Keine hohe Darlegungslast bei Mietminderung Nr. 2 - Keine Lärmprotokolle erforderlich

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BGH vom 29.02.20120, VIII ZR 155/11

Bereits in seinem Urteil vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, hatte der BGH die Anforderungen an den Vortrag des Mieters im Falle einer Mietminderung gesenkt. Dort ging es um bauliche Mängel wie einen nicht funktionierenden Heizkörper usw. Diese Linie verfolgte er weiter in seinem Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11, in dem es um eine Mietminderung wegen Lärms ging. Die Vermieterin eines Wohnhauses in Berlin war nämlich dazu übergegangen, frei werdende Wohnungen nicht mehr dauerhaft zu vermieten, sondern tage- und wochenweise Touristen anzubieten. Diese machten viel Lärm und Schmutz, was eine dort dauerhaft wohnende Mietpartei zum Anlass nahm, die Miete zu mindern.

Als die Mietminderung die entsprechende Höhe erreicht hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und verklagte die Mieter auf Zahlung und Räumung. Der BGH betonte, dass der bloße Umstand der Vermietung an Feriengäste an sich nicht zu einer Mietminderung berechtige. Dies führe nicht bereits typischerweise zu Störungen, die über das hinausgehen, was man bei einer normalen Wohnnutzung und einer Anlage mit vielen Mietparteien erwarten könne. Es komme darauf an, wie die konkrete Nutzung der Feriengäste sei.

Elke Scheibeler
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Hierzu hatten die verklagten Mieter ein Protokoll gefertigt und insbesondere beanstandet, dass das Fehlen einer dauerhaft besetzten Rezeption zu entsprechenden Beeinträchtigungen führe, da spät abends ankommende Gäste die schlecht gekennzeichneten Wohnungen nicht fänden, und dann bei den Mietern um Rat fragen. Zudem würden Verstöße gegen die Hausordnung nicht geahndet. Ohnehin ziehe das Konzept der Vermieterin vergleichsweise junge Touristen an, die recht laut seien. Das Gericht erster Instanz gab den Mietern Recht, das Berufungsgericht hingegen verurteilte sie zur Räumung und Zahlung und begründete dies damit, dass die dargestellten Beeinträchtigungen nicht über das hinausgingen, was bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu erwarten sei.

Der BGH stimmte dem nicht zu. Nach seiner Ansicht sei es nicht notwendig, bei einer Beeinträchtigung durch Lärm und Schmutz ein minutiöses Protokoll zu führen. Es genüge eine Beschreibung der Beeinträchtigung wie Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur, usw. und der Vortrag, zu welchen Tageszeiten diese ungefähr und in welcher Frequenz auftreten. Er verwies den Fall zur weiteren Beweisaufnahme zurück.

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Die Aussichten von Mietern, eine Mietminderung durchzusetzen, haben sich abermals verbessert, wobei natürlich stets zu beachten ist, dass auch über einen substantiierten Vortrag noch Beweis zu erheben ist. Auf ein Lärmprotokoll würde ich auch aus anwaltlicher Vorsorge nicht verzichten.

Dr. Elke Scheibeler
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