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Mieterhöhung / Klage / § 558a

11.1.2012 Thema abonnieren Zum Thema: Mieterhöhung Klage
 Von 
fragenachrat
Status:
Beginner
(80 Beiträge, 36x hilfreich)
Mieterhöhung / Klage / § 558a

Frage:
Vermieter schickt Mieter ein Mieterhöhungsverlangen (Vergleichsmiete). Mieter stimmt dem Verlangen nicht zu, da in den Augen des Mieters die Anforderung an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht ausreichend sind.

Vermieter klagt.
Jetzt steht im § 558b:

quote:
Zustimmung zur Mieterhöhung

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.


Also was passiert, wenn der Vermieter eine ausreichende Begründung nachholt und der Mieter dann freiwillig dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt? Wer muss die Prozesskosten und die Kosten des Anwalts des Vermieters zahlen?

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Mieterhöhung Klage


17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Eric61
Status:
Schüler
(498 Beiträge, 116x hilfreich)

Die Kostenfestsetzung liegt im Ermessen des Richters. Waren die Mängel im Erhöhungsverlangen so schwerwiegend, dass es unwirksam gewesen wäre, wird er die Kosten wahrscheinlich dem Kläger auferlegen, ansonsten kommt auch eine Kostenteilung in Frage.

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#3
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 193x hilfreich)

Auf das wird es rauslaufen.

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#4
 Von 
fragenachrat
Status:
Beginner
(80 Beiträge, 36x hilfreich)

quote:
Auf das wird es rauslaufen.

Auf was wird es rauslaufen=

Eine sachliche Diskussion wäre wirklich gut.

Es geht hier ja gar nicht darum, ob die 1. Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend war. Wir gehen in diesem fiktiven Fall davon aus, dass sie nicht ausreicht. Der Vermieter wollte für die paar Euros Kosten und Mühe scheuen.

Die Frage ist, ob eine nachgereichte Begründung (die wirksam ist) Auswirkungen auf die Prozesskostenentscheidung haben darf.

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#5
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 193x hilfreich)

Kommt auf den Richter an !

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#7
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2283x hilfreich)

quote:
aber zahlen muß der Mieter die Kosten. So die Aussage eines Mietrechtsanwalts.


Nein, falsch.

Der M wurde nach § 558b II BGB auf Zustimmung verklagt.

Sobald er diese Zustimmung abgegeben hat, hat sich die Klage erledigt. Wenn Kl. den Antrag aufrecht erhält, verliert er den Prozess.

Er sollte deshalb den Antrag nach § 91a ZPO stellen, der M dem zustimmen, beidseitige Erledigterklärung. Dann entscheidet das G per Beschluss nur noch über die Kosten.

Stimmt M nicht zu wird es kompliziert. Die einseitige Erledigungserklärung ist nicht geregelt. Formell wäre das eine Klagänderung (Feststellungsklage) nach § 264 Nr.2 ZPO.

Über die Kosten würde nach dem bisherigen Sach- und Streitstand entschieden. Solange wegen der "falschen" Mieterhöhung weder Fälligkeit noch Verzug eingetreten war, müsste M keine Kosten tragen, Vm. bliebe darauf sitzen.

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-- Editiert flawless am 11.01.2012 18:11

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#9
 Von 
meri
Status:
Master
(4829 Beiträge, 1648x hilfreich)

quote:
So in etwa hatte ich das auch gemeint. Wenn der Mangel behoben ist, ist die Mieterhöhung ja nicht mehr falsch.

Aber sie war falsch. Wäre sie richtig gewesen, musste das Gericht nicht wegen der Unfähigkeit des Vermieters in Anspruch genommen werden.

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#10
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 193x hilfreich)

Würde der unfähige M denken käme er von selbst drauf, dass der VM die Erhöhung früher oder später durchsetzt.

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#11
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2283x hilfreich)

quote:
Aber sie war falsch


Darüber befindet aber erst das Gericht, der Vm. kann da oft nichts dafür.

