Kündigungsverzicht zwei Jahre, trotzdem kündigen?

1. Juli 2015 Thema abonnieren
 Von 
shubidu123
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)
Kündigungsverzicht zwei Jahre, trotzdem kündigen?

Hallo,

ich habe eine Frage zu meinem Mietvertrag. Ich habe mit meinen Vermietern einen Kündigungsverzicht von zwei Jahren vereinbart, nun jedoch möchte ich früher kündigen. Ich wohne seit 9 Monaten in der Wohnung. Im Mietvertrag ist jedoch einmal "auf unbestimmte Zeit" angekreuzt und "Kündigung mit zwei Jahren verzicht.

Hier ein Teil des Mietvertrags:

"1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.2014

und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen (angekreuzt)

......


2. Beide Parteien können eine ordentlich Kündigung des Mietverhältnisses mit gesetzlicher Frist frühestens zum 01.10.2016 erklären. Der darin liegende Kündigungsverzicht kann höchstens für die Dauer von 4 Jahren seit Abschluss des Vertrags und mit der Möglichkeit zum Ablauf dieses Zeitraums vereinbart werden.

3.Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen, so kann jede Partei das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten ordentlich kündigen.

4. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt.

5. Die Regelung des § 545 BGB , wonach sich ein beendetes Mietverhältnis im Falle der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter auf unbestimmte Zeit verlängert, wird ausgeschlossen."

Meine Frage nun: Kann ich den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten jetzt schon kündigen?


Vielen Dank im Voraus.

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14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4244 Beiträge, 2420x hilfreich)

Das klingt korrekt.
Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen, weil er eben nicht befristet ist.
Lediglich das Recht auf eine ordentliche Kündigung ist für eine bestimmte befristete Zeit ausgeschlossen.
Diese Zeit beträgt weniger als 4 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages.
Du bist an den vertrag somit bis 1.10.2016 gebunden, sofern du nicht außerordentliche Kündigungsgründe hast oder mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließt.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat:
3.Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen, so kann jede Partei das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten ordentlich kündigen.

Diese Klausel ist meiner Meinung nach ungültig, weil sie gegen § 573c Absatz 4 BGB verstösst (für Vermieterkündigungen gelten zum Teil längere Kündigungsfristen). Der Vermieter kann sich aber soweit ich weiß nicht auf die Ungültigkeit der Klausel berufen, weil er sie selber so formuliert hat (wovon ich mal ausgehe). Für den Mieter widersprechen sich damit die Klauseln 2 und 3 in der Zeit des Kündigungsverzichts.

Ich bin mir nicht sicher, was genau die Folgen davon sind. Aber es könnte durchaus sein, dass der Mieter basierend auf Klausel 3 mit 3-Monatsfrist zu jedem x-beliebigen Datum kündigen kann. Die Klausel sieht ja noch nicht einmal vor, dass eine Kündigung zum Ende eines Monats zu erfolgen hat. Wenn das wirklich die ganze Klausel 3 ist, dann hat da glaube ich der Vermieter großen Mist verzapft. Aber über die Folgen bin ich mir nicht sicher. Vielleicht interpretiert ein Gericht auch den Willen der Vertragsparteien und streicht die Klausel 3 einfach gedanklich aus dem Vertrag. Dann wäre der Kündigungsverzicht vermutlich gültig.

2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1379x hilfreich)

Zitat (von cauchy):

Diese Klausel ist meiner Meinung nach ungültig, weil sie gegen § 573c Absatz 4 BGB
verstösst (für Vermieterkündigungen gelten zum Teil längere Kündigungsfristen).


Ne, ne, das ist ein völlig falscher Gedankengang. Die längeren Kündigungsfristen für Vermieter beginnen erst nach 5 Jahren Mietzeit und da ist diese Klausel Schnee von gestern.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Ich würde das eher so sehen, dass hier 2 unterschiedliche Aussagen getroffen werden.

Einmal der Kündigungsausschluss und zum Anderen das bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit beide Parteien 3 Monate Kündigungsfrist haben.

Das widerspricht sich ja im Prinzip und könnte durchaus dazu führen, dass der Ausschluss unwirksam wird.

2x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Michael32):
Ich würde das eher so sehen, dass hier 2 unterschiedliche Aussagen getroffen werden.
Einmal der Kündigungsausschluss und zum Anderen das bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit beide Parteien 3 Monate Kündigungsfrist haben.
Das widerspricht sich ja im Prinzip und könnte durchaus dazu führen, dass der Ausschluss unwirksam wird.


