Erste Hilfe in Rechtsfragen seit 2000.
478.230
Registrierte
Nutzer

Kündigungsverzicht und "Bürgschaft" für Nachmieter!?

 Von 
Blubber235
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 7x hilfreich)
Kündigungsverzicht und "Bürgschaft" für Nachmieter!?

Hallo,

ich schildere mal den folgenden Fall:

Mieter A hat mit Vermieter B einen Mietvertrag im Oktober 2015 geschlossen, in dem auf das Recht zur ordentlichen Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) für beide Seiten bis zum 31.12.2019 verzichtet wird. Der Beginn des Mietverhältnisses wurde auf "voraussichtlich 01.01.2016" im Vertrag festgehalten, die Übergabe erfolgte am 29.01.2016. Es handelt sich um ein komplett neu gebautes Wohngebäude (Erstbezug).

Am 01.02.2016 trennten sich die beiden Mieter. Einer der beiden Parteien allein kann die Wohnung nicht bezahlen. Dies teilten die Mieter dem Vermieter am 02.02.2016 mit und man einigte sich darauf, auf die Suche nach einem Nachmieter zu gehen. Der Vermieter fand sehr schnell (nach 5 Tagen) einen Nachmieter und schloss mit diesem einen Mietvertrag zum 01.06.2016.

Nun hat der Vermieter den alten Mietern folgenden Aufhebungsvertrag angeboten:

Die Mieter wünschen aus persönlichen Gründen die Auflösung des Mietvertrages. Der Vermieter hat daraufhin neue
Mieter gesucht und kann einen neuen Mietvertrag abschließen. Der neue Mietvertrag beginnt am 01.06.2016. Die
bisherigen Mieter XXX und XXX vereinbaren mit dem Vermieter daher wie folgt:

1. Der bestehende Mietvertrag endet am 31.05.2016; die Übergabe an den Vermieter wird bis Mitte Mai erfolgen.
Miete und Betriebskosten werden bis einschließlich Mai 2016 vereinbarungsgemäß an den Vermieter gezahlt.

2. Die Mieter nutzen die Wohnung bis zur Übergabe an den Vermieter nicht.

3. Die vom Mieter zahlen dem Vermieter einen Entschädigungszahlung in Höhe von 1.500,00 Euro.

4. Die ausscheidenden Mieter, XXX und XXX haften gegenüber dem Vermieter für alle sich ergebenden
Ansprüche, die sich - auch nachträglich - aus der Mietzeit bis 31.12.2019 z.B. für Betriebskostennachzahlungen oder
Ansprüche aus Schönheitsreparaturen ergeben könnten, wenn die neuen Mieter ihren diesbezüglichen
Verpflichtungen nicht nachkommen würden (dies resultiert aus dem wechselseitigen Verzicht auf das Recht zur
ordentlichen Kündigung bis zum 30.09.2019). Hiervon ist nach heutigem Kenntnisstand jedoch nicht auszugehen.

5. Nach Übergabe der Wohnung an den Vermieter wird die Kaution an die Mieter zurückgezahlt. Der Kautionsbetrag
soll an folgende Bankverbindung bezahlt werden:
IBAN: ________________________________________ Kontoinhaber: _______________________

6. Kosten: der Vermieter berechnet für seine zusätzlichen Aufwendungen keine Kosten, da mit der Regelung unter
Ziffer 3 die Mietsache auf Kosten der Mieter bereits zusätzlich ausgestattet wurde (Ausgleich).


Meine Bedenken richten sich hier ganz klar auf Ziffer 4. Wieso sollen die ehemaligen Mieter für die neuen Mieter (die sie nicht einmal kennen) einen Blanko-Scheck ausfüllen und für den Vermieter das komplette finanzielle Risiko tragen?

Ist das überhaupt rechtens oder verstößt solch eine Klausel gegen Treu und Glauben? Die ehemaligen Mieter haben dem Vermieter schon darauf angesprochen und dieser sagte, dass eine solche Regelung Standard wäre.

Hat jemand von einer solchen Klausel schon gehört? (im dargestellten Fall haben die Mieter die Mietsache nie genutzt!)

Könnte man noch anderweitig aus dem Vertrag rauskommen, ohne diese "Bürgschaft" zu unterschreiben?

