Mieterhöhung bei Langzeitmietern

21. August 2013 Thema abonnieren
 Von 
f1974
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieterhöhung bei Langzeitmietern

Hallo,

ich habe folgenden Sachverhalt:
Meine Eltern (64 und 66 Jahre alt, beide Frührentner, Mutter Grad der Behinderung 70%) wohnen in einer Wohnung seit 1978 in Kiel. Das Mehrfamilienhaus wurde vor einem Monat verkauft.

Der neue Eigentümer verlangt jetzt eine Mieterhöhung von 20%. Mir ist bekannt, dass es gesetzlich zulässig ist, alle drei Jahre die Nettokaltmiete um 20% zu erhöhen bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist.

Als Mietspiegel, um seine Forderung nach 20% mehr Miete zu begründen, hat er die Nettokaltmieten von den anderen 5 Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus genannt. Alle Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus unterscheiden sich hinsichtlich der Größe kaum voneinander. Allerdings sind die Ausstattungen der Wohnungen unterschiedlich, z.B. verfügen meine Eltern nicht mal über einen Waschbecken im Badezimmer. Oder der Holzfußboden im Schlafzimmer knirscht, wenn man über eine bestimmte Stelle geht.

Meine Fragen lauten:
1. Gibt es für Langzeitmieter einen besonderen gesetzlichen Schutz, der verhindert, die Nettokaltmiete alle drei Jahre um 20% bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen?
2. In Kiel gibt es einen qualifizierten Mietspiegel. Daher müsste der neue Eigentümer, auch wenn er Vergleichswohnungen zur Erhöhung der Nettokaltmiete heranzieht, die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels in seinem Schreiben mit nennen. Hat er aber nicht getan. Wie sollen sich meine Eltern verhalten? Ihn darauf hinweisen? Oder vielleicht die Mieterhöhung einfach nur schriftlich ablehnen aber keinen Grund nennen?
3. In wie weit kann in diesem Fall die Mieterhöhung mit den Vergleichswohnungen begründet werden, wenn sich diese nach Ausstattung (fehlender Waschbecken im Bad) und eventuell auch nach Qualität (Knirschen im Schlafzimmer) voneinander unterscheiden?

Für eine kurze Einschätzung und jeden Ratschlag wäre ich dankbar.

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1379x hilfreich)

quote:
z.B. verfügen meine Eltern nicht mal über einen Waschbecken im Badezimmer.


Wer hat denn das Handwaschbecken entfernt? Ich kann mir nämlich nicht vorstellen, dass es in Kiel sonst noch Wohnungen gibt, in denen dieses wichtige Sanitärteil fehlt.

zu 1. Für Langzeitmieter gilt der gleiche gesetzlich Schutz bei Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete, wie für andere Mieter:

http://www.mietrechtslexikon.de/intro1.php?key=505
http://www.mietrechtslexikon.de/intro1.php?key=519

zu 2. Antworten dazu gibt das Mietrechtslexikon s.o.

zu 3. Geräusche des Fußbodens ändern nichts an der Miethöhe.

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#2
 Von 
f1974
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Zu Ihre Frage:
Niemand hat den Waschbecken entfernt. In 1978, als meine Eltern eingezogen sind, gab es den Waschbecken nicht. Und seitdem wurde dieser auch nicht nachträglich eingebaut. Leider gibt es auch in der heutigen Zeit noch so eine Wohnung.

zu meiner Frage 2:
Bin aus dem Mietrechtlexikon nicht klüger geworden. Auf der Internetseite vom Berliner Mieterbund steht folgendes Beispiel "... Auch wenn Vergleichswohnungen herangezogen werden, muss der Vermieter den entsprechenden Wert des qualifizierten Mietspiegels benennen. Der Mieter soll schließlich eine Vergleichsmöglichkeit haben. Unterbleibt diese Angabe oder fehlt eine Begründung für die angebliche Nichtanwendbarkeit des Mietspiegels, ist das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam und darf ignoriert werden"
Kann das bestätigt werden?

zu meiner Frage 3:
Da ein Nicht-Vorhandensein eines Waschbeckens in einer Wohnung ein wichtiger Punkt ist, stellt sich für mich immer noch dich Frage, ob die anderen 5 Wohnung im Mehrfamilienhaus als Vergleichswohnungen herangezogen werden können. Meiner Meinung nach haben alle anderen 5 Wohnungen einen Waschbecken.


Danke und Gruß

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#3
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Unterbleibt diese Angabe oder fehlt eine Begründung für die angebliche Nichtanwendbarkeit des Mietspiegels, ist das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam und darf ignoriert werden"
Kann das bestätigt werden? <hr size=1 noshade>



Wie mann es nimmt, das Erhöhungsverlangen ist so sicher unwirksam.

Der Vermieter kann es aber i.R. des § 558b III BGB nachholen, ggf. auch noch im Klageverfahren.

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#4
 Von 
f1974
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort.

