Mängel Gemeinschaftseigentum, Hausverwaltung untätig?

20. November 2017 Thema abonnieren
 Von 
Hejdi
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 2x hilfreich)
Mängel Gemeinschaftseigentum, Hausverwaltung untätig?

Hallo zusammen,

ich hoffe ich bin hier richtig, vielleicht gehört meine Frage auch ins Bauforum!?
Wir sind Eigentümer einer Etagenwohnung in einem neugebauten Mehrfamilien-Haus (Komplex aus mehreren Häusern) mit Gemeinschaftseigentum. Wir befinden uns im 2. Jahr nach Abnahme. Es gibt diverse (nicht erhebliche, aber dennoch) Mängel am Gemeinschaftseigentum, an denen definitiv nachgearbeitet werden muss. Die Mängel wurden mehrmals (formlos, mündlich, per Mail aber auch durch Besichtigung vor Ort) der Hausverwaltung angezeigt und um Abhilfe/Erledigung gebeten. Bzw. die Erledigung sollte beim jeweiligen Gewerk (Elektro, Begrünung etc.) in Auftrag gegeben werden (vermutlich im Rahmen der Gewährleistung zunächst über den Bauträger?).

Die Mängel bestehen nun also seit Einzug bzw. unmittelbar danach und seit Monaten ist die Hausverwaltung zumindest im Ergebnis untätig. Es gibt weder "Protokolle", die belegen, in welcher Form die Behebung der Mängel voran getrieben wird, noch gibt es sonst irgendeine Form der Kommunikation.

Wie wäre nun das Vorgehen? Kann ich als einzelner Eigentümer selbst wirksam auf den Bauträger zugehen und die Behebung der Mängel wirksam unter Nennung einer Frist (wie lange wäre hier angemessen, auch hinsichtlich der Jahreszeit/Witterung in Bezug auf Bepflanzungs-Austausch) verlangen? Falls ja, und nichts geschieht, könnte ich (worauf ich keine Lust habe) die Behebung der Mängel selbst bei einem anderen Dienstleister in Auftrag geben und dann in Rechnung stellen? Falls ja, wem in Rechnung stellen? Der Hausverwaltung? Würde dieses Vorgehen bei sämtlichen Mängeln gelten oder nur bei Mängeln, die einen "kaputt"-Charakter haben (es geht zum Teil um unprofessionelle/ optisch unschöne Ausarbeitung, die sicher, ganz sicher nicht in einen Toleranzbereich fällt).

Ich bedanke mich!

P.S.: Wie wäre das konkrete Vorgehen zum Anstoß eines Hausverwaltungs-Wechsels? TOP auf die nächste Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen lassen, dort diskutieren, abstimmen und neue Angebote einholen - Abstimmung dann auf der übernächsten Versammlung? Dies würde mitunter also einen Wechsel erst in einem Jahr ermöglichen? Ich habe nicht von allen Miteigentümern Kontaktdaten um ein Umlaufverfahren zu initiieren, falls dies überhaupt in meiner Macht stünde.

Danke!

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1 Antwort
Sortierung:
#1
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
Wir befinden uns im 2. Jahr nach Abnahme.
Hat es eine offizielle Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegeben, idealerweise mit Begleitung eines Sachverständigen und Erstellung eines Abnahmeprotokolls?
Handelt es sich um Abnahmemängel (bei Abnahme festgestellt) oder um Gewährleistungsmängel (nach Abnahme festgestellt - Beweislastumkehr)?
Habt Ihr zwischenzeitlich eine Eigentümerversammlung gehabt und das Thema Mängelbeseitigung dort behandelt? Beschlüsse gefasst?
Zitat:
Die Mängel wurden mehrmals (formlos, mündlich, per Mail aber auch durch Besichtigung vor Ort) der Hausverwaltung angezeigt und um Abhilfe/Erledigung gebeten.
Besser formell schriftlich unter Fristsetzung. Wobei die HV nur bedingt der richtige Ansprechpartner ist.
Frage zum besseren Verständnis: Ist die HV mit dem Bauherren/Bauträger irgendwie wirtschaftlich verbandelt?

