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Miete mindern wegen Überbelegung?

7.1.2017 Thema abonnieren Zum Thema: Miete
 Von 
go457108-5
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Miete mindern wegen Überbelegung?

Hallo liebe Community,

ich lebe derzeit mit einem anderen Mitbewohner in einer Wohnung (ca. 45 m²). Wir beiden sind Hauptmieter. Allerdings lebt derzeit ständig und nahezu ohne Unterbrechung der Gast vom Mitbewohner hier und beteiligt sich weder an den Kosten (Strom, Gas, Wasser...) noch wurde der Gast dem Vermieter gemeldet (da der Gast schon länger als 3 Monaten hier lebt).
Da ich nicht einsehe die Mehrkosten mitzubezahlen, habe ich dies dem Vermieter mitgeteilt und er hat damit reagiert, dass die Nebenkosten auf 1/3 und 2/3 in der Endabrechnung für das Jahr 2016 aufgeteilt werden. Soweit so ok, aber ich sehe nicht ein immernoch die vollständige Miete zu bezahlen, solange dieser Dauergast noch hier ist. Kann ich die Miete mindern? Wenn ja, welche Begründungen wären gerechtfertigt (z.B. Überbelegung, schwebender Untermietvertrag, unerlaubte unentgeltiche Wohnraumüberlassung)?
Zur Info: der Gast hat wohl selbst eine WG in derselben Stadt, hält sich aber überwiegend bei uns auf (inkl. Duschen, Übernachten, Wäsche waschen und mich frech angehen). Ich will diesen Gast auch loswerden, allein wegen des frechen Verhaltens und des "Schmarotzerns", aber leider fehlt mir das Recht ein Hausverbot zu erteilen, noch diesen aus der Wohnung zu schmeißen. Der Vermieter sagt dazu auch nicht viel. Ausziehen wäre keine Option, da die Lage und der Preis nirgendswo anders zu bekommen sind. Soll ich selbst anwaltlich vorgehen?

Vielen Dank im voraus :)

Mfg

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Miete


12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(52631 Beiträge, 23939x hilfreich)

Wie wird der Mietgegenstand denn negativ vom Mitbewohner beeinflusst?
Das Problem mit den Nebenkosten wurde ja gelöst.



Ein "wir mögen uns nicht" ist kein Minderungsgrund der vor Gericht standhalten würde.

Für eine Überbelegung fehlen noch 1-2 Personen, je nachdem welceh Regelung in eurer Gemiende gilt.

Ein schwebender Untermietvertrag (123recht.net Tipp: Untermietvertrag Vorlage für eine Wohnung ) ist nicht erkennbar, Du scheinst ja einen festen zu haben?

Und die unerlaubte unentgeltiche Wohnraumüberlassung geht Dich schlicht nichts an, ist also auch kein Minderungsgrund.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
go457108-5
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

VIelen Dank erstmal für deine Antwort.

Also ich habe nie beabsichtigt aufgrund des "nicht-mögens" die Miete zu mindern, sondern wegen einer weiteren Person, die im Haushalt lebt. Einerseits steigen die Nebenkosten (wurde ja gelöst), aber andererseits steigt auch die Abnutzung der Wohnung, sodass ich die Wahrscheinlichkeit höher ist, dass auch Geräte durch öfteres benutzen wie z.B. die Waschmaschine (gestellt vom Vermieter) eher verschleißen und vorzeitig kaputt gehen. Des Weiteren teilen wir uns dann das Bad, die Küche und den Flur zu dritt und das umgerechnet auf 17-18 m² allgemeine Nutzfläche und das war schon zu zweit recht knapp.

Was das unangemessene Verhaltens des Gastes angeht, betriftt dies in keinster Weise um wieviel ich die Miete kürzen werde. Allerdings finde ich, dass ein derartiges Verhalten die WG-Atmosphäre massiv stört, vorher war es ja noch gut.
Dass mit dem schwebenden Untermietvertrag resultierte aus meiner Perspektive daraus, dass der Gast derart lange (mehr als 3 Monate) hier lebt und sogesagt "MitbenutzerIn" ist. Natürlich existiert offiziell keiner.

