Kündigung des Mietverhältnis aus Eigenbedarf zugunsten von leiblichen Nichten und Neffen

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Genügt das Verwandtschaftsverhältnis für eine Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung: Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 –, BGHZ 184, 138-148).

Ausgangslage:

Alexander Bredereck
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Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter anderem dann kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Hier stellt sich die Frage, wer Familienangehörige im Sinne des Gesetzes ist? Der Bundesgerichtshof hat bereits in der Vergangenheit entschieden, dass Geschwister des Vermieters kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind. Das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Geschwistern sei so engen, dass es eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf (BGH Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604).

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Dadurch hat der Bundesgerichtshof nach eigener Darstellung zum Ausdruck gebracht, dass es für die Bestimmung des Kreises der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangehörigen bei entfernten Verwandten eines zusätzlichen Merkmals bedarf, welches sich auf die persönliche und soziale Bindung des Vermieters zu dem jeweiligen Angehörigen im Einzelfall bezieht.

Andernfalls wäre letztlich jeder irgendwie Verwandte ein solcher privilegierter Familienangehöriger. Das kann vom Gesetz so nicht gewollt sei. Allgemein gilt daher, je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft, umso größer ist der zusätzliche Begründungsbedarf im Hinblick auf die persönliche und soziale Bindung zum Vermieter.

Die Entscheidung:

Im Rahmen der vorstehend zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Nichten und Neffen des Vermieters zwar nicht mehr zu dessen engsten Angehörigen wie Eltern, Kinder oder Geschwister, gehören, allerdings trotzdem noch derart eng verwandt mit dem Vermieter sind, dass sie nicht, wie das Berufungsgericht gemeint hat, zu den entfernten, nur weitläufig Verwandten gehören. Das Gesetz erlaubt die Kündigung von Mietverhältnissen wegen des Wohnbedarfs von Familienangehörigen, weil es davon ausgeht, dass innerhalb der Familie aufgrund enger Verwandtschaft ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität besteht, das die Privilegierung einer Kündigung zugunsten von Familienangehörigen rechtfertigt. Vom Bestehen einer solchen familiären Verbundenheit und Solidarität, die nicht im Einzelfall nachgewiesen sein muss, ist nicht nur bei Geschwistern auszugehen (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO), sondern auch bei deren Kindern, das heißt den leiblichen Nichten und Neffen des Vermieters. (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 –, BGHZ 184, 138-148)

Gesetz:

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. (§ 573 BGB in der Fassung vom 2.1.2002) § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Was können wir für Sie tun?

Wir beraten und vertreten Vermieter im Zusammenhang mit dem Kauf von Eigentumswohnungen. Hierbei beraten wir zum einen zum Inhalt und Abschluss des Kaufvertrages (Fallstricke bei der Vertragsgestaltung, Haftung für Mängel, Sicherung der Käuferrechte). Wir beraten auch zu Chancen und Risiken des Erwerbs von vermietetem Wohnungseigentum zu Eigennutzung. Wir wickeln den Erwerb gemeinsam mit Ihnen ab und vertreten und beraten Sie auch im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung und einer später möglicherweise notwendig werdenden Räumungsklage.

Wir beraten und vertreten Mieter im Zusammenhang mit der Kündigung ihrer Mietwohnung. Wir helfen Ihnen Kündigungen des Vermieters bestmöglich zu begegnen und für den Fall, dass gegen die Kündigung wirksam nichts zu unternehmen ist, durch Gestaltung einer Aufhebungsvereinbarung, zumindest die wirtschaftlichen Folgen bestmöglich ab zu federn (Abfindung, Umzugsbeihilfen, Regelungen zu den Schönheitsreparaturen und zu etwaigen Schadensersatzansprüchen).

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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Alexander Bredereck
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Guten Tag Herr Bredereck,
ich habe Ihren Artikel "Kündigung des Mietverhältnis aus Eigenbedarf zugunsten von leiblichen Nichten und Neffen" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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