Mietrecht: Individuelle nicht formularmäßige Renovierungsklausel im Übergabeprotokoll ist wirksam

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Vereinbaren Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe im Übergabeprotokoll, dass die Wohnung im renovierten Zustand zurück zu geben ist, so ist die Klausel wirksam und der Mieter muss bei Auszug renovieren (z. B. Weißeln, Tapeten entfernen), wenn nicht ein formularmäßig vorgefertigtes Übergabeprotokoll zur Unterzeichnung vorgelegt wurde. Das entschied der BGH in seinem Urteil vom 14. 1. 2009, Az. VIII ZR 71/08.

In den letzten Jahren hat der BGH zahlreiche Klauseln in formularmäßigen Mietverträgen, die den Mieter zur Renovierung oder zur Schönheitsreparatur verpflichteten, für unwirksam gehalten. Das betraf Klauseln, die zur Renovierung nach starren Fristen verpflichten (3/5/7-Jahres-Regel), ohne dass es auf den renovierungsbedürftigen Zustand der Wohnung ankommt, ebenso wie Endrenovierungsklauseln, die zur Renovierung bei Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung verpflichten. In diesen Fällen werde der Mieter nämlich unangemessen benachteiligt, da er nach diesen Klauseln bei Fristablauf oder bei Auszug auch dann renovieren müsste, wenn eine Renovierung noch nicht erforderlich ist.

Das Benachteiligungsverbot ist in § 307 BGB geregelt. Diese Vorschrift gilt allerdings nur für Formularverträge, nicht aber für individuell ausgehandelte Verträge.

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Im vorliegenden Fall unterzeichneten die Parteien ein maschinengeschriebenes Übergabeprotokoll, das nur für die eine Übergabe angefertigt wurde. Es enthielt die Regelung, dass der Mieter die Wohnung im renovierten Zustand übernimmt und die Wohnung wieder im renovierten Zustand zurückzugeben hat. Diese Klausel ist wirksam, weil sie nicht Bestandteil des Formularmietvertrags ist. Damit unterfällt sie nicht der Angemessenheitsprüfung des § 307 BGB.

Das gilt auch, wenn im vorher unterzeichneten Formularmietvertrag eine eigentlich unwirksame Renovierungs- oder Schönheitsreparaturenklausel enthalten ist. Auch wenn die Formularklausel unwirksam ist, bleibt die individuell ausgehandelte Klausel im Übergabeprotokoll gültig.

Fazit:

Vermieter, die die Wohnung auf jeden Fall renoviert zurück erhalten wollen, müssen diese Verpflichtung gesondert vom Formularmietvertrag vereinbaren.

Das Übergabeprotokoll bietet eine Möglichkeit dafür. Das darf allerdings nicht formularmäßig vorgefertigt sein, da sonst auch für das Übergabeprotokoll das Benachteiligungsverbot des § 307 BGB zur Anwendung kommt.

Mieter sollten bei individuell angefertigten Zusatz- oder Übergabeprotokollen genau darauf achten, ob eine für sie unangemessene Klausel enthalten ist. Bei individuell angefertigten Klauseln sind sie nämlich nicht durch das Benachteiligungsverbot des § 307 BGB geschützt. Mieter sind nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu unterzeichnen, das ihnen weitere Lasten auferlegt, nachdem ein Mietvertrag geschlossen wurde.

Leserkommentare
von stefanDD am 27.01.2011 14:18:11# 1
apropos individuelle Klausel und vermieterfreundlich: http://www.vertraege-vom-anwalt.de/vertragskonfigurator/mietvertraege/wohnraummietvertrag/
    
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