Fest steht aber, sobald der M zustimmt wird die Klage falsch. Sogar wenn die MEH "richtig" ist, würde die weiter auf Zustimmung gerichtete Klage abgewiesen.

Dann muss man die Hauptsache für erledigt erklären, Entweder § 91a ZPO-Antrag. Oder per Klagänderung, wenn der M sich warum auch immer weigert der Erledigung zuzustimmen.

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#12
 Von 
meri
Status:
Master
(4829 Beiträge, 1648x hilfreich)

quote:
, der Vm. kann da oft nichts dafür.

Daß er nichts kann? Na , deshalb ist er doch Vermieter, weil er nichts kann. Könnte er was, wäre er kein Vermieter.....

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#13
 Von 
Steffen Meier
Status:
Lehrling
(1530 Beiträge, 1074x hilfreich)

quote:
Wenn der Vermieter vor Gericht den Mangel behebt und das Gericht entscheidet, dass das Mieterhöhungsverlangen korrekt ist, beginnt zwar die Überlegungsfrist neu, aber zahlen muß der Mieter die Kosten. So die Aussage eines Mietrechtsanwalts.

Wirklich? Selbst wenn das ursprüngliche Verlangen eigentlich unwirksam ist wg. fehlender Begründung? Der Vermieter kann also diese Begründung in der Verhandlung nachschieben und kriegt dann die Kosten des Verfahrens + eigene RA-Kosten vom Mieter erstattet, das ist so?

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#14
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 193x hilfreich)

quote:
Der Vermieter kann also diese Begründung in der Verhandlung nachschieben

Ja
quote:
und kriegt dann die Kosten des Verfahrens + eigene RA-Kosten vom Mieter erstattet, das ist so?

Kommt auf den Richter an.


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#15
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2283x hilfreich)

quote:
Kommt auf den Richter an.




Im richterlichen Ermessen liegt das aber nicht.

Wer zu zahlen hat, ist allein davon abhängig, wann das MEH-Verlangen zustimmungspflichtig war. War das vor dem Prozess zahlt der M. War das durch Nachbesserung erst im Prozess zahlt der Vm.

Es geht dabei aber um die eingeklagte Zustimmung zur Mieterhöhung. Die erhöhte Miete kann man nicht parallel einklagen. Dieser Anspruch wird erst fällig, wenn das Gericht die Zustimmung des M ersetzt, oder der doch zugestimmt hat.

Das, darum geht es dem Vm. ja eigntlich, kann man dann erst einklagen, wenn der M nach Rechtskraft der Zustimmung gemahnt wurde und in Verzug geraten ist.

Die Verzugszinsen sind dann noch ein weiteres kompliziertes Sonderthema, aber so will es der BGH:

VIII ZR 94/04

Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.

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-- Editiert flawless am 12.01.2012 10:37

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#16
 Von 
Steffen Meier
Status:
Lehrling
(1530 Beiträge, 1074x hilfreich)

quote:
Im richterlichen Ermessen liegt das aber nicht.

Wer zu zahlen hat, ist allein davon abhängig, wann das MEH-Verlangen zustimmungspflichtig war. War das vor dem Prozess zahlt der M. War das durch Nachbesserung erst im Prozess zahlt der Vm.


Gibt es dazu eine Norm im BGB oder ZPO?

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#17
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2283x hilfreich)

quote:
Gibt es dazu eine Norm im BGB oder ZPO?



Ja, das folgt aus § 558b BGB im Zusammenspiel mit §§ 91a , 93 ZPO .

So steht es in der Begründung der BReg zu § 558b BGB :

http://www.sadaba.de/Mot/GSBM_BGB_0558b.html

Kostenrechtlich kann die Nachholung oder Nachbesserung durch den Vermieter dazu führen, dass der Vermieter , wenn der Mieter anschließend die Klage sofort anerkennt oder dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat (vgl §§ 93 , 91a ZPO ).

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