Hallo,
nach dem Tod unserer Mutter im August letzten Jahres haben meine drei Geschwister und ich drei Mehrfamilienhäuser geerbt, wobei alle Wohnungen an Dritte vermietet sind. Während der Erbschein pauschal jedem Erben 1/4 zuspricht, ist die testamentarische Aufteilung sowohl auf Grundstücksebene als auch Wohnungsebene vorgenommen worden, wobei einige Wohnungen zusätzlich gesplittet wurden und Grundstückseigentümer und Wohnungseigentümer sich bei den Häusern nur teilweise überschneiden. Ich habe beispielsweise in einem Haus eine Wohnung und 1/4 des Grundstücks geerbt, in einem anderem Haus die Hälfte einer Wohnung und die Hälfte des Grundstücks, im dritten schließlich eine Wohnung ganz, eine weitere Wohnung nur zum Teil, nichts von Grundstück, zwei der drei freistehenden Garagen und einen Parkplatz vor dem Haus. Der Verteilungsschlüssel für die Abgaben (Grundsteuer etc.) sieht sogar noch einmal anders aus.
Wir teilen alle Ein- und Ausgaben einvernehmlich nach den testamentarischen Vorgaben auf. Da der Verkauf der Häuser von Anfang an geplant war und inzwischen ein Makler damit beauftragt wurde, haben wir angesichts dieser komplizierten Regelungen keine Eintragung im Grundbuch als Erbengemeinschaft oder mit Realteilung vornehmen lassen.
Jetzt rätseln wir, wie wir das in der Einkommensteuerklärung angeben. In der Anlage V könnte man das ja alles schön aufdröseln, allerdings sieht diese nur Erwerb oder Bau vor. Bei der Abrechnung über eine Beteiligung muss Steuernummer (des Objekts?) angegeben werden. Erbengemeinschaft ist auch irgendwo möglich, die muss dann aber mit Notarvertrag besiegelt sein - haben wir auch nicht, da alles vollkommen einvernehmlich geregelt ist und in Kürze, nach dem Verkauf der Häuser, sowieso "alles vorbei" ist.
Müssen wir jetzt doch noch alles formal eintragen lassen und/oder notarielle Verträge schließen, nur um die Steuerformulare richtig ausfüllen zu können? Das Testament können wir natürlich vorlegen, wenn das hilft. Und was wäre dann letzendlich die richtige Art der Versteuerung?
-- Editier von pg2017 am 28.05.2017 22:10
Mieteinnahmen wie versteuern?
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Zitat:Ich habe beispielsweise in einem Haus eine Wohnung und 1/4 des Grundstücks geerbt, in einem anderem Haus die Hälfte einer Wohnung und die Hälfte des Grundstücks, im dritten schließlich eine Wohnung ganz, eine weitere Wohnung nur zum Teil, nichts von Grundstück, zwei der drei freistehenden Garagen und einen Parkplatz vor dem Haus.
Das geht aber gar nicht.
Jeder Wohnung ist ein bestimmter Miteigentumsanteil (MEA) zugeordnet. Mit diesem MEA wird man auch Eigentümer des Grundstücks. Die Wohnungen können daher nicht unabhängig von den Grundstücken zugeordnet werden.
Für die Mieteinnahmen muss steuerrechtlich zunächst eine gesonderte und einheitliche Feststellung erfolgen. Auf Basis dieser Feststellung werden die Einnahmen dann auf die einzelnen Erben verteilt.
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Danke, nach dem Stichwort der gesonderten und einheitlichen Feststellung hatte ich gesucht.
Ich versuche noch festzustellen, was da genau an Infomationen benötigt wird, und ob ich das hier zusammen mit einem Steuerberater machen kann, oder doch eher meinem Bruder überlassen sollte, der als einziger noch in meiner Heimatstadt wohnt und alle Unterlagen hat. Bevor der noch einen LKW voller Akten herschicken muss...
Nur noch zur Erklärung mit dem fehlenden Grundstücksteil: bei dem betreffenden Haus wurde im Testament die Wohnung im Erdgeschoss mit dem Grundstück zusammengefasst, die Wohnungen im 1. und 2. Stock gehen in dieser Hinsicht "leer" aus. War wahrscheinlich schon zum Zeitpunkt der Testamentserstellung 1990 nicht rechtens, aber damit müssen wir uns herumschlagen.
-- Editiert von pg2017 am 30.05.2017 00:03
-- Editiert von pg2017 am 30.05.2017 00:05
Zitat:Ich versuche noch festzustellen, was da genau an Infomationen benötigt wird,
Die gleichen Informationen wie für eine normale Steuererklärung und zusätzlich die Information, mit welchen Anteilen das auf welche Miterben aufgeteilt werden soll.
Zitat:und ob ich das hier zusammen mit einem Steuerberater machen kann, oder doch eher meinem Bruder überlassen sollte
Das würde ich dem Steuerberater überlassen, der das bislang auch für Deine Mutter gemacht hat. Schließlich muss für Deine Mutter auch noch eine Steuererklärung für 2016 abgegeben werden.
-- Editiert von hh am 30.05.2017 20:51
Zitat:
Die gleichen Informationen wie für eine normale Steuererklärung und zusätzlich die Information, mit welchen Anteilen das auf welche Miterben aufgeteilt werden soll.
