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Kosten für Winterdienst gleichmäßig aufteilen

5.1.2010 Thema abonnieren Zum Thema: Kosten
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(791 Beiträge, 389x hilfreich)
Kosten für Winterdienst gleichmäßig aufteilen

Keine neue Frage, sondern ein Hinweis auf ein interessantes Urteil aus 2009:


Bei der Verteilung der Aufwendungen für den Winterdienst müssen Wohnungseigentümer berücksichtigen, dass die Verkehrssicherungspflicht alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gleichermaßen betrifft. Dies hat das Landgericht München I entschieden.
Dabei gilt diese Pflicht für alle Wohnungseigentümer, unabhängig von deren Miteigentumsanteil.
In dem Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss gefasst, dass die Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile an den Ausgaben für den Winterdienst zu beteiligen seien. Einige Eigentümer, die höhere Kosten tragen sollten, fühlten sich hierdurch benachteiligt und fochten den Beschluss an.

Und zwar mit Erfolg! Das Münchener Landgericht bestätigte zwar, dass Wohnungseigentümer durch einen Beschluss entsprechend § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen können. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes. Ein sachlicher Grund liegt dann vor, wenn den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümer Rechnung getragen wird. Allerdings ist auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht zu berücksichtigen.

Eine Verkehrssicherungspflicht für Gemeinschaftseigentum, beispielsweise für schnee- und eisfreie Gehwege im Winter, trifft lt. LG München I alle Eigentümer gleichermaßen. Aus diesem Grund müssen die Kosten für den Winterdienst auf alle Wohnungseigentümer gleichmäßig umgelegt werden.

Geschäftszeichen: LG München I, Urteil v. 10.06.2009, Az. 1 S 10155/08 .

Nun könnte man überlegen, ob das z.B. auch auf Verwaltungsgebühren, Treppenhausreinigung und Gartenpflege übertragbar wäre. Der Eigentümer einer großen Wohnung kann den Garten z.B. ja kaum intensiver nutzen als der Eigentümer eines kleinen Appartments.

Hierzu jetzt aber: Diskussion frei!

MfG Wohni

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Kosten


10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5343 Beiträge, 1547x hilfreich)

Verwaltungsgebühr wird nach Anzahl der Wohneinheiten berechnet, entsprechend ist gleichmäßig an alle Eigentümer umzulegen.

Andere Kosten wie Treppenhausreinigung und Gartenpflege (Straßenreinigung, Hausmeister, Gemeinschaftsstrom, Haftpflichtversicherung, Instandhaltungs-kosten, was noch ?) wären gerechter wenn diese nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.
Größere Wohnungen haben größere Anteilen an Gemeinschaftsflächen. Und werden meistens von mehr Personen bewohnt, die die Gemeinschaftflächen mehr abnutzen.
Bei gleichmäßiger Kostenverteilung würden die Kleinstwohnungen unangemessen benachteiligt und mit erheblichen Kosten überbelastet, dass Betriebskosten fast so hoch wie die Kaltmieten sind, vor allem ihre Vermietung / Bewirtschaftung erheblich beeinträchtigt.

Bei Winterdienst geht es in erster Linie um Sicherheit, nicht aber bei Gartenarbeit oder Treppenhausreinigung, die sich eher um regelmäßige Pflege handeln.







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"28c7h49T"

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#2
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1901 Beiträge, 807x hilfreich)

Das Urteil sagt nichts anderes, als dass nach TE verteilt wird.

Hier legte die TE offenbar eine gleichmäßige Verteilung fest.

Eine Änderung nach 16/3 kann mit Mehrheitsbeschluss erfolgen, aber eben nur, wenn dies sachlich begründet ist.

quote:
Verwaltungsgebühr wird nach Anzahl der Wohneinheiten berechnet, entsprechend ist gleichmäßig an alle Eigentümer umzulegen.

Verwaltungsgebühr wird in der Regel vom Verwalter nach Wohneinheiten berechnet. Wie es in der Abrechnung verteilt wird, legt die TE fest. Hier kann die WEG nach 16/3 per Mehrheitsbeschluss beschließen, dass nach Einheiten verteilt wird, auch wenn die TE etwas anderes besagt. Weil es sachliche Gründe gibt.

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"Heike aus Bochum"

-- Editiert am 05.01.2010 17:55

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#3
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2189 Beiträge, 880x hilfreich)

Na wohni, lesen wir die selben Seiten , grins ?

