Kleine Eigentümergemeinschaft, Große Eigentümergem

Question

Hallo,
Die WEG besteht aus 12 Häusern mit je 3 Wohnungen.Lt Teilungserklärung sind alle 12 Häuser die "Große Eigentümergemeinschaft" die Häuser mit den je 3 Wohnungen die "Kleine Eigenümergemeinschaft"
"Soweit Kosten für Instandhaltung ......., für eine Hauseinheit entstehen, sind diese als Gemeinschaftskosten von den jeweiligen Wohnungseigentümern und den Teileigentümern zu tragen".
Das ist ja klar, aber wer entscheidet für die "Kleine Eigentümergemeinschaft"?
Es sind inzwischen einige Beschlüsse gefasst worden, wo die Verwaltung in der Einladung die Beschlussfassung nur für einige Häuser angekündigt hat, ohne dass wir wussten weshalb diese Häuser nur betroffen waren, sodass wir Eigentümer einer kleinen Hausgemeinschaft keine Chance hatten, den Beschluss der 3 Wohnungseigentümer dieser kleinen Gemeinschaft zu beinflussen.
WEnn z.B. eine kleine Eigentümergemeinschaft etwas beschließt,was nur dieses Haus betrifft,muss die dann erst den Segen der Großen Eigentümergemeinschaft in der nächsten Eigentümerversammlung durch einen Beschluss einholen?
Wo kann ich diese Fragen detailliert nachlesen? Leider kann ich im Internet nichts finden.
2. In der letzten Eigentümerversammlung (2010) wurde mit einfacher Mehrheit beschlossen, dass der Gemeinschaftsgarten mit einer Tür versehen wird. Ein Eigentümer hat diesen Beschluss angefochten und hat gewonnen, da dies ja eine bauliche Veränderung bedeutet. Dem Verwalter war nicht bekannt, dass dies eine bauliche Veränderung ist. Wer trägt die Kosten des Rechtsstreits? Die Versicherung des Verwalters? Es kann doch sicher nicht sein, dass die Kosten auf die Eigentümer umgelegt werden?
3. in der letzten Eigentümerversammluing wurde beschlossen, dass die Sat-Schüsseln von den einzelnen Häusern entfernt werden und die Häuser ans Kabelnetz angeschlossen werden. Auf meinen Einwurf, dass noch kein Breitbandkabel in der Straße läge,(man kann das ja im Internet nachsehen) sagte der Verwalter, dass dies die Net.... schon machen würde.
Der Beschluss wurde für 6 von 10 Häusern gefasst, wobei ein Haus von den 6, dagegen stimmte.
Nun wurden aber die Häuser nicht an ein Breitbandkabelnetz angeschlossen,(es lag ja keines in der Straße) sondern es wurden neue Sat-schüsseln von der Net.... montiert.
Auf unserem Haus war bereits eine SAT-Schüssel für 3 Wohnungen. Der TV-Empfang war für die 3 Eigentümer des Hauses kostenlos. Nun, da der Verwalter einen Vertrag mit Net... abgeschlossen hat, müssen die Eigentümer monatlich 8,00€ bezahlen!!!!

Zu viele Fragen?? Aber ich probiere es mal, vielleicht hat ja doch jemand eine Antwort. Schon jetzt vielen Dank.

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RMHV · Answer

quote:"Soweit Kosten für Instandhaltung ......., für eine Hauseinheit entstehen, sind diese als Gemeinschaftskosten von den jeweiligen Wohnungseigentümern und den Teileigentümern zu tragen".  Das ist ja klar, aber wer entscheidet für die "Kleine Eigentümergemeinschaft"?      Klar ist das allenfalls in dem Sinn, dass es verstanden wurde. Es ist keineswegs klar, dass es so sein müsste. Es ist so, weil es so vereinbart ist. Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung über die Kostenverteilung. Stimmrecht ist ein anderes Thema.   Es gibt, auch wenn die Teilungserklärung von "kleinen Gemeinschaften" spricht, nur eine einzige Eigentümergemeinschaft. Das Stimmrecht bestimmt sich nach der Teilungserklärung oder dem Gesetz. Wenn die Teilungserklärung keine Beschlusskompetenz für die "kleine Gemeinschaft" begründet, gibt es eine derartige Beschlusskompetenz auch nicht und Beschlüsse werden von der &lpar;Gesamt-&rpar;Gemeinschaft gefasst. &plus;    Auch wenn es die Einsichtsfähigkeit eines Wohnungseigentümers überfordern sollte und auch wenn es im Einzelfall durchaus eine Haftung des Verwalters geben kann: die Wohnungseigentümer sind im Grundsatz für ihre Beschlüsse selbst verantwortlich und haben damit auch die Kosten eines Anfechtungsverfahrens zu tragen.    Auch hinsichtlich der SAT-Antennen gilt, dass die Eigentümer für ihre Beschlüsse im Grundsatz selbst verantwortlich sind.           ----------------- ""