Zitat:
Kann ich als einzelner Eigentümer selbst wirksam auf den Bauträger zugehen und die Behebung der Mängel wirksam unter Nennung einer Frist (wie lange wäre hier angemessen, auch hinsichtlich der Jahreszeit/Witterung in Bezug auf Bepflanzungs-Austausch) verlangen?
Aus den kaufvertraglichen Regelungen wird der einzelne Eigentümer i.d.R. auch selbst sich direkt an den Bauträger wenden können.
Angemessen ist, was dem Bauträger und den von ihm Beauftragten unternehmen zumutbar ist. Das ist beim einzelnen Mangel durchaus unterschiedlich anzusehen. Bei der Bepflanzung ist daher durchaus das späte Frühjahr kommenden jahres als angemessene Frist zu sehen.

Zitat:
Falls ja, und nichts geschieht, könnte ich (worauf ich keine Lust habe) die Behebung der Mängel selbst bei einem anderen Dienstleister in Auftrag geben und dann in Rechnung stellen?
Soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt - nein. Hier muss die WEG beschließen, wie sie weiter vorzugehen gedenkt.

Zitat:
Falls ja, wem in Rechnung stellen? Der Hausverwaltung?
Falls Du doch selbst Ersatzvornahme beauftragst, wird Dir die Rechnung gestellt. Du kannst dann schauen, ob Du vom bauträger Schadensersatz erhältst. Ich würd Dir dringend abraten und der WEG raten, Beschlüsse zum weiteren Vorgehen zu fassen und je nach Anzahl und Erheblichkeit der Mängel erforderlichenfalls einen Fachanwalt und Sachverständige hinzuziehen.

Zitat:
Würde dieses Vorgehen bei sämtlichen Mängeln gelten oder nur bei Mängeln, die einen "kaputt"-Charakter haben (es geht zum Teil um unprofessionelle/ optisch unschöne Ausarbeitung, die sicher, ganz sicher nicht in einen Toleranzbereich fällt).
Man kann nicht alles pauschal über einen Kamm scheren, das ist für jeden Mangel einzeln zu entscheiden. I.d.R. entscheidet über des "Wie" der Mangelbeseitigung zunächst der Bauträger selber. Er kann auch Minderung anbieten, dann entscheidet beim Gemeinschaftseigentum auch die Gemeinschaft darüber, ob sie eine Minderung akzeptiert oder den Mangel beseitigt haben möchte.

Zitat:
Wie wäre das konkrete Vorgehen zum Anstoß eines Hausverwaltungs-Wechsels? TOP auf die nächste Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen lassen, dort diskutieren, abstimmen und neue Angebote einholen - Abstimmung dann auf der übernächsten Versammlung? Dies würde mitunter also einen Wechsel erst in einem Jahr ermöglichen? Ich habe nicht von allen Miteigentümern Kontaktdaten um ein Umlaufverfahren zu initiieren, falls dies überhaupt in meiner Macht stünde.


Es gibt drei Wege:
Ist das Vertrauensverhältnis zur HV so derart massiv zerstört, dass eine weitere Fortsetzung der Verwaltung nicht zumutbar ist, dann mit den Miteigentümern reden, mehr als ein Viertel davon überzeugen und eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit dem TOP Abberufung und fristlose Kündigung des Verwalters aus wichtigem Grund verlangen.
Etwas einfacher ist es, diesen TOP auf die TO der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung setzen zu lassen. Dennoch muss es sachliche Gründe für eine fristlose Kündigung und Abberufung geben, um auch eine Mehrheit der Eigentümer zu überzeugen.
Noch einfacher ist es, im Gespräch mit den Miteigentümern eine Mehrheit zusammenzubekommen und bei Ablauf der Verwalterbestellung einfach den bisherigen Verwalter nicht und dafür einen anderen Verwalter zu bestellen. Der Erstverwalter darf längstens für 3 Jahre bestellt werden. Die dürften dann ja ohnehin bald rum sein.

Signatur:

lg.
R.M.

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