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Kauf einer vermieteten Doppelhaushälfte

3.1.2005 Thema abonnieren Zum Thema: Kauf
 Von 
hollyj
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Kauf einer vermieteten Doppelhaushälfte

Hallo!
Ich bin heute auf dieses sehr informative Forum gestossen und bin glücklich so eine Infoquelle gefunden zu haben. Mich plagt z. Z. ein Problem, bei welchem ich hier auf eine Lösung hoffe.

Mir wurde eine Doppelhaushälfte zum Kauf angeboten. Diese ist z. Z. vermietet. Genaueres über die Mieter bzw. den Mietvertrag habe ich nicht. Wahrscheinlich wurde letzterer aber 1998 abgeschlossen. Ich möchte in diese DHH gern mit meiner Familie einziehen, was wohl eine Eigenbedarfskündigung erfordern würde.

Meine Fragen daher:
1. Wie stehen die Chancen den Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen?
2. Wie lange dauert es mindestens bis ich selbst dort einziehen kann? (mal vorrausgesetzt meine Kündigung wäre i. O. und der Mieter verzichtet auf den rechtsweg)
3. Kann man sich gegenüber dem verkäufer irgendwie absichern, falls es zu einem Rechtsstreit kommt und ich dort nicht einziehen kann?

Vielen Dank schon im Voraus für eure Antworten!

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Kauf


13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28890 Beiträge, 8864x hilfreich)

zu 1.: Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist berechtigt, wenn Du nicht jetzt bereits in einem entsprechenden eigenem Haus wohnst. Der Umzug in die DHH muss nachvollziehbar eine Verbesserung für Dich darstellen.

Ob der Mieter die Kündigung akzeptiert ist eine andere Frage.

zu 2.: Das hängt davon ab, wie lange der Mietvertrag mit dem jetzigen Mieter schon besteht. Die Kündigungsfrist kann zwischen 3 Monaten (< 5 Jahre) und 12 Monaten (> 10 Jahre) betragen.

zu 3.: Nein

Wenn zu erwarten ist, dass die Mieter Probleme machen, würde ich vom Kauf der Wohnung Abstand nehmen. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter sich auf die Sozialklausel berufen kann oder wenn der Mieter ohnehin nichts zu verlieren hat, weil er z.B. Sozialhilfeempfänger ist.

Wenn Du vor dem Kauf einigermaßen sicher sein willst, dass die Mieter ausziehen, dann bleibt nur die Möglichkeit, mit dem Mieter einen Auflösungsvertrag gegen die Zahlung einer Abfindung zu vereinbaren. Wegen der drohenden Eigenbedarfskündigung ist es wahrscheinlich, dass der Mieter darauf eingeht.

Bei einer regulären Kündigung wegen Eigenbedarf hat der Mieter keinen Anspruch auf Entschädigung.

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#2
 Von 
hollyj
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort!

Einige kleine Fragen habe ich da noch. Stellt der Umzug aus einer 74 qm großen Mietwohnung in eine 100 qm große eigene DHH auch eine objektive Verbesserung dar? Für mich ist es das definitiv aber wie schätzen es die Juristen ein?

Du schreibst ein Auflösungsvertrag würde es einigermassen sicher machen. Wieso nur einigermassen? Kann der Mieter trotzdem drin wohnen beleiben? Ist es möglich eine Strafklausel in den Vertrag einzuarbeiten alla:"...wenn das Haus nicht bis zum XX.XX.XXXX geräumt ist verpflichtet sich der Mieter eine Zahlung in Höhe von XXX € zu leisten...? Und last but not least: Kann ich so etwas schon vereinbaren bevor ich im Grundbuch stehe? Also zum Beispiel direkt nach dem Vertragsschluss mit dem Verkäufer? Wie lange dauert eigentlich die Eintragung ins Grundbuch so über den Daumen? Achso, ich habe noch nie ein Haus gekauft und Mietern gekündigt. Kann/sollte man den Mieter einfach so fragen: " Hey, fällst du unter die Sozialklausel bzw. wann ziehst du aus..?" bzw. sollte mann überhaupt schon bei der ersten Besichtigung des Objektes die Karten auf den Tisch legen? Uff, das sind jetzt doch ein paar Fragen mehr geworden. Es wäre toll, wenn ich hier eine ähnlich gute Antwort erhalten würde wie die vorige. Vielen Dank!