ichweissnich · Answer

Hallo
Es ist Aufgabe des Verwalter`s auf rechtsunwirksame und rechtsverstoßende Beschlüsse hinzuweisen.
Seine eigene Unwissenheit im WEG befreit ihn nicht von der Schadenshaftung.
Entscheidung über Geltendmachung von Schadensersatzanspruch gegen Verwalter durch Eigentümerbeschluß.
Nicht wenn Eigentümer Einzelgläubiger ist.
Wenn die Teilungserklärung von großen und kleinen Eigentümergemeinschaften spricht wird wahrscheinlich eine Mehrhausanlage gemeint sein.
Der Begriff Mehrhausanlage ist nachzulesen in einer Homepage.Der Link dazu ist folgender;
Homepage
Auf der gleichen Homepage sind unter § 27 Aufgaben des Verwalter`s mehrere Urteile aufgelistet.
Es sollte aber in jedem Fall die Teilungserklärung genau nachgelesen werden und man sollte sich undefinierbare Wortlaute erklären lassen.
Der Verwalter mussdie Interessen der Wohnungseigentümer so vertreten das dem Eigentümer nicht unnötige zusätzliche Kosten enstehen.
Wenn dem Verwalter bekannt ist das kein Kabel vorhanden ist und er schließt doch einen Vertrag mit dem Kabelbetreiber ab,so handelt er grob fahrlässig und verwaltet nicht ordnungsgemäß.
Bei nichtordnungsgemäße Verwaltung muss der Verwalter mit der fristlosen Kündigung seines Vertrages rechnen wenn es die Eigentümergemeinschaft so beschließt.

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"ichweissnich."

-- Editiert am 06.03.2011 11:39

-- Editiert am 06.03.2011 11:52

hallo2x2x2 · Answer

Hallo RMHV und ichweisnich,
zuerst mal vielen Dank für eure Antwort.
Die Antwort von ichweisnich gefällt mir natürlich besser, weil er schreibt, dass ein Verwalter über das WEG-Gesetz Bescheid wissen muss! (Wozu haben und bezahlen wir ihn denn, wenn wir selbst alles wissen sollen)ich hoffe, dass RMHV nicht recht hat.
Ich werde in der nächsten Eigentümerversammlung dieses Thema anschneiden.
Mit dem Stimmrecht bin ich irgendwie noch immer nicht im Klaren. Ein Haus (3Wohnungen, 3 Eigentümer) benötigte eine neue Heizung. Die 3 Eigentümer waren sich einig, und haben sich Kostenvoranschläge geholt. Die Verwaltung hatte dann auch einen Kostenbvoranschlag, der aber 1200€ über dem teuersten Kostenvoranschlag der Eigentümer lag. Die Eigentümer bestellten selbst die neue günstige Heizungsanlage. Der Verwalter donnerte über diese Entscheidung. Nur er hätte das Recht einen Handwerker zu bestellen.
In der Teilungserklärung konnte ich über das Stimmrecht nur folgendes finden:

In Angelegenheiten, die die "Große Eigentümergemeinschaft" betreffen, fällt auf jedes Wohnungseigentumsrecht eine Stimme.
In Angelegenheiten, die die "Kleine Eigentümergemeinschaft" (also Angelegenheiten eines Hauses allein) betreffen, entfällt auf jedes Wohnungseigentumsrecht eine Stimme.

Bedeutet dies nicht, dass die Eigentümer eines Hauses z.B. selbst bestimmen können, ob sie die Sat-schüssel behalten dürfen. Aber dadurch, dass der Verwalter in der Einladung zur Eigentümerversammlung 6 von 10 Häusern abstimmen lies, (die anderen Häuser hatten mehrere Schüsseln und waren froh, dass jetzt nur eine Schüssel montiert werden sollte)kam der eschluss natürlich zustande und wir müssen nun mitbezahlen, obwohl unsere "kleine Eigentümergemeinschaft" dagegen war.
Also sie sehen, wir Eigentümer sind ziemlich verunsichert.
Vielen Dank für den Link "homepage". Diese Seiten muss ich mir nochmals ganz genau durchlesen.