Verstoß melden

Wir
empfehlen

Mietvertrag prüfen

Ist der vom Vermieter vorgelegte Mietvertrag
in Ordnung oder gibt es Klauseln, über die man sprechen sollte? Wollen Sie als Vermieter einen Mietvertrag überprüfen und anpassen lassen?
Lassen Sie Ihren Mietvertrag anwaltlich prüfen.

Jetzt loslegen

Nicht genau ihre Frage? Wir haben 31 weitere Fragen zum Thema
Bürgschaft Kündigungsverzicht


24 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Ver
Status:
Master
(4148 Beiträge, 2106x hilfreich)

Zitat:
Hat jemand von einer solchen Klausel schon gehört?

Ja. Die Alternative für den Mieter bedeutet, bis 31.12.2019 in der Wohnung zu bleiben und Miete zu zahlen. Meistens wird diese Klausel allerdings verwendet, wenn der Mieter selbst den Nachmieter sucht.

Zitat:
Könnte man noch anderweitig aus dem Vertrag rauskommen, ohne diese "Bürgschaft" zu unterschreiben?

Einen anderen Nachmieter suchen, dem man mehr vertraut?!

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#2
 Von 
hiphappy
Status:
Student
(2692 Beiträge, 1441x hilfreich)

Zum einen glaube ich das der Kündigungsverzicht unwirksam ist, da vom Zeitpunkt des Vertragsschluss länger als 4 Jahre.
Dann würden die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten.

Zum anderen bedarft es doch keines Aufhebungsvertrages mehr: der Vermieter hat die Wohnung zum 1.6.16 erneut vermietet. Er kann sie euch also gar nicht mehr zur Verfügung stellen. Wenn dieser Vertrag also fix geschlossen ist, hat der Vermieter ohnehin ein Problem, welches er ja nun erstmal seinerseits lösen muss, und was eure Verhandlungspositon enorm verbessert.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#3
 Von 
Ver
Status:
Master
(4148 Beiträge, 2106x hilfreich)

Zitat (von hiphappy):
Zum einen glaube ich das der Kündigungsverzicht unwirksam ist, da vom Zeitpunkt des Vertragsschluss länger als 4 Jahre.

Der Vertrag beginnt erst am 1.1.16 und endet am 31.12.19. Das sind genau 4 Jahre.

Zitat (von hiphappy):
Zum anderen bedarft es doch keines Aufhebungsvertrages mehr: der Vermieter hat die Wohnung zum 1.6.16 erneut vermietet.

In dem Aufhebungsvertrag steht kann....

Zitat (von Blubber235):
und kann einen neuen Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) abschließen. Der neue Mietvertrag beginnt am 01.06.2016

Wenn der Vermieter schlau ist, unterschreibt er den "neuen" Mietvertrag erst endgültig, wenn der Altmieter den Aufhebungsvertrag unterzeichnet hat.

Der Mieter hat jetzt die Option unterschreiben oder lassen. Dann hat er aber für die nächsten 4 Jahre die Wohnung an der Backe, sonst nur das Risiko, dass der jetzige Nachmieter Mist baut.

-- Editiert von Ver am 09.02.2016 16:38

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#4
 Von 
Blubber235
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 7x hilfreich)

Hallo,

vielen Dank für Ihre Rückmeldungen. Der Mietvertrag wurde am 19.10.2015 geschlossen und hat folgende Klausel:

Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am
01.01.2016. Beide Mietvertragsparteien verzichten
bis zum 31.12.2019 (nicht länger als 4 Jahre seit
Mietbeginn) auf ihr Recht zur ordentlichen
Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist
erstmalig nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums
mit der gesetzlichen Frist zulässig. Trotz des
Verzichts bleibt das Recht der Mietvertragsparteien
zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem
Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit
gesetzlicher Frist bestehen.

Hätte hierbei jetzt eine "normale" Kündigung mit 3-Monats-Frist Aussicht auf Erfolg?

MfG

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#5
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4717 Beiträge, 2497x hilfreich)

Ich zitiere mal aus dem Tenor des BGH-Urteils BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 86/10

Zitat:
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.