Demnach die Erhöhung schriftlich ablehnen. Durch die vermutliche Korrektur durch den Vermieter kann man wohl die Mieterhöhung (wenn gerechtfertigt) nur verzögern. Muss man bei der Ablehnung auch einen Grund nennen, wie hier z.B. formal unwirksam. Oder sollte man nichts dazuschreiben?

Weiter ist meine Frage 3 für mich noch offen. Wenn jemand darüber eine Idee hat, bitte melden ;)


Danke!

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:
Demnach die Erhöhung schriftlich ablehnen.



Noch mal darüber nachdenken.

Ich gebe solche Tips ungern, aber ein Anwalt würde dir vermutlich nicht dazu raten.

Manchmal ist es das Beste einfach nichts zu tun.

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#6
 Von 
f1974
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Okay. Verstanden...

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0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
f1974
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

quote:
Manchmal ist es das Beste einfach nichts zu tun


Okay. Verstanden...

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Möchte nur mal zu bedenken geben, dass ein Schweigen auch nach hinten losgehen könnte.
Wenn der Mangel des Mieterhöhungsverlangens erst im Verlauf des Rechtstreits geheilt wird, sind dann ja schon Kosten entstanden (2mal Rechtsanwälte plus Gericht).
Wenn dann keine sachlichen Gründe bestehen, aus denen eine Zustimmungspflicht des Mieters zu verneinen wäre, würde das ganze Verfahren vermutlich auf einen gerichtlichen Vergleich hinauslaufen oder auf ein Urteil zu Ungunsten des Mieters.
Bestenfalls wären dann die entstandenen Kosten von den beiden Parteien im Verhältnis ihres Obsiegens zu übernehmen.
Von daher könnte eine vorherige Klärung ohne Rechtstreit zwar nicht helfen eine Mieterhöhung hinauszuzogern - aber eben auch anderweitig Kosten sparen.

zu 3) kein Waschbecken im Bad
Wenn das bei Mietbeginn so war und akzeptiert wurde, handelt es sich zunächst mal um den vertragsgemäßen Zustand.
Bei einer Mieterhöhung müsste dies aber in angemessener Weise berücksichtigt werden.
Im Berliner Mietspiegel wird es z.B. als wohnwertminderndes Merkmal berücksichtigt, wenn ein Bad nicht über ein Handwaschbecken verfügt
Siehe Berliner Mietspiegel 2013

Man könnte ja durchaus mal die angegebenen Vergleichswohnungen anschauen und dann nachfragen wie die abweichende minderwertigere Ausstattung bei der Mieterhöhung berücksichtigt wurde.
Vielleicht weiss der neue Eigentümer gar nichts von der unterschiedlichen Ausstattung der Wohnungen ...

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""Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben. Man muss auch mit der Justiz rechnen." (Diete"

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Möchte nur mal zu bedenken geben, dass ein Schweigen auch nach hinten losgehen könnte. <hr size=1 noshade>



Das ist mir jetzt vollkommen unverständlich.

Hast du denn § 558b BGB gelesen?

Der Mieter hat selbstverständlich keinerlei Nachteile, wenn er einer unwirksamen Mieterhöhung nicht zustimmt.

Schiebt der Vermieter eine wirksame Erhöhung nach, heilt das nicht rückwirkend, der Mieter hat dann wieder bis zu 3 Monate Zeit zuzustimmen, siehe § 558b III BGB .

Alle bis da hin, durch die unwirksame Erhöhung aufgelaufenen Kosten hat selbstverständlich der Vermieter zu tragen. Auch die Anwaltskosten des Mieters.

Es wäre schön, wenn man das hier richtig stellen könnte.

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#10
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3594 Beiträge, 1464x hilfreich)

quote:
Meiner Meinung nach haben alle anderen 5 Wohnungen einen Waschbecken.



Es heißt "ein" bzw. "das" Waschbecken und Meinungen interessieren nicht, sondern nur Fakten.

quote:
Der Mieter hat selbstverständlich keinerlei Nachteile, wenn er einer unwirksamen Mieterhöhung nicht zustimmt.


Das setzt voraus, dass sie wirklich unwirksam war und der Mieter das nicht nur geglaubt hat.

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0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Das setzt voraus, dass sie wirklich unwirksam war und der Mieter das nicht nur geglaubt hat.
<hr size=1 noshade>



./.



quote:<hr size=1 noshade>In Kiel gibt es einen qualifizierten Mietspiegel. Daher müsste der neue Eigentümer, auch wenn er Vergleichswohnungen zur Erhöhung der Nettokaltmiete heranzieht, die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels in seinem Schreiben mit nennen. Hat er aber nicht getan. <hr size=1 noshade>



http://www.kiel.de/leben/bauen/mietspiegel.php
quote:<hr size=1 noshade>Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB . Er liefert ein wissenschaftlich abgesichertes und differenziertes Bild der aktuell in Kiel gezahlten Mieten. <hr size=1 noshade>


§ 558a BGB

quote:<hr size=1 noshade>(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1) , bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt .
...
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
<hr size=1 noshade>



Mit "Glauben" hat das nichts zu tun, die Mieterhöhung ist hier von Gesetzes wegen offensichtlich unwirksam.

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