Miete mindern, aber richtig

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Der Mangelbegriff  in Mietwohnungen wird vom BGH weit ausgelegt. Alles, was in der Mietsache von der Sollbeschaffendheit abweicht, kann ein Mangel sein. Doch Vorsicht: Der Mieter muss seine Rechte gesetzeskonform wahrnehmen, sonst kann es teuer werden.

1.War der Mangel schon bei Ihrem Einzug da und konnte er als solcher von ihnen erkannt werden, haben Sie gar kein Minderungsrecht. Außer der Mangel verschlechtert sich. Ausschlüsse auf Minderung im Vertrag als AGB sind  übrigens  unwirksam. 

2.Mängel müssen beweisbar  und technisch feststellbar sein. Zugluft, mangelnde Elektrik, defekte Heizung, Risse in der Wand, Schimmel, kein TV-Anschluss (wenn mitvermietet), das alles berechtigt zur Minderung. Setzen Sie diese aber nie zu hoch an und teilen Sie die Mängel dem Vermieter mit. Wer das unterlägt, verwirkt sein Recht, genauso wie der Mieter, der keine Handwerker zu sich lässt.

3. Gemindert wird immer die Bruttomiete. Diese Minderung wird  vom Vermieter entweder anerkannt oder abgewiesen. Erkennt Sie der Mieter an, muss das bei der Betriebskostennachzahlung verrechnet werden.

4.Zahlen Sie die geminderte Miete auf ein Sonderkonto. Das Geld muss verfügbar sein und darf nicht in den Haushalt fließen. Schnell kommen ein paar 1000 Euro zusammen, und wer die dann nicht hat und bekommt nicht die volle Zustimmung des Richters, droht gekündigt zu werden.

5.Viele Mieter und Anwälte tragen Mängel vor Gericht zu schlampig vor. z.B: das Gas fehlt nicht, es zieht oder die Wohnung ist verschimmelt. Das reicht nicht. Wo ist was genau kaputt? Wo ist der Fehler? Wann tritt er auf? Vor allem das immer wieder zitierte Wirtschaftlichkeitsgebot  bei Betriebkostennachzahlungen wird überstrapaziert. Häufiger Streitpunkt:Hausmeisterkosten. Der Vermieter muss nicht den billigsten nehmen und zudem machen die oft mehr als nur putzen. Sicher können Sie sich was aus dem Internet zusammen suchen, z.B den Betriebskostenspiegel Doch der ist kein Beweis. Sie müssen schon rechnen. Also: fragen Sie andere Firmen, was die alles für das Geld tun. Sind diese  Unternehmen gut und billiger, haben Sie ein schlüssiges Argument.

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6.Vermeiden Sie zu hohe Minderungen. In der Regel beginnt man mit 3-5% und steigert sich dann Richtung 20%, sofern der Vermieter nicht reagiert. Wenn die Heizung im Winter ausfällt, das Wasser gesperrt ist oder Sie Schimmel in der Wohnung haben, kann es auch 20-50% sein. Sie können die Vermieter immer wieder auffordern, den Mangel zu beseitigen und die Minderung erhöhen.

7.Wir  würde Ihnen jedoch von diesem Stress abraten. Mindern Sie einmal, wenn nichts passiert, machen Sie von Ihrem Recht der Erstartvornahme Gebrauch und reparieren auf eigene Kosten. Das verrechnen Sie  dann mit der Miete. Bedenken Sie dabei die Schadensminimierungspflicht. Nicht zu teuer reparieren, aber so, dass es hält. Natürlich geht das nicht, wenn die ganze Heizung hin ist oder das Dach leckt. Das ganze Haus können und Sollen Sie nicht aufbauen.

8.Schicken Sie dem Vermieter jeden Monat Ihre Rechnungen und mindern Sie sauber berechnet. Dann kann Ihnen nichts passieren. Das Mietrecht ist ein Mieterschutzrecht. Wenn Sie diese Tipps auf der Pfanne haben, gewinnen Sie vor Gericht recht sicher. Wenn’s zu schwierig wird, zum Anwalt Ihres Vertrauens. Auch wir beraten Sie  gerne, gerne  bundesweit...

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