Wenn der Vertrag im Oktober 2015 unterschrieben wurde und der Kündigungsverzicht bis Ende 2019 laufen sollte, dann ist der Kündigungsverzicht unwirksam. Es ist komplett egal, wann der Mietvertrag beginnt.

Im Übrigen wäre er sogar unwirksam, wenn der Mietvertrag erst am 1.1.2016 unterschrieben worden wäre, da eine Kündigung erst nach Ablauf der 4 Jahre möglich sein soll. Auch das widerspricht obigem Urteil.

Zitat:
Hätte hierbei jetzt eine "normale" Kündigung mit 3-Monats-Frist Aussicht auf Erfolg?

Sehr große Aussicht ...

-- Editiert von cauchy am 09.02.2016 16:47

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#6
 Von 
hiphappy
Status:
Student
(2692 Beiträge, 1441x hilfreich)

@Ver

Zitat:
Der Vermieter fand sehr schnell (nach 5 Tagen) einen Nachmieter und schloss mit diesem einen Mietvertrag zum 01.06.2016.

Das heißt für mich ein neuer Vertrag wurde bereits geschlossen.

Mit dem unwirksamen Kündigungsverzicht hatte ich anscheinend auch recht.

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#7
 Von 
Blubber235
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 7x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Ich zitiere mal aus dem Tenor des BGH-Urteils BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 86/10
Zitat:Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.
Wenn der Vertrag im Oktober 2015 unterschrieben wurde und der Kündigungsverzicht bis Ende 2019 laufen sollte, dann ist der Kündigungsverzicht unwirksam. Es ist komplett egal, wann der Mietvertrag beginnt.


Ich habe dabei nur noch folgende Bedenken: Ich habe mit dem Vermieter damals per Telefon versucht die 4 Jahre herunterzuhandeln, was er aber nicht mitmachen wollte. Schließlich lies ich mich darauf ein und schrieb ihm eine E-Mail mit folgendem Text: "Wir haben am Wochenende nochmals intensiv über die Vertragskonditionen nachgedacht und sind zu dem Schluss gekommen, dass wir Ihnen als Vermieter vertrauen und möchten den Mietvertrag zu den genannten Konditionen unterzeichnen."

Könnte so etwas als individuell vereinbart gewertet werden und mir doch die normale Kündigungsfrist verbauen?

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#8
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4717 Beiträge, 2497x hilfreich)

Zitat (von Blubber235):
Ich habe dabei nur noch folgende Bedenken: Ich habe mit dem Vermieter damals per Telefon versucht die 4 Jahre herunterzuhandeln, was er aber nicht mitmachen wollte. Schließlich lies ich mich darauf ein und schrieb ihm eine E-Mail mit folgendem Text: "Wir haben am Wochenende nochmals intensiv über die Vertragskonditionen nachgedacht und sind zu dem Schluss gekommen, dass wir Ihnen als Vermieter vertrauen und möchten den Mietvertrag zu den genannten Konditionen unterzeichnen."

Könnte so etwas als individuell vereinbart gewertet werden und mir doch die normale Kündigungsfrist verbauen?


Für eine Individualvereinbarung muss der Vermieter nachweisen, dass ernsthaft über die Klausel verhandelt wurde. Offenbar gab es von seiner Seite keine Verhandlungsbereitschaft. Der Nachweis wird also für den Vermieter sehr schwer werden. Oder ist er dir während den Verhandlungen über diese Klausel in irgendeinem Punkt entgegengekommen? Die "friß oder stirb"-Methode ist keine Verhandlung!

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#9
 Von 
Blubber235
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 7x hilfreich)

Nein, in dem Fall gab es nie eine Verhandlung, ich habe gefragt, ob weniger möglich ist und er sagte: nein, mache ich nicht!

Ok, super, dann werde ich Ihm meine Kündigung geben und schauen, was nachkommt. :-) Vielen Dank für eure Hilfe!!!

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#10
 Von 
JogyB
Status:
Bachelor
(3155 Beiträge, 2889x hilfreich)

Zitat (von Blubber235):
Beide Mietvertragsparteien verzichten
bis zum 31.12.2019 (nicht länger als 4 Jahre seit
Mietbeginn) auf ihr Recht zur ordentlichen
Kündigung dieses Mietvertrags.

