Mietminderung – wann und wie hoch?

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Minderungsquote hängt vom Einzelfall ab

Von Rechtsanwalt Ingo Kruppa

Nach dem Willen des Gesetzgebers braucht der Mieter für eine Mietsache, die einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit nicht unerheblich mindert, auch nur einen angemessenen herabgesetzten Mietzins zu zahlen (§ 536 BGB).

Doch wie hoch soll die Minderung sein und was gehört alles zu dem herabzusetzenden Mietzins? Dazu hat der Gesetzgeber keine Vorgaben getroffen. Er wollte und konnte keine alles klärende Regelung treffen, die für jeden einzelnen Mangel eine bestimmte Minderungsquote vorsieht. Die Höhe der Mietminderung muss daher im Zweifelsfalle von einem Gericht festgestellt werden. Gleichwohl gibt es Sammlungen von Urteilsentscheidungen, in denen zu den verschiedensten Mängeln bestimmte Minderungshöhen angegeben sind und an denen man sich durchaus orientieren kann. Weiterhelfen können auch die Beratungsstellen der Mietervereine oder Rechtsanwälte.

Was wird gemindert: Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete oder gar Bruttowarmmiete?

Oft wird angenommen, die Minderung sei lediglich anhand der Nettokaltmiete (also der Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen) vorzunehmen. Das entspricht jedoch nicht dem derzeitigen Stand der Rechtssprechung: Nach einem Urteil des Kammergerichts in Berlin vom 13. Oktober 2003 (Az 12 U 104/03) erstreckt sich die Minderung vielmehr sogar auf die gesamte Bruttowarmmiete (also der Grundmiete zuzüglich der Vorauszahlungen für Betriebskosten einschließlich derer für die Heizung und Warmwasserversorgung). Bisher sind viele Gerichte davon ausgegangen, dass nur die so genannte Bruttokaltmiete (also die Grundmiete zuzüglich der Vorauszahlungen für Betriebskosten ohne derer für Heizung und Warmwasserversorgung) gemindert wird. Teilweise wurde auch darauf abgestellt, dass eine Minderung der Bruttowarmmiete dann eintritt, wenn der Mangel die entsprechenden Kostenpositionen (Warmwasser und Heizung) beeinflusst. Diese Differenzierung, ob der Mangel mit der einen oder anderen Nebenkostenart zusammenhängt, ist aus der Sicht des Kammergerichts nicht praktikabel. Ob das Urteil des Kammergerichts Bestand haben wird, ist allerdings ungewiss. Eine abschließende Entscheidung des Bundesgerichtshofes steht noch aus.

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Ingo Kruppa, Rechtsanwalt
http://www.kruppa-ruprecht.de

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