Kündigungsverzicht des Mieters von Wohnraum

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Ein befristetes Mietverhältnis über Wohnraum kann gem. § 575 BGB nur in den gesetzlich normierten Fällen abgeschlossen werden. Dies ist der Fall bei einer zukünftigen Eigennutzung durch den Vermieter bzw. seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts, bei Abriss oder Umbau der Immobilie sowie bei Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Der Grund für die Befristung muss bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen und dem Mieter schriftlich mitgeteilt worden sein. Bei Verstoß gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann somit ordentlich mit dreimonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden.

Aufgrund dieser relativ hohen Hürden des Gesetzgebers für die Begründung eines befristeten Wohnraummietverhältnisses hat sich in der Praxis die Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes für einen bestimmten Zeitraum eingebürgert. Dieser Kündigungsverzicht hat letztendlich dieselbe Wirkung wie eine Befristung des Mietvertrages, da während der Frist, für welche ein Kündigungsverzicht erklärt wird, nicht ordentlich, sondern lediglich außerordentlich gekündigt werden kann.

Insoweit ist ein neues Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 30/08) von großer Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19. November 2008 erstmalig klargestellt, dass der formularmäßig vereinbarte einseitige Kündigungsverzicht des Mieters grundsätzlich nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Begründet wird dies mit einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, da der Vermieter sich nicht in gleicher Weise bindet.

Lediglich bei einer individuell ausgehandelten Regelung kann der Mieter einseitig bis zu fünf Jahre auf sein Recht zur Kündigung verzichten (BGH VIII ZR 81/03). Dass die Zusätze im Mietvertrag handschriftlich zugefügt werden, reicht allerdings zur Begründung einer individualvertraglichen Abrede nicht aus. Das Aushandeln einer Klausel und damit deren individuelle Vereinbarung liegt nur vor, wenn der Kerngehalt der Klausel ernsthaft zur Diskussion gestellt wird. Dies ist konkret darzulegen und muss bei einem Bestreiten des Mieters vom Vermieter auch bewiesen werden.

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Anders ist die Rechtslage jedoch bei Abschluss eines Staffelmietvertrages gem. § 557a BGB, bei dem die Mietpreisentwicklung von vorn herein vereinbart wird. In diesen Fällen können Mieter auch einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Dies ist sogar bis zu einem Zeitraum von vier Jahren möglich (BGH VIII ZR 257/04). Begründet wird dies damit, dass der einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung des Vorteils der Kalkulationssicherheit ausgeglichen wird, welchen die Staffelmietvereinbarung dem Mieter bietet. Aufgrund der Staffelmietvereinbarung sind dem Vermieter während der Laufzeit der Staffelmiete nämlich Mieterhöhungen gem. §§ 558, 559 BGB untersagt. Dieser Vorteil gleicht, so der Bundesgerichtshof, den Nachteil der Einschränkung der Mobilität und Flexibilität des Mieters aus.

Zu unterscheiden von einem einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters ist der beidseitige Kündigungsverzicht von Mieter und Vermieter. Dieser kann formularvertraglich sogar für die Dauer von vier Jahren vereinbart werden (BGH VIII ZR 27/04). Begründet wird dies mit der Tatsache, dass sich beide Parteien für die vereinbarte Dauer binden.

Im Ergebnis bleibt daher festzuhalten, dass ein einseitiger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann.

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