Das wäre noch ok gewesen, denn "Kündigung" kann man nach §133 BGB als "Ende des Mietverhältnisses" auslegen.

Zitat (von Blubber235):
Eine Kündigung ist
erstmalig nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums
mit der gesetzlichen Frist zulässig.

Damit ist aber klar, dass hier wirklich das Kündigungsschreiben gemeint ist, da gibt es keine Spielraum mehr für eine andere Auslegung. Letztendlich ergeben sich dadurch mindestens 4 Jahre und 3 Monate, was nicht mehr zulässig ist. Des Weiteren würde das bedeuten, dass jede vor dem 31.12.2019 abgegebene Kündigung unwirksam wäre, selbst wenn sie ein späteres Mietende ergäbe als eine Kündigung nach Ablauf der Sperrfrist. Auch das dürfte unzulässig sein. Um auf 4 Jahre und drei Monate zu kommen, hat der Mieter dann auch nur drei Tage Zeit, in denen er die Kündigung dem Vermieter zukommen lassen muss, nämlich vom 1.1. bis 3.1.2019. Auch das dürfte durch die Inhaltskontrolle fallen.

Ich teile daher uneingeschränkt die Ansicht meiner Vorredner, dass der Kündigungsverzicht unwirksam ist.

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#11
 Von 
hiphappy
Status:
Student
(2692 Beiträge, 1441x hilfreich)

Du bist doch in der Top-Position. Kündige zum 31.5.16 mit Hinweis auf das oben genannte Urteil und die Neuvermietung.

Alle weiteren Mietzahlungen nach Mai muss der Vermieter von euch einklagen, und seine Erfolgschancen sind minimal. Also wird er sich das sehr gut überlegen. Selbst wenn er da gewinnt: wenn er neu vermietet hat, ist ihm ja kein Schaden entstanden.

Einzig um die Rückzahlung der Kaution wirst du noch ein wenig streiten dürfen, aber auch hier dürfte eine eventuelle Klage ein Selbstläufer sein, wenn ihr die Wohnung nachweislich niemals bezogen habt.

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#12
 Von 
Blubber235
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 7x hilfreich)

Ich danke euch! Genau so mache ich es :wipp:

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#13
 Von 
Blubber235
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 7x hilfreich)

Hallo, noch eine kurze Frage: Im Mietvertrag steht noch unter § 20 Gesetzes- und Vertragsänderungen:

"Sollte irgendeine Bestimmung des Vertrages unwirksam oder nichtig sein, so berührt dies die Rechtswirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht. Die Vertragsschließenden sind in diesem Fall verpflichtet, an einer entsprechenden Um- bzw. Neugestaltung solcher Bestimmungen in angemessene, ausgewogene Klauseln mitzuwirken, mit denen der gewünschte Zweck entsprechend dem mutmaßlichen Willen beider Parteien erreicht wird. Das Gleiche gilt, wenn beim Durchführen des Vertrages eine ergänzungsbedürftige Vertragslücke offenbar wird."

Könnte mir dies noch auf die Füße fallen?

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#14
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4717 Beiträge, 2497x hilfreich)

Zitat (von Blubber235):
Könnte mir dies noch auf die Füße fallen?

Meines Wissens nach wäre auch diese Klausel ungültig. Im Mietrecht gibt es keine geltungserhaltende Reduktion. Das heisst auf deutsch: Wenn eine Klausel ungültig ist, so wird sie gedanklich komplett aus dem Vertrag gestrichen und es tritt die Regelung an die Stelle, welche das BGB vorsieht. In diesem Fall fällt also einfach nur der Kündigungsverzicht weg und es bleiben die gesetzlichen Bestimmungen zur Kündigung, welche eine Kündigungsmöglichkeit des Mieters mit entsprechender Frist vorsehen.

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#15
 Von 
Blubber235
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 7x hilfreich)

Vielen Dank! So würde ich es auch sehen.

Ist folgender Kündigungsentwurf von der Form her in Ordnung:


Ordentliche Kündigung des Mietvertrages vom 19.10.2015


Sehr geehrter Herr XXX,

hiermit kündigen wir, XXX und XXX, den mit Ihnen am 19.10.2015 geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung 003 im XXX (Adresse) fristgerecht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zum 31.05.2016.

