Mietwohnung modernisiert: Auch nachträglich kann die Miete erhöht werden

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Nutzen Sie die gesetzlichen Möglichkeiten der Modernisierungsmieterhöhung

Einem Vermieter stehen im Wesentlichen zwei Möglichkeiten zur Verfügung, die Miete in einem laufenden Mietverhältnis zu erhöhen. Auf der einen Seite kann der Vermieter eine Anpassung an die ortsübliche Miete vornehmen. Hierbei ist der Vermieter in vielerlei Hinsicht beschränkt, u.a. durch die Kappungsgrenze, die den Vermieter auf Mieterhöhung von maximal 20 %, in einzelnen Gegenden 15 % beschränkt. Ferner muss der Vermieter nachweisen, dass die von ihm verlangte Miete das ortsübliche Niveau widerspiegelt, dies ist gerade dort, wo keine aktuellen Mietspiegel bestehen, häufig schwierig.

Alternative nach Investitionen: Die Modernisierungsmieterhöhung

Die andere Möglichkeit besteht jedoch darin, dass der Vermieter Investitionen in die Mietsache umlegt, hierbei handelt es sich um die so genannte Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB). Die Regelung sieht vor, dass grundsätzlich 11 % der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden können.

Maximilian A. Müller
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Hat der Vermieter daher beispielsweise 2.000 € investiert, sind 220,00 € auf die Jahresmiete umzulegen, dies entspricht einer monatlichen Mieterhöhung von 18,33 €.

Erhöhung kann auch nachträglich erfolgen

Was viele Vermieter allerdings nicht wissen: Die Mieterhöhung kann auch nachträglich, gegebenenfalls auch noch nach längerer Zeit vorgenommen werden. Selbst dann, wenn die Modernisierung ohne vorherige ordnungsgemäße Ankündigung (die formalen Anforderungen an den Vermieter sind grundsätzlich in diesem Bereich recht hoch) durchgeführt wurde, kann der Vermieter nachträglich mit einer dann bestehenden Frist von 6 Monaten eine Mieterhöhung durchsetzen.

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Voraussetzung für eine nachträgliche Erhöhung

Voraussetzung hierfür ist letztlich lediglich, dass tatsächlich eine Modernisierung i.S.d. § 555b BGB vorliegt. Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung selbstverständlich dort, wo der Vermieter lediglich eine Instandhaltung oder Instandsetzung durchführt, die Wohnung also nicht verbessert, sondern nur bestehende Mängel beseitigt. Gerade bei größeren Veränderungen an der Heizungsanlage, den Fenstern oder bei sonstigen baulichen Veränderungen liegen jedoch nicht selten Modernisierungen vor.

Empfehlung für Vermieter

Es lohnt sich demnach, bei Investitionen zu prüfen, ob der Mieter an der Verbesserung des Wohnwertes der Wohnung durch die gesetzlich vorgesehene Modernisierungsmieterhöhung beteiligt werden soll. § 559 BGB enthält keine zeitliche Frist, bis wann die Mieterhöhung geltend gemacht wird. Natürlich kann ein solches Recht auch verwirkt werden, gleichwohl dürfte zumindest ein Zeitraum von einigen wenigen Jahren nicht zu beanstanden sein, so dass auch nach längerer Zeit noch eine Mieterhöhung in Betracht kommen kann.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Guten Tag Herr Müller,
ich habe Ihren Artikel "Mietwohnung modernisiert: Auch nachträglich kann die Miete erhöht werden" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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