Keine Fälligkeit der Schlussrate bei Mängeln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums

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Anmerkung zum Urteil des LG Heidelberg vom 28.03.2014 – 3 O 309/13

Hintergrund

Die Abnahme gem. § 640 Abs. 1 BGB bzw. § 12 Abs. 1 VOB/B setzt die vertragsgemäße Fertigstellung des Werks voraus. Die Abnahme kann wegen unwesentlicher Mängel nicht (§ 640 Abs. 1 S. 2 BGB) – bzw. umgekehrt formuliert nur wegen wesentlicher Mängel (§ 12 Abs. 3 VOB/B) – verweigert werden, wobei es auf die Zumutbarkeit der Annahme des Werks als vertragsgemäße Erfüllung ankommt. Vertragsgemäß fertiggestellt ist für das Gesetz demnach grundsätzlich auch ein Werk, das noch unwesentliche Mängel aufweist, wobei der Besteller auf seine Mängelrechte verwiesen werden kann.

Andreas Neumann
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Entscheidung

In seinem Urteil vom 28.03.2014 – Az. 3 O 309/13 – stellt das LG Heidelberg (im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 27.10.2011 – VII ZR 84/09) klar, dass für eine „vollständige Fertigstellung“ im Sinne der letzten Fertigstellungsrate gem. § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bzw. nach Maßgabe des jeweiligen Notarvertrags erheblich höhere Anforderungen gelten. Die vollständige Fertigstellung wird danach bei Vorliegen auch nur geringfügiger Mängel abgelehnt, so dass die Schlussrate insgesamt nicht fällig ist. Auf eine möglicherweise dennoch erklärte Abnahme kommt es mithin nicht an.

Darüber hinaus lehnt das LG Heidelberg eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums im entschiedenen Fall auch ab. Zum einen wurde der vom Bauträger ernannte Erstverwalter mit der Abnahme formularmäßig bevollmächtigt, was nach dem Beschluss des BGH vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 – wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist. Zum anderen fehlte es an der Anwesenheit der drei Verwaltungsbeiräte bis zum Ende der Abnahmebegehung, mithin deren persönlicher Prüfung und deren Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls. Auf die Frage, ob eine wirksame Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirates vorlag, brauchte das LG Heidelberg daher nicht einzugehen.

 

Praxishinweise

Nicht nur ein angemessener Zurückbehalt in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Mängelbeseitigungsaufwand nebst Druckzuschlag in angemessener Höhe wird zugesprochen. Die gesamte Schlussrate wird vielmehr als noch nicht fällig erachtet. Auf die Einrede des nichterfüllten Vertrags gem. § 320 BGB kommt es mithin nur dann an, wenn auch ein Leistungsverweigerungsrecht gegen vorangegangene planmäßige Abschlagsforderungen wegen entsprechender Baumängel geltend gemacht werden soll.

Bei der anstehenden Reform des Bauträgerrechts empfiehlt sich eine gesetzliche Klarstellung dahingehend, dass die Abnahme des Baukörpers, der in das gemeinschaftliche Eigentum übergeht, durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erklärt werden kann.

Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann
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