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28890 Beiträge, 8864x hilfreich)

Der Eigenbedarf ist bei Dir offensichtlich gegeben.

Mit "einigermaßen" meine ich, dass es natürlich immer Mal wieder Leute gibt, die Verträge nicht einhalten.

Die vereinbarte Summe würde ich erst nach dem Auszug bzw. bei Schlüsselübergabe zahlen. Schadenersatz bei verspätetem Auszug wäre ohnehin fällig, aber das kann man natürlich noch einmal ausdrücklich in den Vertrag aufnehmen.

Vor der Eintragung in das Grundbuch sollte der Verkäufer so einen Vertrag unterschreiben oder mindestens mitunterschreiben. Schließlich kannst Du nicht einen Auflösungsvertrag für einen Mietvertrag unterschreiben, bei dem Du gar nicht Vetragspartner bist.

Ob man das Gespräch bereits bei der ersten Besichtigung führt, musst Du selbst wissen. Ich würde den Mieter jedoch nicht unnötig verunsichern, wenn Du selbst noch nicht sicher bist, ob Du das Haus kaufst. Die Einschätzung, ob hier eventuell die Sozialklausel zieht, kannst Du grob auch anhand des Alters und Gesundheitszustandes des Mieters durchführen.

Du kannst davon ausgehen, dass der Mieter, sobald er vom geplanten Verkauf des Hauses erfährt, bereits Angst vor einer möglichen Eigenbedarfskündigung hat. Dennoch sollte man es ihm schonend beibringen. Aus der Reaktion des Mieters kannst Du wahrscheinlich schon erkennen, ob mit erheblichen Schwierigkeiten zu rechnen ist.

Der Verkäufer sollte Dir auch den Mietvertrag zeigen, damit Du die Vertragsbedingungen, insbesondere die Kündigungsfrist und evtl. notwendige Kautionsrückzahlungen kennst. Auch das Übergabeprotokoll das beim Bezug der Wohnung durch den Mieter erstellt wurde, ist wichtig.

Wie lange die Grundbucheintragung dauert, hängt von der Arbeitsbelastung des zuständigen Grundbuchamtes ab. Mit mehreren Wochen solltest Du rechnen. Der Notar müsste aufgrund seiner Erfahrung genauere Angaben machen können.

Eine Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) wegen Eigenbedarf kannst Du übrigens erst dann schreiben, wenn Du ins Grundbuch eingetragen bist.

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#4
 Von 
Uta Köhn
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo!
Ich empfehle mal in diesem Zusammenhang die lektüre des § 566 BGB . Dort würde ich die notwendigen antworten suchen. Denn Kauf bricht nicht Miete. An eine eigenbarfskündigung sind strenge Maßstäbe gestellt, so dass zunächst festgestellt werden sollte, ob überhaupt Eigenbedarf besteht. Zumal jetzt von Eigenbedarf noch gar nicht die Rede sein kann. Ich bin der meinung, dass nach der übertragung das Mietverhältnis nur nach den Regeln der ordentlichen kündigungsfristen beendet werden kann

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28890 Beiträge, 8864x hilfreich)

@uta
Nach allgemeiner Rechtsprechung ist im konkreten Fall der Grund für die Eigenbedarfskündigung zweifellos gegeben.

Dass dabei die Kündigungsfrist eingehalten werden muss und die Kündigung auch erst nach der Eintragung in das Grundbuch erfolgen kann, habe ich bereits geschrieben.

Dennoch herrscht in Deutschland weitgehede Vertragsfreiheit. Es bleibt also Mieter und Vermieter unbenommen, in beiderseitigem Einverständnis einen Auflösungsvertrag zu unterschreiben, der sowohl die Anforderungen an die Kündigung (§ 573 BGB) als auch an die Kündigungsfrist (§ 573c BGB) umgeht.

Da es vergleichsweise häufig Fälle gibt, bei denen der Mieter erst nach einer Räumungsklage auszieht, die sehr langwierig und teuer ist, ist der Auflösungsvertrag für den Fragesteller durchaus eine Alternative. Das wird ihn allerdings zusätzliches Geld kosten und ist rechtlich gesehen eigentlich nicht notwendig.