Aber es ist doch nicht hinnehmbar, dass ich sogesagt die Mehrkosten vorausstrecke, mich in meiner WG dumm angehen lassen muss und das auch noch alles legal sei.

Hast Du oder irgendein anderer hier einen Vorschlag, was ich noch dagegen unternehmen kann?

Mfg

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#3
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2628 Beiträge, 1312x hilfreich)

Zitat (von go457108-5):
Wir beiden sind Hauptmieter.

in einem gemeinschaftlichen Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) über die gesamte Wohnung?
oder hat jeder einen Einzelmietvertrag für sein Zimmer und die Mitbenutzung von gemeinschaftlich benutzten Räumen (Küche, Bad, Flur ...?)?

... und nicht der Vermieter hat den zusätzlichen Gast aufgenommen, sondern der andere Hauptmieter!

Es kommt jetzt auf die Vertragsform an, ob der Vermieter verpflichtet ist, dir deinen vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren oder ob das Problem deinen Vermieter nichts anzugehen braucht.

In beiden Fällen kannst du direkt gegen den zweiten Hauptmieter vorgehen.
Nur im Fall von Einzelmietverträgen kannst du das Problem auch an den Vermieter weiterreichen.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(52631 Beiträge, 23939x hilfreich)

Zitat (von go457108-5):
sondern wegen einer weiteren Person, die im Haushalt lebt.

Das dürfte noch weniger ein Grund sein als das "nicht-mögen".



Zitat (von go457108-5):
sodass ich die Wahrscheinlichkeit höher ist, dass auch Geräte durch öfteres benutzen wie z.B. die Waschmaschine (gestellt vom Vermieter) eher verschleißen und vorzeitig kaputt gehen.

Da das nicht Dein Problem ist, sondenrn das des Vermieters, gibt es dafür auch keinen Minderungsgrund.
Und ein "es könnte eventuell mal irgendwann sein" ist auch kein Minderungsgrund (123recht.net Tipp: Mietminderung bei Mängeln der Mietsache ) der vor Gericht standhalten würde.



Zitat (von go457108-5):
Weiteren teilen wir uns dann das Bad, die Küche und den Flur zu dritt und das umgerechnet auf 17-18 m² allgemeine Nutzfläche und das war schon zu zweit recht knapp.

Bei der Überbelegung wird auf die Gesamtfläche der Wohnung abgestellt.
Meiner Ansicht nach sollten es 15m² sein, aber die hat sich leider noch nicht durchgesetzt. Wird es vermutlich auch nicht, weil sonst auf Länder und Gemeinden wohl eine Milliaredenlawine an Kosten zurollen würde.



Zitat (von go457108-5):
Aber es ist doch nicht hinnehmbar, dass ich sogesagt die Mehrkosten vorausstrecke,

Nebenkosten wurden ja angepasst. Welche Mehrkosten werden denn da noch vorausgestreckt?



Zitat (von go457108-5):
mich in meiner WG dumm angehen lassen muss und das auch noch alles legal sei.

Nun, "dumm angehen" ist tatsächlich legal.
Miet- und strafrechtlich relevant wird es erst wenn es in den Bereich Beleidigung, üble Nachrede, Nötigung geht.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#5
 Von 
go457108-5
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Harry,

