Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

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In vielen Mietverträgen ist geregelt, dass der Mieter Kleinreparaturen in der Wohnung selber bezahlen muss. Dafür hat der Bundesgerichtshof schon vor langer Zeit einige konkrete Maßstäbe aufgestellt, damit solche Klauseln überhaupt zulässig sind.

Denn Bagatellschäden und die daraus resultierenden Kleinreparaturen sind vom gesetzlichen Grundprinzip her Instandhaltungspflichten, die der Vermieters zu tragen hat.

Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss daher folgende Aspekte berücksichtigen, damit sie überhaupt zulässig ist:

  • Der Mieter darf nicht selbst zur Reparaturvornahme verpflichtet werden, sondern nur zur Übernahme der Kosten.
  • Die Übernahme muss sich auf Schäden an solchen Teilen beschränken, die der Mieter häufig nutzt (z.B. Wasserhahn, Licht- und Klingelanlage, Heizkörper, Herd, Schlösser).
  • Die Höhe der Kostenübernahme muss für den Einzelfall geregelt sein (z.B. EUR 75,00) und es muss eine Obergrenze für die jährliche Gesamtsumme geregelt sein (z.B. EUR 200,00).
  • Der Vermieter darf nicht eine anteilige Kostenübernahme vereinbaren (kostet die Reparatur im Einzelfall EUR 150,00, darf der Vermieter nicht die „erlaubten“ EUR 75,00 verlangen. Eine solche Klausel ist unzulässig)

Die benannten Beispielsbeträge sind bis dato als Obergrenzen für zulässig erklärt worden.

Dennoch können aufgrund der Preisentwicklung und des Auslegungsspielraumes von den Gerichten auch höhere Beträge akzeptiert werden. Diese Entscheidung treffen die Gerichte über die Regeln der allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB), die hier nämlich auf die Zumutbarkeit abstellen. Und was zumutbar ist, ist eine Frage der Auslegung. Beispielsweise hat das Amtsgericht Braunschweig einen Betrag von EUR 100 pro Einzelreparatur zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer für zulässig gehalten (Urteil vom 29.03.2005, 116 C 196/05).

Das Amtsgericht Bremen (Urteil vom 26.04.2007, Az:21 C 269/05) hat dagegen soeben entschieden, dass für eine 1 Zimmer Wohnung mit einer Grundmiete von EUR 260,- eine vertragliche Kostenübernahme mit einem Höchstbetrag von EUR 200,- pro Einzelfall und maximal EUR 1.000,- pro Kalenderjahr unzulässig ist, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

Lassen Sie daher im in jedem Fall Ihren Vertrag von einem Anwalt überprüfen, bevor Sie zahlen!

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Ulrike Hinrichs. MBA
Rechtsanwältin. Mediatorin
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