Man sollte bei diesem Urteil allerdings beachten, dass hier ein nach Einheiten vereinbarter Umlageschlüssel in einen anteiligen Umlageschlüssel geändert wurde.
Dass dies bei Kosten welche auf die allgemeine Gebrauchsmöglichkeit abstellen, oder deswegen anfallen nicht sachgerecht ist dürfte klar sein.
Wobei hier auf die Möglichkeit des Gebrauchs abgestellt wird, nicht auf irgendwelchen tatsächlichen Gebrauch, kleiner Wink an Icecycle.

Vor allem ist wichtig, dass hier eine gemeinsame Verpflichtung zugrundegelegt wird, besonders eine die von jedem Eigentümer gleichwertig zu erfüllen ist, im Turnus Schnee schippen müssen ist unabhängig von der Grösse der MEA oder der Wohnung

Aber kommen wir zu den von wohni vorgeschlagenen Positionen

Verwaltergebühren, ein Beschluss von vereinbarten Einheiten auf MEA dürfte als nicht sachgerecht gelten, umgekehrt allerdings dem Verursacherprinzip entsprechen - da hat Icecycle recht, der Aufwand des Verwalters ist für jede Einheit gleich anzusetzen - dies müsste dann allerdings für alle Einheiten gelten, auch für eventuell vorhandene Teileigentumseinheiten

Treppenhausreinigung, Hausmeisterdienste und Reinigungskosten des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Hier kommt eine verbrauchs- bzw. nutzungsabhängige Verteilung nicht in Betracht. LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 25.03.2009, Az. 14 S 7627/08

Gartenpflege, das AG Hannover lehnt die Verteilung von das Grundstück allgemein betreffenden Kosten per Beschluss anders als nach MEA zu verteilen ab - AG Hannover, Urteil vom 4.4.2008, 481 C 1989/08
Gartenpflege wird ausdrücklich erwähnt

Für beide gilt natürlich, dass ein vereinbarter anderer Schlüssel anstatt erwähnter MEA gültig ist. Ich würde jetzt allerdings sagen, dass hier in beiden Positionen eine Änderung nach 16/3 auf den Schlüssel MEA durchgehen wird

Die Frage wäre hier allerdings, hätte das Gericht auch so entschieden wenn man von MEA auf Einheiten geändert hätte ?

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

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#4
 Von 
WEHH
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)

quote:
Größere Wohnungen haben größere Anteilen an Gemeinschaftsflächen. Und werden meistens von mehr Personen bewohnt, die die Gemeinschaftflächen mehr abnutzen.
Bei gleichmäßiger Kostenverteilung würden die Kleinstwohnungen unangemessen benachteiligt und mit erheblichen Kosten überbelastet, dass Betriebskosten fast so hoch wie die Kaltmieten sind, vor allem ihre Vermietung / Bewirtschaftung erheblich beeinträchtigt.

Kann man pauschal nich sagen ....

Was ist, wenn Eigentümer größerer Wohnungen/Häuser das Gemeinschaftseigentum nicht nutzen ( können ) .
Zum Beispiel wenn Wege unsinnigerweise nicht zum eigenen Grundstück führen.
Dann gibt es auch keine Abnutzung.
Größere Wohnungen haben NUR theoretisch größere Anteile. ( Habe ich hier gelernt )
Auch Einzelpersonen bewohnen große Wohnungen. ( Eigentum als Altersvorsorge oder später für die Kinder )

Ja, alles nicht so einfach.

Ich finde es generell nicht korrekt, nach MEA zu verteilen ! Ob eine Person in einer 70 oder 100 m^2 Wohnung wohnt, spielt doch überhaupt keine Rolle.
Das ist Privatangelegenheit und wird mit dem Kaufpreis abgegolten.

Der Verwalter hat immer denselben Aufwand. Jede Person kann das GE gleichwertig nutzen. Niemand denkt dabei an theoretische Anteile.

Außerdem beschäftigt sich der Verwalter auch mit Belangen die für die Eigentümer in den Privatbereich ( also Sondereigentum ) fallen.
z.B Energieabrechnungen.
Auch diese Arbeit würde wenn nichts anderes festgelegt ist nach MEA abgerechnet.
Ist das korrekt ?







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#5
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5343 Beiträge, 1547x hilfreich)

quote:
Auch Einzelpersonen bewohnen große Wohnungen. ( Eigentum als Altersvorsorge oder später für die Kinder )
Ob eine Person in einer 70 oder 100 m^2 Wohnung wohnt, spielt doch überhaupt keine Rolle.
Das ist Privatangelegenheit und wird mit dem Kaufpreis abgegolten.



