Kostenfreier Widerruf von Immobilienmaklerverträgen – sogar nachträglich?

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Maklerrecht Rubrik, Widerruf, Provision, Makler, keine Widerrufsbelehrung, Fernabsatzvertrag

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Kann ein Maklerkunde durch Widerruf des Maklervertrages dem Provisionsverlangen des Maklers "entgehen" oder sogar gezahlte Provision zurückverlangen?

Was auf den ersten Blick absurd erscheint, stellt sich bei näherer Betrachtung als nahezu zwingend heraus. Der Maklervertrag kommt immer häufiger über sogenannte Fernkommunikationsmittel zustande, so dass – ähnlich bei einem Online-Kauf – grundsätzlich die Möglichkeit eines Widerrufs besteht.

Wann besteht ein Widerrufsrecht?

Sofern ein Fernabsatzvertrag vorliegt, besteht für den Verbraucher ein Widerrufsrecht. Als Fernabsatzvertrag ist grundsätzlich jeder Vertrag anzusehen, der zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer durch sogenannte Fernkommunikationsmittel zustande kommt und die Lieferung von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zum Inhalt hat.

Johannes Kromer
seit 2013 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
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1. Heutzutage kommt der Maklervertrag regelmäßig durch Fernkommunikationsmittel zustande. Der moderne Makler inseriert seine Angebote in einschlägigen Online-Portalen. Erste Objektinfos werden in der Regel per E-Mail – also durch Fernkommunikationsmittel - ausgetauscht. Je nach Umfang der bereits vor Besichtigung eines Objektes ausgetauschten Informationen, wird dies im Regelfall bereits ausreichen, um einen verbindlichen Vertragsschluss anzunehmen.

Entsprechendes gilt auch für die klassischen Zeitungsannoncen. Hier werden regelmäßig erste Informationen durch Telefonate ausgetauscht oder Objektinformationen (Exposés) dem Kunden per Post zugesandt.

2. Die Frage, ob der Makler auch Dienstleister im Sinne des Gesetzes ist, wird kontrovers diskutiert. Nach Ansicht einiger Gerichte (z.B. Oberlandgericht Bamberg, Landgericht Bochum) ist dies zu bejahen. Auch auf rechtswissenschaftlicher Ebene spricht sich die überwiegende Mehrheit hierfür aus. In der Tat sprechen die besseren Gründe für diese Auffassung. Nach richtiger Ansicht ist der Maklervertrag bereits alleine aus europarechtlichen Gründen zwingend als Dienstleistungsvertrag zu qualifizieren. Nicht unerwähnt bleiben soll jedoch, dass das Landgericht Hamburg – soweit dem Autor bekannt als bisher einziges Gericht - diesen Fall genau anders entschied.

3. Der "normale" Maklerkunde ist auch ein Verbraucher. Entscheidend ist, dass das Objekt für private Zwecke erworben/gemietet wird.

Ausübung des Widerrufsrechts

Das Widerrufsrecht ist in der Regel binnen 14 Tage in Textform auszuüben. Allerdings – und hier kommt der Clou – beginnt diese Frist erst nach ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung. Da in der Praxis kaum ein Makler über das Widerrufsrecht belehrt, besteht das Widerrufsrecht regelmäßig zeitlich unbeschränkt fort.

Folge des Widerrufs

Folge des Widerrufs ist, dass jede Partei die erlangten Leistungen zurückgewähren muss. Der Makler muss damit die erlangte Provision zurückgewähren (bzw. er erhält keine, falls noch nicht gezahlt wurde). Da der Maklerkunde die Maklerdienstleistung nicht "zurückgeben" kann, hat er grundsätzlich Wertersatz zu leisten. Und an dieser Stelle folgt der zweite Clou: Wertersatz ist nur dann zu leisten, wenn der Verbraucher hierüber informiert wurde und er dem ausdrücklich zustimmte. Dies dürfte nur in den seltensten Fällen geschehen sein.

Da der Maklervertrag als solcher in keinem rechtlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag/Mietvertrag steht, bleibt auch bei Widerruf des Maklervertrages der Kaufvertrag/Mietvertrag rechtswirksam bestehen.

Maklerklausel

Regelmäßig nehmen Notare – auf Betreiben des Maklers - bei Kaufverträgen sogenannte Maklerklauseln auf.

Die Großzahl dieser Maklerklauseln steht einem Widerruf nicht entgegen. Nur im Ausnahmefall folgt aus dieser Maklerklausel ein Zahlungsanspruch des Maklers. Dies bedarf einer juristischen Prüfung im Einzelfall.

Fazit

Nach überwiegender Ansicht steht dem Maklerkunden regelmäßig ein Widerrufsrecht zu, nämlich dann, wenn ein Maklervertrag durch Fernkommunikationsmittel (E-Mail, Post, Telefon, etc) zustande kommt. Mangels hinreichender Belehrungen durch den Makler kann der Maklerkunde faktisch zeitlich unbegrenzt durch Widerruf des Maklervertrages die Provisionsansprüche des Maklers zu Fall bringen und ggf. sogar bereits bezahlte Provision zurückverlangen. Es ist zu erwarten, dass sich in der Zukunft die Gerichte häufiger mit diesem Thema zu befassen haben, zumal es – gerade bei Käufen – häufig um sehr hohe Geldbeträge geht.

Den Maklern ist dringend anzuraten ihr Geschäftsmodell auf diese Gegebenheiten anzupassen, z.B. in dem der Provisionsanspruch durch Maklerklauseln gesichert wird.

So manchem Maklerkunden bleibt in der Zwischenzeit die Möglichkeit, sich von der Provisionspflicht zu lösen.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Informationen zur Verfügung. Ich setze mich bundesweit für Ihre Interessen ein.

Rechtsanwalt Kromer
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