
Ich möchte behaupten, dass dies auch grundsätzlich stimmen würde, wenn er nicht nur den Schimmel, sondern auch dessen Ursache behoben hätte.

Vermutlich wurde nach der Ursache des Schimmels nicht weiter geforscht.

Verstehe ich Deine Antwort richtig, dass selbst wenn die Ursache des Schimmels nicht beseitigt wurde (danach sieht es ja aus) trotzdem wenig Aussicht auf eine Kaufpreisminderung besteht?

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#3
 Von 
spatenklopper
Status:
Master
(4198 Beiträge, 2118x hilfreich)

Das Problem ist, dass Du in der Beweispflicht bist, in allen Belangen. Wenn der Verkäufer sagt, ich wusste nichts davon(zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), musst Du dieses widerlegen

Und so wie es sich darstellt, hast Du wohl einen Anspruch, aber wohl kaum eine Chance diesen auch durchzusetzen.

Je nach finanziellem Aufwand, würde ich mich "seriös" anwaltlich beraten lassen.

-- Editiert spatenklopper am 10.01.2014 19:42

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