Einzelpersonen, die leisten können, allein in großen Wohnungen wohnen, rechnen auch mit den anteiligen Kosten nach MEA. Die sie ohnehin auch leisten können.


quote:
Was ist, wenn Eigentümer größerer Wohnungen/Häuser das Gemeinschaftseigentum nicht nutzen ( können ) .


Dann haben sie an diesen bestimmten Kosten nicht zu beteiligen.
BGB § 307 (gegen Treu und Glauben)

-- Editiert am 06.01.2010 12:30

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#6
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2189 Beiträge, 880x hilfreich)

quote:
Dann haben sie an diesen bestimmten Kosten nicht zu beteiligen.
BGB § 307 (gegen Treu und Glauben)


das ist bezogen auf das WEG natürlich schlicht und ergreifend Quatsch, ist in der TE dazu nichts vereinbart haben alle Eigt. einen entsprechenden Anteil zu zahlen.
So entschieden zum Beispiel vom OLG München vom 18.09.2006, 34 Wx 81/06

Unabhängig ob sie "nicht nutzen" wollen oder "nicht nutzen" können. Wobei es ein nicht "nutzen können" in diesem Sinn gar nicht gibt, es gibt wenn dann nur ein nicht "nutzen dürfen", also eine Einschränkung durch Vereinbarung und erst wenn dort nicht gleichzeitig eine Kostenfreistellung erfolgt könnte man sich auf BGB 307 berufen.

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

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#7
 Von 
WEHH
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)

quote:
Einzelpersonen, die leisten können, allein in großen Wohnungen wohnen, rechnen auch mit den anteiligen Kosten nach MEA. Die sie ohnehin auch leisten können

NO COMMENT

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#8
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2819 Beiträge, 1293x hilfreich)

zum Urteil: eine Einzelfallentscheidung eines Gerichts, die für die Praxis wenig relevant sein dürfte. Eine Vereinbarung in einer TE, die Kosten der Bewirtschaftung gleichmäßig nach Anzahl der Wohneinheiten zu verteilen dürfte eher die Ausnahme darstellen. Eine theoretisch nach neuer Gesetzeslage mögliche änderung der Verteilung mit Beschluss wurde hier zu Recht vom Gericht als nicht sachgerecht gewertet.

Der Regelfall sieht jedoch anders aus: entweder eine klare Regelung in der TE (i.d.R. Abrechnung nach erfassten Verbrauch/HKVO wo Verbrauchserfassung vorhanden, Verwaltervergütung nach Einheiten und der Rest nach Miteigentumsanteilen). Oder keine Regelung, dann gilt die gesetzlieche, also wiederum nach Miteigentumsanteilen.

Zu guter letzt: ausser einer konsequenten Verbrauchserfassung und entsprechender Verteilung gibt es keinen gerechten Verteilerschlüssel. Es werden sich immer Argumente dafür oder dagegen finden lassen. Selbst dass der Verwaltungsaufwand für jede Wohnung gleich ist, ist reine Theorie. Der tatsächliche Aufwand hängt von den beteiligten Personen ab. Da gibt es Eigentümer, da hat der Verwalter nicht mehr Aufwand als die Standard-Aufgaben und -pflichten, und wiederum andere, mit denen man jede Woche zu tun hat. ;-)

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#9
 Von 
epr
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo,
bei unser WEG werden die Winterdienstkosten derzeit nach MEA abgerechnet. In der Teilungserklärung ist zum dem Thema nichts geregelt.
Müssen wir die Änderung auf eine gleichmäßige Aufteilung der Kosten beschließen oder soll ich den Verwalter auffordern dies entsprechend umzusetzen - alles Grundlage des Urteils? Wie am besten vorgehen?
Weiß jemand, ob das Urteil rechtskräftig ist?
Im Notfall muss ich sicherlich der Abrechnung 2009 widersprechen... Aber das wäre der letzte Schritt.
Gruß

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#10
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1901 Beiträge, 807x hilfreich)

Wenn die TE nichts regelt, gilt das WEG.
Wenn also nichts beschlossen ist, Verteilung nach MEA.

Im Urteil ging es um einen Fall, in dem die TE eine gleichmäßige Aufteilung vorschrieb und die Eigentümer einen Beschluss gefasst haben, von gleichmäßiger Aufteilung nach MEA zu wechseln. Dies ging nicht, da sachlich nicht begründet.

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"Heike aus Bochum"

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