Mietrecht: Mietkaution

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Wissenswertes rund um die Mietkaution im Wohnraummietverhältnis

Die Kaution darf bei Wohnraummietverhältnissem höchstens 3 Nettokaltmieten, d.h. ohne die Nebenkosten und ohne eine etwa vereinbarte monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten § 551 Abs. 1 BGB; § 549 BGB betragen.

Bei Gewerberaummietverträgen gilt dies nicht, sodass die Vertragspartner selbst die Höhe der Kaution mietvertraglich aushandeln können.

Hier soll vorliegend nur die Wohnraummiete behandelt werden.

Sind mehrere Sicherheiten vereinbart (Kaution und bspw. Bürgschaft), dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1, 4 BGB höchstzulässigen Betrag von 3 Nettokaltmieten nicht übersteigen (sog. Kumulationsverbot)

Einzige Ausnahme davon bildet die unaufgeforderte Verbürgung eines Dritten zu Gunsten des Mieters (BGHZ 111, 361).

Jedoch  begründet auch eine unzulässige Kautionsabrede (Übersicherung) nicht automatisch die Unwirksamkeit der Klausel selbst. Der Mieter, der mehr Sicherheiten erbracht hat als zulässig, kann daher verlangen, dass der Vermieter diese nicht verwertet, sondern freigibt und ev. einen Bürgen nicht in Anspruch nimmt. Hierauf kann sich gemäß § 768 Abs. 1 BGB auch der selbstschuldnerische Bürge berufen (BGHZ 107, 210).

Auch bei einer Mietminderung wegen einer erheblichen Flächenabweichung (mehr als 10%) der Wohnung bleibt die vereinbarte Miete die Grundlage für die Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution (LG Berlin, Urteil v. 14.09.2004 - 63 S 126/04). Ein Rückforderungsanspruch ist i.d.R. daher ausgeschlossen.

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution (Barkaution) einer Bank zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Aber es ist auch möglich eine andere Anlageform zu vereinbaren. Der Vermieter muss die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt und Insolvenzfest anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinserträge stehen dem Mieter zu, müssen aber zunächst nicht ausbezahlt werden und erhöhen die Sicherheit und müssen dann nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution an den Mieter ausgezahlt werden.

Der Mieter hat das Recht (§ 551 Abs. 2 BGB), die Kaution (Barkaution) in drei monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen. Eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das heißt, die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses, die beiden Folgeraten sind jeweils einen Monat später fällig (BGH VIII ZR 243/03).

Gleichwohl ist in vielen Mietverträgen die Regelung enthalten, dass der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses die Mietkaution in einer Summe zu zahlen habe. Derartige Klauseln sind jedoch im Mietrecht unwirksam. Die unzulässige Kautionsabrede begründet jedoch nicht automatisch die Unwirksamkeit der Klausel und damit einen Rückforderungsanspruch.

Wenn die Kaution nicht bezahlt wird, kann der Vermieter auf Zahlung der Kaution klagen. Da dies zugleich auch eine Vertragsverletzung des Mieters darstellt, kann der Vermieter den Vertrag ordentlich (nicht fristlos) gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen. Der Mieter hat grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution, auch dann nicht, wenn die Wohnung z.B. mit Mängeln behaftet ist.

Der Mieter kann dann nur die Miete mindern, aber nicht die vereinbarte Kautionszahlung verweigern (AG Bonn WM 1988, 266).

Die Nichtzahlung der Mietkaution kann auch einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen (LG München Az: 14 S 12619/99), Dagegen rechtfertigt nach Ansicht des AG Hamburg-Wandsbek, Az: 716 C 187/01 ein Rückstand bei der Zahlung der Kaution dagegen keine fristlose Kündigung. Diese Ansicht dürfte zutreffend sein, denn die Nichtzahlung der Kaution ist in § 543 Nr.3 BGB nicht als Kündigungsgrund benannt. In jedem Fall ist aber eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB möglich.

Wenn ein Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug gerät, steht dem Vermieter kein Anspruch auf Verzugszinsen zu. Sein Anspruch ist lediglich auf die Zinsen beschränkt, die auf dem Mietkautionskonto bei fälliger Zahlung angefallen wären und die Mietsicherheit erhöht hätten. (LG Frankenthal ZMR 2001, 893-894)

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter bestehenden oder bei Auszug entstehende Ansprüche. Insbesondere rückständige Miete, Ansprüche aus der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung, Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden in der Mietwohnung und Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Vermieter hat das Recht zu bestimmen, wie die von dem Mieter geleistete Kaution auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis verrechnet wird. Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen dürfen nicht verrechnet werden.

Die Mietkaution darf nicht einfach abgewohnt werden. Mieter dürfen deshalb auch nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen. (Urteil des OLG Frankfurt; Az. 2 W 10/04 )

Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt am Ende des Mietverhältnisses.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Mietsache (BGHZ 84, 345). Mit dieser Rückgabe ist allerdings nicht sofort klar, ob der Vermieter eine Aufrechnung wegen Forderungen vornehmen möchte. Es können sich Mängel der Mietsache erst später zeigen, zudem ist auch häufig noch über Nebenforderungen abzurechnen. Damit der Vermieter dies alles ordnungsgemäß prüfen kann, wird ihm eine gesonderte Frist zur Prüfung und Überlegung zugebilligt (BGH NJW 2006, 1422).

Diese wird üblicherweise zwischen 3 und 6 Monaten betragen, wenn noch über Nebenkosten abgerechnet wird, dann kann die Abrechnungsfrist für die letzten Betriebskosten gelten (BGH NJW 2006, 1422). Da über die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abzurechnen ist, kann sich also der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution über diesen Zeitraum hinziehen.

Zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht .

Ist hingegen klar, dass keine weiteren Forderungen des Vermieters mehr bestehen, etwa weil die Wohnung nach Auffassung beider ohne Mängel ist und die Betriebskosten abgerechnet sind, dann ist auch der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution sofort fällig.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB in 3 Jahren.