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4. Teil: Gewerbliches Mietrecht

Anders als bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist ein gewerbliches Mietverhältnis weitgehend frei vereinbar. Gesetzlicher Schutz des Gewerberaummieters existiert nicht. Es gibt keinen Kündigungs- und Bestandsschutz (§§ 573 f BGB) und keine Regelung der Miethöhe. Auch der spezielle Räumungsschutz für Mietraum entfällt. Der Gestaltung des Gewerberaummietvertrages kommt daher im Vorfeld besondere Bedeutung zu.

Ein Gewerberaummietvertrag wird zunächst ebenso abgeschlossen, wie ein Mietvertrag über Wohnraum, d.h. Schriftform ist nicht notwendig. Etwas anderes gilt, wenn das Mietverhältnis über mehr als ein Jahr abgeschlossen wird. In diesem Fall ist der Mietvertrag schriftlich abzuschließen. Sofern dies nicht geschieht, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist frühestens nach einem Jahr ab Gebrauchsüberlassung kündbar. Aus Beweisgründen ist die Schriftform empfehlenswert.

Alexandros Kakridas
seit 2006 bei
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Rechtsanwalt
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Für die Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen ist zunächst die Zweckbestimmung des Vertrages maßgeblich. Die Natur des Vertrages muss also geschäftlichen, insbesondere gewerblichen und freiberuflichen Zwecken dienen. Dazu zählen Geschäftsräume, wie bsw. Läden, Lagerräume, Verkaufsbuden, Praxisräume, Gaststätten, Werkstätten, Garagen uvm. Bei sog. Mischmietverhältnissen kommt es auf die überwiegende Nutzung der Mieteinheit an. Ein Überwiegen des Geschäftszwecks ist anzunehmen, wenn der Mieter ohne die geschäftlich genutzten Räume seiner Berufstätigkeit bzw. dem Erwerb seines Lebensunterhalts nicht nachgehen kann.

Wichtig sowohl für Vermieter als auch für Mieter sind die vertragliche Vereinbarung von Mietobjekt, Mietzeit und Vertragszweck.

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Das Mietobjekt sollte genau bestimmt sein, um spätere Unklarheiten zu vermeiden (inkl. Parkplatz, Reklameflächen etc.).

Da die Mietzeit zwischen den Parteien vereinbart werden kann, sollten die exakte Mietzeit, die Kündigungsfristen und evtl. eine Optionsklausel hinsichtlich der Verlängerung der Mietzeit festgelegt werden (sofern das Mietverhältnissen unbefristet geschlossen wurde, ist eine Kündigung gem. § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres d.h. erst nach rund 6 Monaten zulässig.

Auch eine Vereinbarung hinsichtlich der Stellung von Nachmietern bei vorzeitiger Beendigung durch den Mieter ist möglich. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist immer möglich.

Hinsichtlich eines bestimmten Zwecks, für den das gewerbliche Mietverhältnis abgeschlossen wird, muss der Vermieter beachten, dass das Objekt für den Zweck tauglich ist und notwendige behördliche Genehmigungen vorliegen.

Nicht zuletzt sollte ein Mieter über eine Konkurrenzklausel nachdenken, die es dem Vermieter verbietet, gleichartige Gewerbe in das Mietobjekt aufzunehmen.

Der Mietzins ist für Gewerberäume frei vereinbar. Denkbar sind hier Staffel- und Indexmieten. Auch die Kaution kann, anders als bei Wohnraummiete, mehr als drei Monatsmieten betragen.

Die Vorgehensweise bei Mängeln der Mietsache und der Instandhaltung folgt weitestgehend den gleichen Regeln wie bei der Wohnraummiete. Unterschiede können in der Reichweite der Vereinbarung bestehen, da hier mehr Pflichten auf den Mieter abgewälzt werden können als dies bei der Wohnraummiete möglich ist.

Grundsätzlich ergibt sich aus den Ausführungen, dass bei Abschluss eines Mietvertrages im Gewerberaummietrecht großer Wert auf den Vertragsinhalt gelegt werden sollte, um spätere Probleme zu vermeiden.

Gerne ist die Kanzlei Recht und Recht in Kronberg bereit, Ihnen in allen Angelegenheiten auch des Gewerberaummietrechts umfassend beratend zur Seite zu stehen.

Dieser Mietrechts-Ratgeber ist der vierte einer zwölfteiligen Reihe von Ratgeberartikeln. Sie sollen einen umfassenden Überblick über das Mietrecht gewähren und erscheinen jeweils einmal im Monat.

Alexandros Kakridas
Rechtsanwalt

Der Autor ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Recht-und-Recht in Kronberg (Großraum Frankfurt am Main) und berät und vertritt Unternehmer und Unternehmer und Privatmandanten in allen Fragen des gewerblichen und privaten Mietrechts.

Bei Anregungen oder Fragen zu diesem Themenkomplex können Sie eine unverbindliche E-Mail direkt an die Adresse kakridas@recht-und-recht.de senden. Weitere Informationen erhalten Sie auch auf der Internetseite www.recht-und-recht.de.

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