Mieterschutz nach Zwangsversteigerung

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Erwirbt jemand im Rahmen einer öffentlichen Zwangsversteigerung Räumlichkeiten, die zu diesem Zeitpunkt als Wohnraum vermietet worden sind, so steht dem Ersteher gem. § 57 a ZVG das Recht zu, das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen.

Viele Mieter, die in Folge dessen eine außerordentliche Kündigung ohne nähere Angaben von Gründen erhalten, gehen davon aus, dass diese Kündigung wirksam sei, da ja „außerordentlich“ gekündigt werden darf. Der BGH geht hingegen davon aus, dass der Erwerb durch Zwangsversteigerung nicht zum Nachteil des Mieters führen dürfe, so dass dieses Recht auf eine außerordentliche Kündigung eine Kündigung im Sinne von § 573 d BGB meine. Hier ist es jedoch allgemein anerkannt, dass gegenüber einem Wohnraummieter nur dann außerordentlich gekündigt werden könne, wenn der Kündigende ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (BGH RE WuM 82, 178). Das Kündigungsrecht des § 57 a ZVG wird somit durch die §§ 573, 574 BGB eingeschränkt.

Lars Liedtke
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Der Ersteher muss also einen allgemein anerkannten Kündigungsgrund nachweisen. Häufig wird dieser Eigenbedarf lauten. Hierbei ist im Weiteren jedoch dann zu beachten, dass Eigenbedarf niemals dann zum Tragen kommen kann, wenn Ersteher eine juristische Person ist, da sich Eigenbedarf auf Wohnen richten muss, was bei einer Gesellschaft begrifflich ausscheidet (LG Karlsruhe WuM 85, 148). Allenfalls käme Betriebsbedarf in Frage, was jedoch voraussetzt, dass die Wohnung im Mietvertrag ausdrücklich als Werkwohnung bezeichnet worden ist (OLG Stuttgart RE WuM 91, 330), woran es regelmäßig scheitern wird.

Mieter, die mit einer außerordentlichen Kündigung gem. § 57 a ZVG konfrontiert werden, haben also sehr viel bessere Chancen, sich hiergegen zu wehren, als allgemein angenommen wird.

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