Kündigungsgrund verweigerte Untermiete

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Wenn der Vermieter Untermieter zu Unrecht verbietet, können auch langfristige Mietverträge vorzeitig beendet werden

Die Notwendigkeit, sich einen Untermieter zu suchen, kann sich schnell ergeben - man verliert seinen Job und kann sich die Miete nicht mehr alleine leisten, der Partner verlässt die gemeinsame Wohnung oder man benötigt eine Betreuungsperson in unmittelbarer räumlicher Nähe. Das Gesetz stellt für so eine Situation klar, dass der Mieter dazu die Erlaubnis des Vermieters benötigt, § 540 Abs. 1 BGB. Nur engste Angehörige (Ehe- oder Lebenspartner, Kinder) können auch ohne Erlaubnis des Vermieters in eine Wohnung einziehen.

Mieter brauchen nur ein berechtigtes Interesse

Allerdings ist der Vermieter in sehr vielen Fällen dazu verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen. Immer dann, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen kann, muss der Vermieter die Untermiete genehmigen. Wann konkret ein solches Interesse vorliegt, lässt sich pauschal nicht beantworten. Wenn darüber Streit entsteht, betrachten die Gerichte immer den einzelnen Fall. Die Schwelle liegt jedoch nicht besonders hoch. Selbst die Untervermietung zum Zwecke der Verhinderung von Einbrüchen (der Hauptmieter war nur selten selbst in der Wohnung) stellt laut Landgericht Lüneburg ein berechtigtes Interesse dar, Urteil vom 13. Oktober 1994 – 4 S 71/94.

Jörn Blank
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Wichtig ist bei der Geltendmachung des berechtigten Interesses, dass dieses erst entstanden ist, nachdem der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Außerdem geht es immer nur um das Interesse des Mieters, nicht des Untermieters.

Vermieter benötigen einen wichtigen Grund

Liegt ein berechtigtes Interesse vor, kann der Vermieter seine Erlaubnis nur verweigern, wenn er dafür einen wichtigen Grund hat. In der Praxis beschränkt sich das meistens auf den Fall, dass die Wohnung durch den oder die Untermieter übermäßig genutzt würde. In der Person eines Untermieters kann ebenfalls manchmal ein wichtiger Grund vorliegen. Auch hier kommt es immer auf den Einzelfall an.

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Bei unrechtmäßiger Weigerung: klagen oder kündigen

Wenn man als Mieter den Anspruch auf Untervermietung hat, kann man den Vermieter selbstverständlich auch gerichtlich zwingen, wenn der seine Zustimmung verweigert. Alternativ dazu gibt der Gesetzgeber dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht, § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Dieses Sonderkündigungsrecht ist in den meisten Fällen von keiner großen Bedeutung, denn als Mieter braucht man im Regelfall schließlich keinen besonderen Kündigungsgrund. Ganz anders sieht es aber aus, wenn man für einen gewissen Zeitraum freiwillig auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat und feststellt, dass dies ein Fehler war. Hier können die skizzierten Vorschriften in jedem Fall weiterhelfen, wenn der Vermieter nicht ausnahmsweise einen Grund hat, die Erlaubnis zu verweigern - denn entweder sorgt ein Untermieter dann dafür, die finanziellen Verluste zumindest gering zu halten oder man kommt früher als eigentlich vereinbart aus dem Vertrag heraus.

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