Die Erkenntnis, dass 2 unterschiedliche Aussagen getroffen werden, ist richtig. Die Schlussfolgerung , dass sich die beiden Aussagen widersprechen würden, ist allerdings falsch. Die beiden Aussagen unterscheiden sich nicht nur, sie betreffen vielmehr unterschiedliche Sachverhalte. Es geht in einem Fall um das Recht zur Kündigung und im anderen Fall um die Frist, mit der eine Kündigung zu erfolgen hat. Das ist die Argumentation des BGH. Der Fall ist schon seit Jahren entschieden.
Ein Kündigungsausschluss ist bis zu einer Dauer von 4 Jahren ab Vertragsabschluss - auch im Formularvertrag - im Grundsatz wirksam.

2x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von Liane46):
Zitat (von cauchy):

Diese Klausel ist meiner Meinung nach ungültig, weil sie gegen § 573c Absatz 4 BGB
verstösst (für Vermieterkündigungen gelten zum Teil längere Kündigungsfristen).



Ne, ne, das ist ein völlig falscher Gedankengang. Die längeren Kündigungsfristen für Vermieter beginnen erst nach 5 Jahren Mietzeit und da ist diese Klausel Schnee von gestern.


Meines Wissens nach ist eine Klausel von Anfang an unwirksam oder wirksam. D.h. wenn die Klausel nach 5 Jahren gegen § 573c Absatz 4 BGB verstösst, ist sie von Beginn an unwirksam und nicht erst in 5 Jahren. Über die Folgen dieser Unwirksamkeit bin ich mir aber wie gesagt nicht sicher.

Zitat (von RMHV):
. Die beiden Aussagen unterscheiden sich nicht nur, sie betreffen vielmehr unterschiedliche Sachverhalte. Es geht in einem Fall um das Recht zur Kündigung und im anderen Fall um die Frist, mit der eine Kündigung zu erfolgen hat. Das ist die Argumentation des BGH. Der Fall ist schon seit Jahren entschieden.


Dann bitte ich um Links zu den Urteilen. Es geht mir nicht um die Gültigkeit des Kündigungsverzichts in Klausel 2. Der ist für sich genommen meiner Meinung nach gültig. Es geht mir darum, dass Klausel 3 nicht einfach nur Fristen festlegt, sondern das Recht zur Kündigung explizit einräumt.Damit sehe auch ich einen Widerspruch zu 2. Wenn der BGH dieses Problem gelöst hat, wäre es interessant, die Argumentation des Gerichts nachzuvollziehen.

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Wenn der BGH dieses Problem gelöst hat, wäre es interessant, die Argumentation des Gerichts nachzuvollziehen.


Lies hier http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/v1/verzicht.htm

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
GROC
Status:
Lehrling
(1024 Beiträge, 691x hilfreich)

Wo widersprechen sich (2) und (3) eigentlich?
(2) sagt, Kündigung frühestens zum 1.10.2016.
(3) sagt, Kündigungs*frist* 3 Monate.
Wo besagt (3), daß damit eine Kündigung jederzeit möglich sein soll?

3x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Zitat (von cauchy):Wenn der BGH dieses Problem gelöst hat, wäre es interessant, die Argumentation des Gerichts nachzuvollziehen.
Lies hier http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/v1/verzicht.htm

Ich zitiere aus dem dort erwähnten Urteil (BGH, 06.10.2004 - VIII ZR 2/04 ):

Zitat:
Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03 , NJW 2004, 1448 ) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine
Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB . § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungsrechts - das vorliegend gerade im Streit ist - schon voraussetzt (Senat, aaO unter II 1 a).


Etwas später heisst es dann, dass so ein Kündiungsverzicht auch als Formularklausel wirksam ist. Soweit, so klar. Damit habe ich keine Probleme. Klausel 2 des Mietvertrages ist vermutlich alleine gesehen gültig.

Probleme habe ich mit Klausel 3. Mal abgesehen davon, ob diese nun gegen § 573 c Abs. 4 BGB verstösst oder nicht, kann man in dieser Klausel eine Vereinbarung über ein Kündigungsrecht mit 3-monatiger Frist sehen. Dort ist nicht nur die Frist festgelegt, es steht explizit auch darin, dass jede Partei kündigen kann. Wenn in dieser Klausel die Zeit des Kündigungsverzichts ausgenommen wäre, dann wäre alles klar. Ist aber nicht.

