Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter

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Ankündigungspflicht

Wenn der Vermieter beabsichtigt, in einer Wohnung Modernisierungsumbauten vornehmen zu lassen, sind nach der Abschaffung des MHG seit September 2001 die maßgebenden gesetzlichen Regelungen diesbezüglich im BGB zu finden. Nachfolgend werden die zu beachtenden Aspekte dargestellt.

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter mindestens zwei Monate vor dem Beginn der Arbeiten schriftlich darüber zu informieren. Die Mitteilung muss Angaben über Art und Umfang, Beginn und Dauer der Maßnahmen enthalten. Außerdem ist die zu erwartende Mieterhöhung möglichst genau anzugeben.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn es sich um geringfügige Arbeiten handelt, die auch nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung (keinesfalls mehr als 5%) führen. Beispiele sind die Auswechslung von Heizkörperventilen oder die Installation des Kabelanschlusses.
Wie das Ankündigungsschreiben formuliert sein sollte, können Sie sich bei den 123recht.net Musterbriefen ansehen.

Duldungspflicht

Grundsätzlich hat der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.- Der Vermieter braucht das Einverständnis des Mieters nicht einzuholen. Sollten die geplanten Arbeiten eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellen oder nicht rechtzeitig angekündigt worden sein, kann der Mieter von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch machen.

Widerspruchsrecht

Der Mieter hat die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Modernisierung einzulegen, falls die geplanten Arbeiten für ihn nicht tragbar wären. Eine solche unzumutbare Härte wird im Regelfall angenommen, wenn

  • eine so genannte Luxusmodernisierung vorliegt, d.h. in eine normale Wohnung besonders teure Gegenstände eingebaut werden;
  • der Mieter die zu erwartende Mieterhöhung finanziell nicht tragen könnte (Maßnahmen, die die Wohnung erst in einen allgemein üblichen Zustand versetzen, müssen vom Mieter jedoch in jedem Fall mitübernommen werden);
  • die Raumaufteilung mit großen Nachteilen für den Mieter geändert wird;
  • eigene Modernisierungen des Mieters durch die neuen Maßnahmen hinfällig werden;
  • Lärm, Schmutz oder allgemein ein Ausschluss der Benutzbarkeit bei kranken, alten oder schwerbehinderten Mietern nicht hingenommen werden können.
Hat der Mieter schriftlich Widerspruch beim Vermieter erhoben, sollte er auch keine Handwerker in seine Wohnung lassen. Das könnte als Duldung der Modernisierung angesehen werden.

Mieterhöhung

Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten stehen dem Vermieter zwei Varianten für eine Mieterhöhung zur Verfügung:
Erstens kann er 11% der Baukosten auf die Jahresmiete umlegen. Zusätzlich können durch die Mietreform ab September 2001 aber alle Modernisierungsmaßnahmen in die Umlage einbezogen werden, die zur nachhaltigen Einsparung von Energien aller Art führen. Bisher galt dies nur für Heizenergie, nicht aber beispielsweise für Strom.
Zweitens besteht die Möglichkeit, die Wohnung neu in den Mietspiegel einzuordnen und die dort ausgewiesene Vergleichsmiete zu verlangen.

In jedem Fall muss die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich mitgeteilt und genau erläutert werden. Es sind die durchgeführten Maßnahmen im Einzelnen aufzuführen, die Berechnung aufzuschlüsseln und die künftige Miete anzugeben. Dabei ist es wichtig, darauf zu achten, dass erhaltene öffentliche Fördermittel ebenso wie die normalen Instandsetzungskosten vom Vermieter nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen. Sind beispielsweise anstelle völlig schadhafter Fenster neue Doppelfenster eingebaut worden, darf nur die Kostendifferenz zwischen der Einfach- und Doppelverglasung als Modernisierungskosten für den Mieter anfallen.

Ein Musterschreiben für die Mieterhöhungserklärung finden Sie hier .

Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierung können vertraglich ausgeschlossen sein. Normalerweise ist das bei Zeitmietverträgen mit fest vereinbarter Miete und Staffel- oder Indexmieten der Fall.




Beispiel für eine Berechnung der 11% Umlage:
Bisherige Miete: 420 Euro
Gesamtkosten aller Arbeiten: 50.000 Euro
davon Instandsetzungsarbeiten: 10.000 Euro
davon öffentliche Fördermittel: 20.000 Euro
Berechnungsgrundlage für neue Miete: 20.000 Euro
11% davon (= Umlage auf Jahresmiete): 2.200 Euro
monatliche Mieterhöhung (=Umlage ÷ 12): 183 Euro
neue Miete: 603 Euro

Kündigung

Eine Modernisierung kann für den Vermieter kein Kündigungsgrund sein.
Der Mieter jedoch erhält zweimal die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht durch eine schriftliche Erklärung zu nutzen. Das erste Mal kann er nach Zugang der Mitteilung über die Modernisierung kündigen. Die zweite Möglichkeit ergibt sich nach Abschluss der Arbeiten, wenn die Mietpreiserhöhung in Kraft tritt.

Ersatzansprüche

Kosten, die dem Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen entstehen, muss der Vermieter grundsätzlich ersetzen. Dazu gehören Reinigungskosten, eventuelle Reparaturen an beschädigten Möbeln oder auch Kosten für eine anderweitige Unterbringung, falls die Wohnung für einige Zeit nicht nutzbar war. Mietminderungen bei einer nur eingeschränkten Nutzbarkeit sind ebenso möglich.

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Seiten in diesem Artikel:
Seite  1:  Was ist eine Modernisierung?
Seite  2:  Modernisierung durch den Vermieter
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