Dankeschön

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TiA2010 · Answer

Stimmrecht: steht es wirklich so da oder steht da, dass für die kleine Eigentümergemeinschaft die betroffenen Eigentümer nur stimmberechtigt mit je 1 Stimme sind?

Der Verwalter: Ein Verwalter setzt die Beschlüsse der Gemeinschaft um.
Bestellen Eigentümer auf eigene Kosten einen Handwerker, so müssen sie diesen bezahlen und es ist kein Auftrag der WEG.

Wenn ein Verwalter nicht weiß, dass der Einbau eines Gartentores eine bauliche Veränderung ist, so würde ich mir einen neuen suchen. Genauso bei den unnötigen Kabelkosten. Es wäre ja technisch möglich gewesen, nicht alle Häuser anzuschließen.

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hallo2x2x2 · Answer

Hallo TiA2010,
danke für die Antwort.
Ich habe den Text für das Stimmrecht wortwörtlich aus der Teilungserklärung abgeschrieben. Auch der Text mit Klammer steht so da.

Grüße

Ich kann nicht finden, wo ich einen User bewerten kann!?!

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R.M. · Answer

1. Die Formulierung je ein Stimmrecht pro Wohnungseigentumsrecht geht völlig i.O. Hier gilt abweichend von den gesetzlichen Regelungen das Objektprinzip

2. Große und kleine Gemeinschaft sind hier offensichtlich als WEG (gesamt) und Untergemeinschaften (hausweise) zu verstehen. Solche Regelungen sind zulässig. Angelegenheiten, die nur ein Gebäude betreffen, entscheiden auch nur die Eigentümer dieses einen Gebäudes (also drei ET mit drei Stimmen). Der Verwalter kann auch nur einzelne Untergemeinschaften zur Versammlung einladen.
Die Schwierigkeit besteht darin, abzugrenzen, was nur ein Haus und was alle betrifft: relativ klar und eindeutig ist dies bei Treppenhausrenovierung und Heizanlage - das kann das Haus allein entscheiden. Nicht so klar (und in Rechtssprechung teils konträr gesehen) ist dies bei Dach und Fassade. Ich persönlich sehe es so: wenn es um Instandhaltung und Instandsetzung geht ohne bauliche Veränderungen, wäre dies Sache des jeweiligen Hauses. Erfolgt gleichzeitig eine bauliche Veränderung, so sins alle betroffen (z.B. andere Dacheindeckung, Fassadendämmung etc.), m.E. jedoch nur auf die bauliche Veränderung bezogen, nicht auf die Kostentragung und Auftragserteilung.
Außenanlagen betreffen stets die gesamte Gemeinschaft.
Satanlagen prägen das äußere Erscheinungsbild und fallen daher nicht unter die Beschlusskompetenz eines einzelnen Gebäudes.

3. zur Kompetenz des Verwalters: Zweifel scheinen mir hier angebracht. Dass ein Gartentor eine bauliche Veränderung ist, sollte einem Verwalter schon bewusst sein. Den Beschluss zur Heizanlage hätte der Verwalter umsetzen müssen, die ET hätten nicht selbst beauftragen brauchen.
Der Verwalter muss auch Beschlüsse umsetzen, wenn diese offensichtlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Aus der Haftung kommt er jedoch nur heraus, wenn er vor Beschlussfassung die Eigentümer explizit darauf hin weist und nötigenfalls nicht ordnungsgemäße Beschlüsse als Verwalter selbst anficht. Ansonsten sind wie schon geschrieben die Eigentümer für ihre Beschlüsse verantwortlich.

Thorsten D. · Answer

Hallo,
da ich selbst Eigentümer in einer sogenannten Mehrhausanlage bin, muss ich hier mal einhaken.

Es gibt nämlich Mehrhausanlagen und Mehrhausanlagen, d.h. wie weit die einzelnen Häuser Entscheidungsfreiheit haben ergibt sich aus allen Regelungen in der Teilungserklärung und kann auch nur dann beurteilt werden wenn man diese komplett kennt.
Hier kennen wir lediglich den Auszug betreffs der Instandhaltungskosten und den des Stimmrechts.
Alle darüber hinaus gehende Aussagen sind spekulativ, bitte nicht vergessen.

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

Kleine Eigentümergemeinschaft, Große Eigentümergem

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