Danke. Ich hätte vielleicht besser schreiben sollen, welche Formulare erforderlich sind, und welche Informationen darin erfasst werden, um halt diese Aufteilung vorzunehmen. Ich hatte EST 1 B, Anl. FB und Anl. FE1 im Visier, konnte die aber zunächst nirgendwo finden und einsehen - jetzt auf ELSTER aber dann doch noch. Wenn ich mich damit jetzt nicht total verrant habe... wie es aussieht, haben die Steuerberater hier vor Ort erst im späten Juni überhaupt Termine frei.
Zumindest haben wir für Abgabe unserer persönlichen Steuererklärungen erst einmal Fristverlängerung beantragt.
Zitat:
Das würde ich dem Steuerberater überlassen, der das bislang auch für Deine Mutter gemacht hat.
Das wäre zu schön, aber meine Muter hatte sich vor über 10 Jahren von der Pflicht zur Abgabe befreien lassen.
-- Editiert von pg2017 am 30.05.2017 23:02
Hallo,
Wo gibt es denn eine solche Befreiung, hätte ich auch gerne.Zitat:Das wäre zu schön, aber meine Muter hatte sich vor über 10 Jahren von der Pflicht zur Abgabe befreien lassen.
Wenn ich so an durchschnittliche Mehrfamilienhäuser denke und dann 3 Stück davon - da reicht der Grundfreibetrag doch niemals aus.
Sie wäre also sehr wahrscheinlich verpflichtet gewesen eine Steuererklärung abzugeben. Und die kann das Finanzamt natürlich auch rückwirkend noch fordern (mindestens 5 Jahre, vielleicht sogar 10).
Stefan
Zitat:Das wäre zu schön, aber meine Mutter hatte sich vor über 10 Jahren von der Pflicht zur Abgabe befreien lassen.
Das sehe ich wie reckoner. Eine Befreiung von der Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung gibt es nicht.
Und dass bei 3 Mehrfamilienhäusern die Einkünfte aus der Vermietung zzgl. ggf. vorhandener Rentenansprüche so niedrig sind, dass sie unter dem Grundfreibetrag liegen, kann ich mir nicht vorstellen.
Hier muss damit gerechnet werden, dass für die Mutter rückwirkend für einen Zeitraum von bis zu 13 Jahren die Steuererklärungen nachgeholt werden müssen.
Zitat:Jeder gibt seinen Anteil an den Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung an.
Das ist nicht der richtige Weg. Die Verteilung erfolgt über die gesonderte und einheitliche Feststellung.
ZitatJeder gibt seinen Anteil an den Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung an. Die Anteile werden anhand der jeweiligen Eigentumsanteile ausgerechnet. :
ZitatDas ist nicht der richtige Weg. Die Verteilung erfolgt über die gesonderte und einheitliche Feststellung. :
Jeweils eigentlich ja und nein!
Die Einkünfte aus der Erbengemeinschaft sind grundsätzlich auch in der eigenen ESt-Erklärung anzugeben, Anlage V, ab Zeile 25! Soweit sie -wie hier!- (noch) nicht bekannt sind, reicht die Angabe "Erbengem. XY, StNr. neu, von Amts wegen ansetzen". Der tatsächlich für die Steuerfestsetzung bindende Anteil an den Einkünften wird natürlich im Rahmen der einheitlich und gesonderten Feststellung ermittelt und der für die Steuerfestsetzung zuständigen Stelle mitgeteilt, die dann ggf. einen bereits bestehenden Bescheid dann gemäß §175 Abs.1 Nr.1 AO ändert.
Im Rahmen der einheitlich und gesonderten Feststellung werden die Einkünfte erst einheitlich für die Erbengemeinschaft als ganze festgestellt und dann auf die Beteiligten verteilt. Dabei besteht sowohl die Möglichkeit die Einkünfte ganz oder teilweise quotal, also nach Eigentumsanteilen zu verteilen (hier wohl 25% lt. Erbschein), Anlage FE 1 Zeile 5. Aber es besteht auch die Möglichkeit, die Einkünfte ganz oder teilweise disquotal zu verteilen, Anlage FE 1 Zeile 6. Man könnte also die Einkünfte also z.B. über eine Excel-Tabelle für jeden einzelnen Beteiligten nach "Testament" ermitteln und entsprechend eintragen. Diese Tabelle sollte der Erklärung beigefügt werden.
taxpert
Vielen Dank für die sehr präzisen und detaillierten Ausführungen zur gesonderten und einheitlichen Feststellung. Zwei Fragen eher allgemeiner Natur stellen sich noch vor dem Gang zum Steuerberater (wir sind über mehrere Bundesländer verteilt und versuchen deshalb, uns weitgehend vorher abzustimmen).
Zum einen liegen bereits Kaufangebote für ein Haus vor, sodass ein Verkauf sehr kurzfristig möglich wäre. Gibt es etwas zu beachten, wenn die Festellung erst nach dem Verkauf abgeschlossen werden kann, oder gar die Unterlagen noch gar nicht eingereicht sind? Ich kann mir das nicht vorstellen, lasse mich aber gern eines Besseren belehren.
Zum anderen die Frage, ob zwingend alle Häuser in einer Gemeinschaft erfasst werden müssen, oder ob man die auf mehrere verteilen kann. Hintergrund: Da ein Haus nun vielleicht vorerst doch noch nicht verkauft werden soll, an dem wiederun einer von uns gar nicht beteiligt ist, ergeben sich weitere Fragen hinsichtlich Rollenverteilung in der/den Gemeinschaft(en), Empfangsberechtigungen, Kontovollmachten etc. Mir geht es hier aber nur um die grundsätzliche Frage, ob eine oder mehrere Gemeinschaften, den Rest können wir selber klären.
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