Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass in gemischt genutzen Objekten durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen

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Erneut hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage beschäftigt, welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, wenn sich in der Abrechnungseinheit sowohl Wohn- als auch Gewerberäume befinden, insbesondere ob ein Vorwegabzug nicht umlegbarer Kosten vorgenommen werden muss.

Mit Urteil vom 11. August 2010 (Az.: VIII ZR 45/10) hat der BGH klargestellt, dass bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten nicht zu den Mindestanforderungen gehört; selbst dann nicht, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Regelmäßig seien lediglich folgende Mindestangaben in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - wenn zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH, Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; Urt. v. 28.05.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; Urt. v. 9.04.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258).

Roger Blum
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Grundsätzlich sei zwar ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die gewerbliche Nutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führt (BGH, Urt. v. 8.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Urt. v. 25.10.2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211), doch trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen. Die Mehrbelastung lässt sich weder pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten noch durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen. Sie kann nur anhand der konkreten Gegebenheiten des Objekts und der Art der gewerblichen Nutzung beurteilt werden.

Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer näheren Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter vor Ablauf der Abrechnungsfrist außerhalb der Abrechnung erteilt hat (z.B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage).

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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