Mietminderung - Im Zweifel Mietzahlung unter "Vorbehalt", um fristlose Kündigung zu vermeiden

Mehr zum Thema:

Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Miete, Mängel, Mietminderung, Minderung, Kündigung, Vorbehalt

4,5 von 5 Sterne
Bewerten mit: 5 Sterne 4 Sterne 3 Sterne 2 Sterne 1 Stern
2

Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Kündigungsrisiko Mietminderung

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels an der Wohnung nicht entrichtet. (Urteil v. 11. 07.2012 - Az.: VIII ZR 138/11)

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten habe, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.  In der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 11.07.2012 - Nr. 108/2012 heißt es hierzu wie folgt:

Michael Kohberger
seit 2006 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Mietrecht, Straßenverkehrsrecht, Strafrecht, Internet und Computerrecht
  • "Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren."

BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11

Anmerkung vom Anwalt:

Bei Mängeln an der Wohnung steht den Mietern nach wie vor das Recht zur Minderung zu: -  § 536 Abs.1  BGB:

123recht.net Tipp:

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net mindern Sie Ihre Miete ohne anwaltliche Hilfe. Mit Berechnung der Minderungsquote. Fragen beantworten, ausdrucken und an Vermieter schicken.

Jetzt Miete mindern

" Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln -  Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht...."

Mieter tragen das Risiko der fristlosen Kündigung, wenn in tatsächlicher Hinsicht kein Mangel vorliegt. Das ist nicht neu!  Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist konsequent, zumal der Bundesgerichtshof  gleich den passenden Rechtstipp für betroffene Mieter mitliefert, indem er darauf hinweist, dass  Mieter  bei Zweifeln an der Begründetheit einer Minderung die Miete auch unter "Vorbehalt" zahlen können,  um sich so dem Risiko der fristlosen Kündigung nicht auszusetzen.

Anwaltskanzlei Kohberger
Austraße 9 1/2
89407 Dillingen a.d. Donau

Tel. 09071-2658
Fax: 09071-5036061
anwalt@rechthilfreich.de
Internet- Arbeits - Miet - Verkehrsrecht
www.rechthilfreich.de
www.rechthilfreich.blogspot.de
www.arbeitsrecht-rechthilfreich.blogspot.de

Leserkommentare
von King71 am 12.07.2012 16:55:09# 1
Was aber bedeutet das konkret? Der Mieter zahlt eine verminderte Miete unter Vorbehalt oder er zahlt weiterhin die volle Miete unter Vorbehalt mit der Option, dass er einen Anspruch auf Rückzahlung gegenüber dem Vermieter geltend macht? Nur, wie soll dieser Anspruch auf Rückzahlung durchzusetzen sein. Wohl nur durch einen Prozess.
    
von Rechtsanwalt Michael Kohberger am 12.07.2012 18:25:17# 2
@King71 Den Anspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete kann der Mieter im Prozessweg geltend machen. Der Weg zum Gericht bliebe ihm also nicht erspart.Allerdings hat ein Prozess zur streitigen Höhe der Minderung den Vorteil, dass die Gerichtsgebühren deutlich geringer ausfallen als bei einem Streit über die Wirksamkeit einer Kündigung wegen angeblichen Zahlungsverzugs. Das Prozesskostenrisiko wäre also bei der vom BGH "angeratenen" Vorgehensweise geringer!
    
von micha70 am 13.07.2012 11:16:07# 3
Was bedeutet überhaupt "unter Vorbehalt"? Muss der Vorbehalt ausdrücklich erklärt werden? Was geschieht, wenn er nicht erklärt wird und quasi zeitgleich mit der Mietzahlung eine Forderung auf Anerkennung der Mietminderung gestellt wird?
    
Mehr Kommentare ansehen (4)
Ihr Kommentar zum Thema
Das könnte Sie auch interessieren
Musterverträge und Briefe Miete mindern - selbst gemacht
Musterverträge und Briefe Für Mieter: Kündigung schreiben
Mietrecht, Pachtrecht Die Kündigung des Mietvertrages und Räumungsklage
Mietrecht, Pachtrecht Kündigung des Mietvertrages