Mit freundlichen Grüßen




XXX XXX



Den expliziten Grund (Unwirkksamkeit der Ausschlusses der ordentlichen Kündigung) muss ich ja nicht mit reinschreiben, korrekt?


2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#16
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4717 Beiträge, 2497x hilfreich)

Dies ist ein Forum, wo Laien über allgemeine Rechtsfragen diskutieren. Dies solltest du bei allen Aussagen bedenken. Das Kündigungsschreiben müsstest du schon selber verfassen oder das Geld für einen Anwalt spendieren.

Ich würde jedoch schon auf die Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts hinweisen. Der Vermieter wird eh schon sauer sein, dass er die 1500 Euro extra nicht abstauben kann. Da macht es Sinn, in ein Kündigungsschreiben alles Relevante reinzuschreiben und sich damit weitere Kommunikation zu ersparen.

Das Schreiben müssen übrigens alle Mieter unterschreiben. Zudem solltet ihr nachweisen können, dass der Vermieter die Kündigung auch erhalten hat. Widerstand ist ja durchaus zu erwarten. Von daher solltet ihr das Schreiben entweder per Gerichtsvollzieher zustellen lassen (das ist die teuerste und am längsten dauernde Variante). Oder ihr lasst die Kündigung von einem neutralen Zeugen lesen und bittet diesen Zeugen, den Brief zur Post zu bringen und per Einwurfeinschreiben an den Vermieter zu schicken. Das geht vermutlich deutlich schneller und ist günstiger..

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#17
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2493 Beiträge, 669x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Zitat (von hiphappy):Zum einen glaube ich das der Kündigungsverzicht unwirksam ist, da vom Zeitpunkt des Vertragsschluss länger als 4 Jahre.
Der Vertrag beginnt erst am 1.1.16 und endet am 31.12.19. Das sind genau 4 Jahre.
Zitat (von hiphappy):Zum anderen bedarft es doch keines Aufhebungsvertrages mehr: der Vermieter hat die Wohnung zum 1.6.16 erneut vermietet.
In dem Aufhebungsvertrag steht kann....
Zitat (von Blubber235):und kann einen neuen Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung
)

$(document).ready(function() { callGA.call($(".forum2Generator")); });
abschließen. Der neue Mietvertrag beginnt am 01.06.2016
Wenn der Vermieter schlau ist, unterschreibt er den "neuen" Mietvertrag erst endgültig, wenn der Altmieter den Aufhebungsvertrag unterzeichnet hat.
Der Mieter hat jetzt die Option unterschreiben oder lassen. Dann hat er aber für die nächsten 4 Jahre die Wohnung an der Backe, sonst nur das Risiko, dass der jetzige Nachmieter Mist baut.
-- Editiert von Ver am 09.02.2016 16:38

Hi,

das hast dich aber etwas vergalopiert...

Darüber hinaus: habt ihr Punkt 2 gelesen? Ich halte den Aufhebungsvertrag ehrlich gesagt ziemlich faul. Denn einerseits zahlt der TE Miete, darf aber die Räume nicht nutzen und muss zusätzlich noch eine Vertragsstrafe von € 1500 zahlen.

Mein Vorschlag an den TE: Das ganze Thema jetzt mit einem Anwalt angehen. Der Vermieter wird wohl nicht locker lassen, wenn er anscheinend schon solche "Ideen" hat. Da hilft nur Unterstützung von Dritten.

Lg

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#18
 Von 
Ver
Status:
Master
(4148 Beiträge, 2106x hilfreich)

Zitat (von asd1971):
Hi, das hast dich aber etwas vergalopiert...

Nee, ist halt abhängig von der Frage, ob das zuständige Amtsgericht auch dem BGH folgt und den Kündigungsverzicht für ungültig erklärt.
Das muss der Richter nämlich nicht, meistens machen sie es wohl. Ist vom Richter abhängig. Und ob der Vermieter diesen Kündigungsverzicht dem Gericht nicht als individuelle Vereinbarung verkaufen kann, basiert lediglich auf der Einschätzung von Cauchy. Wenn der Vermieter sich nicht auf die Verhandlung zur Länge des Kündigungsverzichts eingelassen hat, heißt nicht, dass garnicht verhandelt wurde. Wie immer, das Risiko des TE. Ich hoffe, er wird berichten, wie es ausgegangen ist. Auch wieviel es ihm dann gekostet hat.