vielen Dank erstmal für deine Antwort.
Ich glaube ich habe mich mit den Nebenkosten etwas falsch ausgedrückt. Nur in der Endabrechnung, also für das Jahr 2016, wurde 1/3 2/3 gemacht und das auch nur für paar Monate (weil davor waren wir nur zu zweit). Zurzeit zahle ich noch monatlich die volle Miete.
Das mit dem Platzmangel stellt m.E. auch ein nicht unwesentliches Problem dar. Ich habe ja den Mietvertrag nicht unterzeichnet, dass auch eine 3. Person sogesagt mitlebt, sondern nur 2 (Ich und mein Mitbewohner). Die Kaltmiete beinhaltet ja die Nutzung der Wohnfläche. Wenn aber jetzt eine zusätzliche Person die Wohnfläche mitbenutzt, so muss doch eigentlich auch die dritte Person (Dauergast) die Nutzfläche, abzüglich meiner Zimmergröße, mitbezahlen. Ergo müssten ich und mein Mitbewohner weniger an Kaltmiete zahlen. Macht aber keinen Sinn, wenn diese Person nicht in einem Vertrag steht und freiwillig zahlt diese Person sowieso nix.
Nach dem Frankfurter Urteil (AG Frankfurt/Main-Höchst, 12.01.1995 - Hö 3 C 5170/94 ), das jetzt nicht zu 100% auf meinem Fall zutrifft, wird aber auch erklärt, dass eine längere Besuchszeit von 3 Monaten keinen Besuch mehr darstellt und das sehe ich auch so.
Ich verstehe mich mit dem Vermieter gut und er fand das ebenfalls unschön, dass er über den längeren Besuch nicht informiert wurde. Leider meinte er auch, dass er nicht wüsste, was er sonst noch machen könnte? Abmahnung vielleicht?

Was würdest Du denn machen wenn Du in meiner Lage wärst und nicht ausziehen (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) willst? Ich meine davor war die WG-Atmosphäre echt gut und angenehm, jetzt nur noch angespannt, nur wegen diesen Dauergastes.

Mfg

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#6
 Von 
guest-12313.09.2017 08:51:03
Status:
Student
(2276 Beiträge, 414x hilfreich)

Zitat (von go457108-5):
Ich verstehe mich mit dem Vermieter gut

Zitat (von go457108-5):
Ich meine davor war die WG-Atmosphäre echt gut und angenehm, jetzt nur noch angespannt, nur wegen diesen Dauergastes.

Und was ist jetzt mit dem Mitbewohner? Äußert er sich nicht dazu?

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#7
 Von 
Ver
Status:
Master
(4168 Beiträge, 2111x hilfreich)

Zitat (von go457108-5):
aber andererseits steigt auch die Abnutzung der Wohnung, sodass ich die Wahrscheinlichkeit höher ist, dass auch Geräte durch öfteres benutzen wie z.B. die Waschmaschine (gestellt vom Vermieter) eher verschleißen und vorzeitig kaputt gehen.

Das ist eigentlich eher ein Argument für den Vermieter, die Miete zu erhöhen.

Dadurch dass die 3. Person dort wohnt, benutzt der TE die Wohnung nicht weniger (weniger Wäsche, Duschen etc.). Mietminderung ist also nicht gerechtfertigt.

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#8
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3398 Beiträge, 1667x hilfreich)

Warum wird der Sachverhalt nicht richtig aufgeklärt ?
Es wurde schon in # 3 gefragt:

Zitat:
in einem gemeinschaftlichen Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) über die gesamte Wohnung?
oder hat jeder einen Einzelmietvertrag für sein Zimmer und die Mitbenutzung von gemeinschaftlich benutzten Räumen (Küche, Bad, Flur ...?)?

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#9
 Von 
go457108-5
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zur Beantwortung der #3 Frage. Jeder hat einen Einzelvertrag für sein Zimmer, das die Mitbenutzung von Küche, Flur, Bad usw. miteinschließt.
Zu #6: Der Mitbewohner lässt das ja gerade zu und hat diesselbe Auffassung wie der Dauergast (beide sind ein Paar).
Zu #7: ich hoffe TE bedeutet Teileigentum. Bin neu hier und kenne mich nicht mit den Abkürzungen so gut aus. Ich kann deine Argumentation durchaus nachvollziehen, leider kann es ja nicht sein, dass wegen eines dauerhaft lebenden Gastes beide Hauptmieter dann mehr bezahlen müssen und der Dauergast nicht bzw. der Gastgeber. Ich bin der Meinung, dass gerade meine Argumentation die Schuld des Gastgebers (meinen Mitbewohner) anspricht. Er lässt den Besuch dauerhaft zu, er hat nach § 540 BGB Abs. 1 Nr. 2 für Schäden des Gastes zu haften (wie jeder andere Gastgeber auch, das ist mir klar). ABER wenn jetzt wirklich die Wohnung schneller abgenutzt wird, verschuldet durch eine zusätliche Person, so muss doch der Gastgeber (ggf. der Gast, aber das wird kaum durchzusetzen sein) einen höheren Anteil dessen Übernehmen und nicht beide gleich. Mir sind keine Urteile dazu bekannt, aber ich hoffe ihr könnt mein Argument nachvollziehen.