Mir stellt sich damit die Frage, ob genau das Konsequenzen hat. Es ist durchaus möglich, dass ein Gericht analog zum Vorgehen des BGH bei § 573c BGB in der Klausel 3 nur eine Vereinbarung über Kündigungsfristen sieht. Dann würden sich Klauseln 2 und 3 nicht widersprechen. Wenn es jedoch dem Wortlaut der Klausel 3 folgt, dann folgt aus diesem bereits ein zeitlich uneingeschränktes Kündigungsrecht und das widerspräche Klausel 2.

Gewollt war das zumindest vom Vermieter wohl nicht. Ich kann mir daher durchaus vorstellen, dass ein Gericht den Kündigungsverzicht als wirksam und Klausel 3 als mehr oder weniger nicht existent betrachtet. Komplett sicher kann man sich da aber glaube ich nicht sein. Dem Vermieter wäre zumindst anzuraten, die Klausel 3 zukünftig nicht mehr zu verwenden.

2x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
JenAn
Status:
Student
(2517 Beiträge, 2552x hilfreich)

Zitat:
2. Beide Parteien können eine ordentlich Kündigung des Mietverhältnisses mit gesetzlicher Frist frühestens zum 01.10.2016 erklären. [...]
3.Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen, so kann jede Partei das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten ordentlich kündigen.


Heißt für mich zusammen: "Jede Partei kann das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten ordentlich kündigen (3.), frühestens jedoch zum 1.10.2016 (2.)."
Wo (3.) die in (2.) vereinbarte Beschränkung wieder aufhebt, erschließt sich mir nicht.
Alles andere ist IMO pure Rabulistik.
Es gibt im übrigen in Verträgen auch kein automatisches "spätere Klausel hebt frühere auf / ändert frühere ab". Die Klauseln sind im Zusammenhang zu lesen und IMO auch eindeutig verständlich und nicht irreführend für den verständigen (!) Mieter.

Zitat:
Wenn in dieser Klausel die Zeit des Kündigungsverzichts ausgenommen wäre, dann wäre alles klar.


Wenn du also zwei Klauseln hast:
"1. Im Falle einer Kündigung durch den A stehen B 1000 EUR Schadensersatz zu.
2. Eine Kündigung durch A kann frühestens zum 1.1.2017 ausgesprochen werden.
"
dann müßte deiner Ansicht nach in (2) noch mal das mit den 1000 EUR wiederholt werden?

Zitat:
Ich kann mir daher durchaus vorstellen, dass ein Gericht den Kündigungsverzicht als wirksam und Klausel 3 als mehr oder weniger nicht existent betrachtet.


Wenn du mit "mehr oder weniger nicht existent" denn "nicht widersprüchlich zu (2.)" meinst, dann wohl ja. :)

-- Editiert von JenAn am 02.07.2015 16:21

2x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von JenAn):
Wenn du also zwei Klauseln hast:
"1. Im Falle einer Kündigung durch den A stehen B 1000 EUR Schadensersatz zu.
2. Eine Kündigung durch A kann frühestens zum 1.1.2017 ausgesprochen werden."
dann müßte deiner Ansicht nach in (2) noch mal das mit den 1000 EUR wiederholt werden?

Nö, in deinem Beispiel haben die Klauseln nichts miteinander zu tun. Wenn Klausel 3 des Mietvertrags lauten würde "Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt drei Monate.", dann würde sie genau zu deinem Beispiel passen und es gäbe keine Probleme (abgesehen davon dass so eine Klausel unnötig und möglicherweise nicht gültig wäre). So ist sie aber nicht formuliert. Wenn man dein Beispiel folgendermaßen anpasst, trifft's diesen Fall eher:

"1. Im Falle einer Kündigung durch den A vor dem 1.1.2015 stehen B 1000 EUR Schadensersatz zu.
2. Im Falle einer Kündigung durch den A stehen B 2000 EUR Schadensersatz zu."

Wenn A nun vor dem 1.1.2015 kündigt, stehen B dann 1000, 2000 oder sogar 3000 Euro zu? Keine Ahnung, ist hier im Thread auch nicht Thema und hilft dem Teilnehmer eh nicht.

Um die Frage des Teilnehmers
Zitat:
Meine Frage nun: Kann ich den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten jetzt schon kündigen?

zu beantworten: Einige hier im Thread sagen nein, ich bin mir nicht sicher. Fazit sollte sein, mit dem Vermieter zu sprechen und eine gemeinsame Lösung zu finden.

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47506 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Einige hier im Thread sagen nein, ich bin mir nicht sicher.


Der BGH hat zu derartigen Fällen bereits mehrere Grundsatzurteile gefällt, die darauf hinauslaufen, dass der Kündigungsausschluss in diesem Fall wirksam ist und der Mieter hier frühestens zum 01.10.2016 kündigen kann.