Zitat (von asd1971):
Darüber hinaus: habt ihr Punkt 2 gelesen? Ich halte den Aufhebungsvertrag ehrlich gesagt ziemlich faul. Denn einerseits zahlt der TE Miete, darf aber die Räume nicht nutzen und muss zusätzlich noch eine Vertragsstrafe von € 1500 zahlen.

Ja, habe ich gelesen. Das ist ein Aufhebungsvertrag und solche Dinge werden darin geregelt, ist durchaus üblich. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, sich auf eine Auflösung eines mehrjährigen Mietverhältnis einzulassen. Er kann alles fordern und sich die Ausfertigung ordentlich vergolden lassen, der Mieter muss sich ja nicht darauf einlassen. Die 1500 Euro sind vermutlich die Maklerprovision, die der Vermieter gezahlt hat, für einen Mieter, der nach wenigen Tagen wieder ausziehen möchte.

Zitat (von asd1971):
Mein Vorschlag an den TE: Das ganze Thema jetzt mit einem Anwalt angehen. Der Vermieter wird wohl nicht locker lassen, wenn er anscheinend schon solche "Ideen" hat. Da hilft nur Unterstützung von Dritten.

Das würde ich dem TE ebenfalls dringend raten, schließlich ist hier ein Laienforum und auch wenn der BGH in einem ähnlichen Fall so entschieden hat, könnte es trotzdem anders ausgehen. Wie immer meine Warnung: Den RA mal nach den Kosten fragen, hier muss nämlich nicht der Vermieter zahlen.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#19
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4717 Beiträge, 2497x hilfreich)

@Ver: Einfach mal zugeben, dass man ein Detail falsch eingeschätzt hat, geht nicht? Das passiert mir, das passiert dir, das passiert Anwälten und häufig genug auch Richtern. Warum sonst fällt der BGH immer mal wieder Entscheidungen, die die Vorinstanzen anders gesehen haben. Und diese Entscheidung des BGH ist eine der eindeutigsten, die ich im Mietrecht kenne. Wenn jetzt ein Richter die Klausel als AGB-Klausel einstufen und sie dennoch als wirksam betrachten würde, dann sind wir nahe an der Rechtsbeugung. Das ist nun wirklich nicht zu erwarten.

Ob das eine Individualvereinbarung ist, wurde schon diskutiert. Da weiß nur der Teilnehmer, was damals diskutiert wurde und was der Vermieter beweisen kann. Meine Einschätzung bezog sich nur darauf, ab wann eine Klausel als Individualklausel gilt. Den Rest muss der Teilnehmer schon selber einschätzen.

Wie hiphappy geschrieben hat, ist der Mieter hier in keiner schlechten Position. Er kündigt und zahlt ab Juni einfach keine Miete mehr. Dann muss der Vermieter Klage einreichen und nicht der Mieter. Einzig bei der Kaution wird's problematisch. Will der Mieter die wiederhaben, dann muss er klagen. Aber selbst wenn der Mieter die Kaution in den Wind schießt und auf eine Klage verzichtet, dann ist er vermutlich immernoch besser dran, als 1500 Euro + unbeschränkte (!) Bürgschaft für Unbekannte + vorzeitiger Auszug.

Zum Kündigungsverzicht: Ich verstehe, warum Vermieter einen Kündigungsverzicht vereinbaren wollen. Aufwand und Maklergebühren bei der Mietersuche sollen sich amortisieren. Sie selber verzichten bei einem beidseitigem Kündigungsverzicht auf relativ wenig, bekommen aber dadurch relativ viel (nämlich lange Zeit Ruhe). Und wenn der Mieter dann doch früher raus möchte, dann funktionieren bei einem wirksamen Kündigungsverzicht solche "Erpressungen", wie sie hier beschrieben wurden. Genau das ist der Grund, warum ich Kündigungsverzichte nicht mag. Es wäre mir lieber, wenn man eine angemessene Vertragsstrafe bei frühzeitigem Auszug vereinbaren dürfte. Damit wäre allen Seiten besser geholfen. Nur ist das eben nicht erlaubt und daher gibt es so häufig diese Kündigungsverzichte.


