Kündigung eines Mietvertrags

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Kündigung eines Mietvertrags

Ob Vermieter oder Mieter – beide Seiten eines Mietverhältnisses über Wohnraum können das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt aber nur vor, wenn dem Kündigenden „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen“ die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Liegt kein so schwerer Grund vor, daß außerordentlich gekündigt werden kann, kann - unter Berücksichtigung der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen - ein Mietverhältnis mit der regulären Kündigungsfrist, also ordentlich, beendet werden. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt oder entzogen wird oder wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maß verletzt, daß er die Mietsache durch Vernachlässigung erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.

In der Praxis bedeutsam ist aber vor allem die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags bei Zahlungsverzug des Mieters: Nach dem Gesetz kann der Vermieter nur dann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Da es sich bei dem Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt, setzt grundsätzlich jede Kündigung eine Abmahnung voraus (ähnlich wie bei einem Arbeitsverhältnis).

Ingo Friedrich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Verkehrsrecht
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Mietrecht, Erbrecht

Wichtig für Vermieter ist, dass bei einem Zahlungsverzug des Mieters schnell gehandelt wird. Das bedeutet, dass sofort, wenn die zweite Monatsmiete ausbleibt, das Mietverhältnis gekündigt werden muss und eine Räumungsklage in Erwägung gezogen werden sollte. Da die Durchführung eines Räumungsprozesses sowieso bei Gericht einige Zeit in Anspruch nimmt, sollte zumindest der Anwalt des Vermieters alles dransetzen, schnellstmöglich zu agieren, um dem Vermieter keinen unnötigen Zeitablauf (der Tag für Tag das Geld des Vermieters kostet!) aufzulasten. Beim Ausspruch der Kündigung sind wichtige Formalien zu beachten. Geschieht bei Ausspruch und Zugang der Kündigung ein Fehler, kann dies zur Folge haben, daß einige Monate später der gesamte Räumungsprozess zu Lasten des Vermieters verloren wird.

Unabhängig von der außerordentlichen Kündigung kann ein Mietverhältnis über Wohnraum natürlich auch ordentlich gekündigt werden. Dabei muß der Vermieter aber ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, beispielsweise eine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter, Eigenbedarf oder wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

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