Kündigung wegen unpünktlicher Miete

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Probleme der Verrechnung von Mietzahlungen

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Monatsmieten nicht bezahlt oder einen Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufbaut.

Doch es gibt noch eine weitere Möglichkeit: Überweist der Mieter die Miete unregelmäßig, dann kann ihm wegen Unzumutbarkeit des Vertrages fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt werden. Der Vermieter ist auf der sicheren Seite, wenn vorher abgemahnt wird.

Bei der Abmahnung müssen die Zahlungsrückstände genau aufgelistet sein und die Kündigung ist anzudrohen. Ist das vergessen worden, ist die Abmahnung unwirksam. Vorsicht ist auch bei der Verrechnung der eingehenden Zahlungen geboten. Zu beachten sind die Tilgungsbestimmungen, die der Mieter bei der Überweisung angegeben hat.

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Vermieter müssen bei Verrechnung von Zahlungen auf Tilgungsbestimmungen achten

Steht da „Miete für Monat XX" oder "BK-Nachzahlung für das Jahr XX", ist der Vermieter daran gebunden. Will er nun einen Zahlungsverzug oder eine Unregelmäßigkeit beweisen, darf er das nur, wenn die Tilgungsbestimmungen bei einer Abmahnung oder Kündigung richtig berücksichtigt wurden. Gibt es keine Tilgungsbestimmungen, dann darf vom Vermieter auf die älteste Schuld und dann auf die schon fälligen Betriebskotennachzahlungen für die letzten Jahre verrechnet werden.

Dem Problem kommt durchaus praktische Bedeutung zu, da sich Vermieter oft die Zahlungen zurechtlegen. Das kann aber zum Bumerang werden. Ist offensichtlich, dass der Mieter keine wesentliche Verfehlung begangen hat, muss der Vermieter auch die außergerichtlichen Anwaltskosten des Mieters tragen. Dem Mieter sei zu raten, seine Miete jeden Monat regelmäßig bis zum 3. des Monats zu überweisen. Klappt das nicht, rät der Verfasser zur Flucht nach vorne. Das Gespräch mit dem Vermieter suchen und Zahlungsaufschub erwirken. Wir beraten Sie gerne.

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