1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#20
 Von 
Ver
Status:
Master
(4148 Beiträge, 2106x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
@Ver: Einfach mal zugeben, dass man ein Detail falsch eingeschätzt hat, geht nicht? Das passiert mir, das passiert dir, das passiert Anwälten und häufig genug auch Richtern.

Bei dem Detail ist die Beweisbarkeit der Individualklausel doch der entscheidende Punkt. Ich persönlich würde dieses Risiko nicht eingehen. Der TE muss das einfach per Vorlage der Unterlagen einen Fachanwalt für Mietrecht das Ding prüfen lassen.

Ich halte einfach einen Vermieter, der sooooo einen Auflösungsvertrag parat hat, für nicht so naiv, sich bei so einem Detail so entscheidend zu irren. Und hier geht es mal nicht um 3 Euro 50, sondern um richtig viel Geld. Deshalb würde ich mich mal nicht auf diese Aussagen hier verlassen und das Geld für einen Anwalt oder für die Mitgliedschaft im Mieterverein riskieren. Da doch sogar mal alle Anwälte anrufen, die man bekommt für sein Geld.

Wie auch immer, es ist das Geld des TE. Und hoffentlich werden wir erfahren, wie es ausgegangen ist.

Zitat (von cauchy):
Nur ist das eben nicht erlaubt und daher gibt es so häufig diese Kündigungsverzichte.

Und es wird sie noch häufiger geben, nach dem Bestellerprinzip.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#21
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4717 Beiträge, 2497x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Bei dem Detail ist die Beweisbarkeit der Individualklausel doch der entscheidende Punkt. Ich persönlich würde dieses Risiko nicht eingehen

Erzähl hier doch keinen vom Pferd. In deinem zweiten Post hast du die Meinung vertreten, dass die Klausel als AGB-Klausel gültig ist. Und das ist nunmal schlicht und ergreifend falsch. Glaubst du ehrlich an eine Individualklausel oder versuchst du nur den ersten Fehler zu kaschieren?

Der Vermieter hat mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit einen alten Vordruck gewählt. Dort war ein Feld für Kündigungsverzicht und er hat dem Vordruck folgend den maximalen Zeitraum eingetragen. Nur war dieser maximale Zeitraum aus dem Vordruck eben aus mindestens 2 Gründen zu lang. Das weiß man aber erst seit dem Urteil BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 86/10 und der Vordruck stammt vermutlich aus der Zeit davor. So ein Fehler kann sehr leicht passieren. Eine Individualvereinbarung wird dadurch aber extremst unwahrscheinlich.


Zitat (von Ver):
Und hier geht es mal nicht um 3 Euro 50, sondern um richtig viel Geld. Deshalb würde ich mich mal nicht auf diese Aussagen hier verlassen und das Geld für einen Anwalt oder für die Mitgliedschaft im Mieterverein riskieren.

Da stimmte ich dir zu. Es geht um wahrscheinlich fast 4 Jahre Mietzahlung und das ist nicht wenig Geld. Will der Mieter Sicherheit, so würde ich einen Anwalt für Mietrecht in seiner Region empfehlen. Den Anwalt wird er aber selber bezahlen.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#22
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3371 Beiträge, 1662x hilfreich)

Manchmal muss man den Vertragstext nochmal lesen:

Zitat:
Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 01.01.2016. Beide Mietvertragsparteien verzichten
bis zum 31.12.2019 (nicht länger als 4 Jahre seit Mietbeginn) auf ihr Recht zur ordentlichen
Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums
mit der gesetzlichen Frist zulässig. Trotz des Verzichts bleibt das Recht der Mietvertragsparteien
zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit

Da steht noch "nicht länger als 4 Jahre seit Mietbeginn".
Da der Beginn des MV nicht genau terminiert war und es schließlich der 29,1,2016 wurde wären die 4 Jahre am 29.1.2020 beendet. Im Vertrag wurde dann auf die Kündigung nur bis zum 31.12.2019 verzichtet.
Offenbar war die BGH Entscheidung schon bekannt.

