Modernisierung - Duldungspflichten des Mieters

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Welche Fehler bei der Ankündigung lauern

Die Modernisierung von Mietwohnungen wurde in den § 555 b ff. BGB neu geregelt. Unter Modernisierung ist die dauerhafte Veränderung des Mietobjektes gemeint, die dem Mieter eine bessere Nutzung ermöglicht. Dabei ist zwischen energetischer und herkömmlicher Modernisierung zu unterscheiden.

Energetische Modernisierung

Eine energetische Modernisierung muss der Mieter in der Regel dulden. Diese liegt vor, wenn die Endenergie nachhaltig eingespart wird. Die Endenergie ist die Menge, die beim Verbraucher schlussendlich benötigt wird. Ebenfalls darunter fällt eine Reduzierung des Wasserverbrauchs.

Regel-Modernisierung

Eine Regel-Modernisierung liegt vor, wenn der Gebrauchswert der Mietsache erhöht wird und die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Rechte des Mieters

Der Mieter hat diese Maßnahmen zu dulden, allerdings kann er Härten einwenden. Beispielsweise, wenn die Arbeiten für ihn oder seine Familie eine unzumutbare finanzielle Härte bedeuten würden oder weil er krank ist. Diesen Nachweis muss der Mieter innerhalb eines Monats nach Ankündigung führen. Prinzipiell kann die Miete für die Dauer der Arbeiten gemindert werden, außer es handelt sich um eine energetische Maßnahme. Da geht das in den ersten drei Monaten nicht.

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Allerdings hat der Mieter einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, beispielsweise wenn er vorübergehend woanders wohnen muss. Wenn Urlaub verschoben werden muss, gibt es dafür ebenfalls eine Entschädigung. Überdies hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des übernächsten Monats.

Bezüglich der Ankündigung muss der Mieter folgendes beachten:

3-Monats-Frist

Die Modernisierungsankündigung muss den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen erreichen. Ist diese Frist nicht gewahrt, muss der Mieter keine Maßnahmen dulden. Den Handwerkern kann der Zutritt in die Wohnung verweigert werden.

Die Art und Umfang der Modernisierung muss genau beschrieben werden

Hier geht es zunächst darum, den Mietern mitzuteilen, welche Einzelmaßnahmen geplant sind. Das können zum Beispiel der Einbau von Fenstern mit Wärmeschutzverglasung oder die Durchführung einer Fassadendämmung sein. Oft wird auch eine Zentralheizung eingebaut.

Der Mieter muss den Umfang der Modernisierungsmaßnahmen verstehen können. Der Vermieter muss also eine Art Drehbuch abgeben, welches die Art und den Umfang der Arbeiten genau schildert. Von der Aufzählung aller Anlagen bis zum Verlegen von Unterputz, anbringen von Steckdosen, Leitungen und Geräten muss alles genau beschrieben werden.

Auch Zusatzinfos sind wichtig: Bei Ausstauch normaler Fenster in solche mit Isolierverglasung muss neben der Beschaffenheit der neuen Fenster, auch der Wärmedurchgangskoeffizienten angeben werden. Der Mieter muss einen möglichen Enegergiespareffekt beurteilen können. (Bundesgerichtshof, Urteil v. 25.01.06, Az. VIII ZR 47/05).

Genaue Information über den Baubeginn

Der Mieter muss genau vorausplanen können.

Ungefähre Angaben, wie zum Beispiel "im Sommer", oder "in Kürze" genügen nicht. Es sollte der Tag oder zumindest eine kurze Zeitspanne angeben werden

Sodann ist die Dauer der Maßnahme anzugeben. Auch hier sollte die Zeitangabe möglichst konkret sein.

Die voraussichtliche Mieterhöhung muss vorgerechnet werden

Zuletzt muss dem Mieter mitgeteilt werden, welche Mieterhöhung er zu erwarten hat.

Die Kostenkalkulation der Handwerker ist dafür eine solide Grundlage. Von den Gesamtkosten für die konkrete Wohnung können 11% auf die Miete jährlich umgelegt werden. Der Betrag von 11% ist also durch 12 Monate zu teilen.

Wichtig: Diese Mehrkosten haben nichts mit einer Mieterhöhung zu tun. Es kommt also nicht darauf an, wann die Miete zuletzt erhöht oder ob die Kappungsgrenze von 15-20% (je nach Bundesland) eingehalten wurde. Modernisierung kann eine Mietwohnung also empfindlich teuer machen.

Selbst wenn auf Seiten des Vermieters Fehler bei der Ankündigung passieren, kommt es allenfalls zu einer Verschiebung der Umlage von sechs Monaten (BGH, a.a.O.; ebenso jetzt: Landgericht Berlin, Urteil v. 25.06.10, Az. 63 S530/09).

Herausrechnen des Anteils für Instandsetzung

Zu guter Letzt muss der Instandhaltungsanteil herausgerechnet werden. Das betrifft solche Maßnehmen, die nur dem Erhalt der Mietsache dienen. Anfallende Kosten der Instandsetzung/-Instandhaltung können nicht auf den Mieter im Rahmen einer Modernisierung umgelegt werden. Tauscht der Vermieter also zum Beispiel die alten und defekten Holzfenster gegen neue Isolierfenster aus, kann er nur die erhöhten Kosten ansetzen, die die Isolierfenster mehr gegenüber den einfachen Holzfenstern gekostet hätten und muss die Kosten, die die Reparatur der alten Fenster gekostet hätte, aus den Modernisierungskosten herausrechnen. (Isolierglaskosten – Kosten für fiktive neue Holzfenster = umlegbarer Betrag) Hier lohnt es sich also zu prüfen, da diese Beträge ins Gewicht fallen können.

Fazit: Der Gesetzgeber wollte Modernisierungen prinzipiell erleichtern. Wird also modernisiert, kann der Mieter nur Härteeinwendungen machen. In der Regel muss er die Maßnahme dulden und die neue Miete stemmen. Ob das immer sozial ist, sieht auf einem anderen Blatt.

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