Es ist daher kein Meinungsaustausch mehr erforderlich, es sei denn Du begründest, warum das BGH-Urteil VIII ZR 27/04 vom 06.05.2005 hier nicht anwendbar ist. Dafür kann ich aber keine Anhaltspunkte erkennen.

2x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
JenAn
Status:
Student
(2517 Beiträge, 2552x hilfreich)

Zitat:
es sei denn Du begründest, warum das BGH-Urteil VIII ZR 27/04 vom 06.05.2005 hier nicht anwendbar ist


Weil es dort darum ging, ob eine Klausel wie (2.) wirksam ist und nicht, wie hier im Thread, ob sie in Verbindung mit Klausel (3.) widersprüchlich ist.

Zitat:
Wenn man dein Beispiel folgendermaßen anpasst, trifft's diesen Fall eher:

"1. Im Falle einer Kündigung durch den A vor dem 1.1.2015 stehen B 1000 EUR Schadensersatz zu.
2. Im Falle einer Kündigung durch den A stehen B 2000 EUR Schadensersatz zu."


Nein, eher wäre das doch eine Analogie (zugegeben war meine erste vielleicht nicht optimal):

"1. A kann erst vom Vertrag zurücktreten, nachdem er B das Auto gewaschen hat.
2. A kann mit einer Frist von 3 Monaten vom Vertrag zurücktreten."

Liest du (2.) dann so, daß A nun das Auto des B doch nicht waschen muß, bevor er zurücktreten kann?
Der Wille der Parteien ist doch aus den Klauseln klar erkennbar, wieso sollte man also das Autowaschen in (2.) noch mal erwähnen?
Umgekehrt läßt sich (1.) nicht so interpretieren, daß das Autowaschen eine hinreichende Bedingung für Rücktritt ist, es bedarf auch noch der Frist aus (2.), ohne daß diese in (1.) noch mal stehen muß.

Auch im Eingangsbeispiel haben wir zwei notwendige Bedingungen, von denen keine für sich hinreichend ist - das Erreichen des 1.10.2016 und das Einhalten einer dreimonatigen Frist.

Wie gesagt, anders kann man es nur verstehen, wenn man die Klauseln aus dem Zusammenhang löst, das macht man bei Verträgen aber nicht.

Zwar schränkt hier (2.) die (3.) ein und nicht umgekehrt, aber es ist ja klar, was die Parteien vereinbaren wollten, sonst hätte man (2.) auch weggelassen.
Was ist wohl eher der Wille der Parteien gewesen - daß die Beschränkung in (2.) wirksam ist oder daß sie ignoriert werden soll?
Ein Widerspruch wäre nur dann zugunsten des Mieters auszulegen, wenn es überhaupt für den verständigen (!) Betrachter einen Widerspruch gibt. Für den *verständigen*, nicht den sich dumm stellenden, der einen Grund sucht, wieso eine Klausel unwirksam sein soll.

-- Editiert von JenAn am 03.07.2015 13:54

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

@JenAn: Ich sehe das im Wesentlichen genauso. Zumindest der Wille des Vermieters beim Abschluss des Vertrages wird nicht streitig sein. Wenn diese Klauseln direkt hintereinander im Mietvertrag stehen, wird vermutlich auch keine große Diskussion zu führen sein. Wenn sie an komplett unterschiedlichen Stellen stehen, kann man mit der Diskussion aber durchaus anfangen. Zwar hat der BGH entschieden, dass eine Klausel wie 2 nicht überraschend ist, aber wenn an anderer Stelle etwas mehr oder weniger gegensätzliches steht, ist das vielleicht nicht mehr ganz so klar.

Einerlei, auf das schmale Brett sollte sich eh kein Mieter einlassen. Aber auch ein Vermieter sollte sich am besten Klausel 3 verkneifen. § 573c BGB ist für den Vermieter eh das Optimum (was die Fristen angeht) und warum sich weitere Baustellen anschaffen.

Im Übrigen zur Klausel 4: Von was bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung unberührt? Gemeint ist wahrscheinlich von Klausel 2 und 3 bzw. von allen anderen Regelungen im Vertrag. So exakt steht aber auch das nicht da. Eingeweihte wissen was gemeint ist, weil diese die BGH-Urteile zum Kündigungsverzicht kennen. Aber weiß auch Otto-Normalmieter, auf was Klausel 4 sich bezieht? Wovon darf/muss ein Laie ausgehen? Ich glaube zwar nicht, dass man mit so einer Argumentation ernsthaft vor Gericht gehen sollte. Aber ein vernünftiger Mietvertrag sieht meiner Meinung nach anders aus.

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