Nun macht den Unterschied also der Text "Ab Beginn des Mietverhältnisses" (Mietvertrag) und Abschluss des Mietvertrages
(BGH) aus. Die Zeit liegt hier zwischen X.10.2015 und 29.1.2020 fasst 4 Monate auseinander.
Damit gewinnt der Text des BGH Urteils "ab Beginn des Mietverhältnisses" eine besondere Bedeutung und man muss sich fragen, ob der BGH dieses so gemeint hat.
Natürlich kann ein Mietvertrag erst nach seinem Abschluss gekündigt werden. Ist der Text des BGH aus diesem Grunde so gewählt worden ?
Soll dies auch dann gelten, wenn der Beginn des Mietverhältnisses offen ist und wie hier erst fasst 4 Monate später eintritt ?

Ich habe da Zweifel ob man an den Worten des BGH "Abschluss des Mietvertrages" immer festhalten muss, gerade auch wegen des Zusatzes mit der Salvatorischen Klausel.

-- Editiert von Spezi-2 am 10.02.2016 14:13

-- Editiert von Spezi-2 am 10.02.2016 14:19

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#23
 Von 
cauchy
Status:
Master
(4717 Beiträge, 2497x hilfreich)

@Spezi: Der Teilnehmer hat in Post 4 noch den Wortlaut der Klausel nachgeliefert und allein der passt nicht zum BGH Urteil. Eine Kündigung muss zum Ablauf von 4 Jahren möglich sein. Die Klausel gestattet aber erst den Ausspruch der Kündigung nach 4 Jahren und genau das hat der BGH in dem Urteil als ungültig eingestuft. Selbst wenn man also den "Abschluss Mietvertrag" durch Mietbeginn ersetzt, bleibt die Klausel also ungültig.

1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#24
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3371 Beiträge, 1662x hilfreich)

Richtig, ich habe den Satz:

Zitat:
Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

nicht beachtet.

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
1x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

Jannis Geike Denise Gutzeit Nicolas Reiser Felix Hoffmeyer Richard Claas
Ja, jetzt Anwalt dazuholen

Vermieter droht mit Kündigung?
Die Antworten findet ihr hier:


Eigenbedarfskündigung

Sind Sie Mieter und haben eine Eigenbedarfskündigung bekommen? Oder wollen Sie als Vermieter Eigenbedarf geltend amchen? Wenn der Vermieter eine Mietswohnung für sich selbst oder nahe stehende Personen nutzen will, kommt die Eigenbedarfskündigung in Betracht. Die Eigenbedardskündigung muss begründet sein und einen wirksamen Grund für den Eigenbedarf vorweisen. Zu den Voraussetzungen und den Rechtsfolgen können Sie sich anhand von Ratgebern oder Praxisfällen auf Frag-einen-Anwalt.de ein Bild machen. Wenn nötig, können Sie hier unkompliziert einen Rechtsanwalt fragen oder mandatieren. mehr

Kündigung (Mietrecht)

Die Kündigung Ihrer Mietwohnung sollte per Einwurf-Einschreiben an den Vermieter gehen. Alte Verträge können von der heutigen Rechtslage abweichen und sollten geprüft werden. Häufige Probleme bei Kündigungen sind die Verkürzung der Kündigungsfrist und Stellung von Nachmietern oder die Mietkaution. Für Vermieter: Ist Kündigung wegen Eigenbedarf möglich? 123recht.net hilft bei Ihren Problemen - mit oder ohne Anwalt. mehr

Eigenbedarfskündigung

BGH zum erforderlichen Inhalt des Kündigungsschreibens / Mit Urteil vom 6. Juli 2011 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) zum notwendigen Inhalt ... mehr

Die Eigenbedarfskündigung

von Rechtsanwalt Falk Brorsen
Auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts gibt es nichts, was mehr – insbesondere auch gerichtliche – Streitigkeiten hervorruft, als die Eigenbedarfskündigung des Vermieters. Kein Wunder: Für den Mieter geht es um den Erhalt seines Lebensmittelpunktes... mehr