Ich fasse meine Situation zusammen:
1. Wir beide sind Hauptmieter (jeder hat einen Einzelvertrag über sein Zimmer + andere Räumlichkeiten)
2. Mitbewohner lässt seinen Gast dauerhaft hier leben und das bereits seit mehr als 3 Monaten (Gast bewohnt anscheinend noch selbst eine WG) ohne den Vermieter Bescheid zu geben
3. Nebenkosten wurden nur bei der Endabrechnung 2016 fair in 1/3 und 2/3 geteilt, bezahlt wird weiterhin die im Vertrag stehende Miete
4. Es war und ist keine Einigung mit dem Mitbewohner möglich
5. WG-Atmosphäre ist seitdem angespannt und bedrückt, vorher war es angenehm
6. Gast benimmt sich unverschämt und unfreundlich (nix strafrechtlich relevantes dabei)

Anscheinend kann man die Miete allenhöchstens bei den Nebenkosten mindern, nicht aber die Kaltmiete (Nutzung der Wohnfläche). Jetzt stellt sich mir die Frage, inwiefern das gerecht sein soll? Warum soll ich dann mehr bezahlen, obwohl es nicht mein Besuch ist? Muss ich so etwas dann dulden?

Leider wurde meine Frage nicht beantwortet: Was würdet ihr an meiner Stelle machen, ohne Auszug (Begründung s.o.)

Mfg

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#10
 Von 
Ver
Status:
Master
(4168 Beiträge, 2111x hilfreich)

Zitat (von go457108-5):
Jeder hat einen Einzelvertrag für sein Zimmer, das die Mitbenutzung von Küche, Flur, Bad usw. miteinschließt.

Also gemietet und gezahlt wird die Miete für ein Zimmer und die anderen Sachen sind Mitbenutzung. Die Mietsache ist das Zimmer und die ist ja nicht beeinträchtigt = keine Mietminderung.

Zitat (von go457108-5):
Gast benimmt sich unverschämt und unfreundlich (nix strafrechtlich relevantes dabei)

Strafrechtlich vielleicht nicht, aber Störung des Hausfriedens. Da könnte der Vermieter mit entsprechender Vorlage mal eine Abmahnung aussprechen. Schwierig ist es trotzdem, weil jeder Mieter Besuch haben darf.

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#11
 Von 
go457108-5
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Genau, mein Zimmer wird nicht beeinträchtigt, aber ich zahle ja nicht nur für die Nutzung meines Zimmers sondern auch für die Nutzung der anderen Räume. Also könnte ich auch alle anderen Räume vollstopfen, ohne dass ich irgendwelche Konsequenzen davon tragen muss? Wohl kaum.
Eine Abmahnung fände ich gerechtfertigt, vll. ändert das das falsche Verhalten.
Ich will auch nicht überstürzt irgendwelche Mietminderungen vornehmen, denn ich will auf sachlich rechtlich fundierter Grundlage die Mietminderungen begründen können.
Eventuelle Maßnahmen gegen meinen Mitbewohner selbst behalte ich mir erstmal vor.

Mein Mitvertrag entspricht zu 100% dem hier:
http://www.frag-einen-anwalt.de/Mietvertrag-kann-ich-den-so-unterschreiben-Gibt-es-Fallstricke--f194685.html

Mfg

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#12
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3398 Beiträge, 1667x hilfreich)

Zitat:
Mein Mitvertrag entspricht zu 100% dem hier:

Wie kann man sowas behaupten, die Mietsache ganz anders ist ?

Zitat:
§1 Mieträume
Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause XXXXX in XXXXX im XXX.Stock (Mitte) gelegene Wohnung bestehend aus 1 Zimmern mit Kochzeile, Diele, DU/WC inkl. Balkon und Kellerraum.

Was nützt es sich alles passend zu reden und dann auf den Bauch zu fallen ??

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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