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#6
 Von 
Uta Köhn
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo hh,

die Ausführungen hinsichtlich der Vertragsfreiheit vermag ich durchaus nachzuvollziehen. Einen konkreten Fall des Eigenbedarfs sehe ich derzeit aber nicht, weil die Umstände zu würdigen wären. Zu prüfen wird nämlich sein, ob nicht noch anderweitig ausreichender wohnraum zur Verfügung stehen würde und warum sich der mieter auf einen Auflösungsvertrag einlassen sollte, wenn ihm doch gleichwohl andere Rechte als Mieter zustehen?

Hinzu kommt, ob eine Räumungsklage nach ablauf der kündigungsfriste überhaupt eine objektive Maßnahme der rechtsverfolgung darstellen würde, wenn dem Mieter die einrede der Sozialklausel zusteht.

Ich halte es demnach für Risikobeladen, schon jetzt auf einen Auflösungsvertrag zu spekulieren.

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28890 Beiträge, 8864x hilfreich)

quote:
Einen konkreten Fall des Eigenbedarfs sehe ich derzeit aber nicht, weil die Umstände zu würdigen wären. Zu prüfen wird nämlich sein, ob nicht noch anderweitig ausreichender wohnraum zur Verfügung stehen würde und warum sich der mieter auf einen Auflösungsvertrag einlassen sollte, wenn ihm doch gleichwohl andere Rechte als Mieter zustehen?

Das kann jetzt nur von einem Juristen kommen. Wenn hollyj noch anderswo noch ein schmuckkes Einfamilienhaus hat, dann ist der Eigenbedarf sicherlich unbegründet.

Sollte er aber Mieter in einer 77qm ETW sein und gleichzeitig Eigentümer einer vermieteten DHH mit 100qm sein und kein weiteres Eigentum besitzen und davon ist hier auszugehen, dann ist der Eigenbedarf begründet.

Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt regelmäßig dann vor, wenn man aus einer Mietwohnung in sein Eigentum einziehen will.

Dass ein Mieter, der sich auf die Sozialklausel berufen kann, gar nicht ausziehen muss, habe ich oben schon erwähnt.

Gerade aus diesem Grund habe ich den Abschluss eines Auflösungsvertrages empfohlen. Dies sollte nach Möglichkeit vor Abschluss des Kaufvertrages erfolgen. Wenn der Mieter darauf eingeht, stellt das den einfachsten und risikoärmsten Weg dar.

Sollte der Mieter den Abschluss eines Auflösungsvertrages grundsätzlich verweigern, ist mit erheblichen Schwierigkeiten bei der Eigenbedarfskündigung zu rechnen. Zu erwarten ist ebenfalls, dass bereits bei den entsprechenden Verhandlungen mögliche Argumente hinsichtlich der Sozialklausel auf den Tisch kommen, die eine Einschätzung ermöglichen, ob der Mieter überhaupt ausziehen muss.

Falls der Mieter sich auf die Sozialklausel berufen kann, dann kann er nur mit einem Auflösungsvertrag und der damit verbundenen Zahlung einer entsprechend hohen Geldsumme zum Auszug bewegt werden.

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#8
 Von 
Uta Köhn
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 0x hilfreich)

hallo hh!

Dies hat nichts mit juristerei zu tun, sondern mit Verstand.
Bei Deinen Ausführungen vergisst du aber offensichtlich, dass Holly eben noch nicht Besitzer der DHH ist und er jetzt schon durchaus in der Lage ist, anderweitig leerstehenden Wohnraum käuflich zu erwerben.

Im Übrigen wäre Holly derzeitig noch gar nicht in der Lage, einen Auflösungsvertrag mit dem Mieter zu schließen. Da Auflösungsverträge nur zwischen Vertragsparteien zu stande kommen können. (Innenverhältnis) Holly ist aber nicht Vertragspartei und kann schon deshalb nicht einen Auflösungsvertrag abschließen.

Diese Möglichkeit hat nur der Besitzer, der wiederrum meines Erachtens überhaupt kein Interesse daran haben dürfte einen derartigen Auflösungsvertrag abzuschließen.

Wir sollten Holly doch einmal fragen, was für eine Wohnung er derzeitig bewohnt.

Es stellt sich demnach weiterhin die Frage, warum der mieter einem Auflösungsvertrag zustimmen sollte.?

Wenn der Mieter sich auf die Sozialklausel berufen kann, dann wird er auch nicht in der Lage sein- nach zahlung einer angemessenen Summe- adäquaten Wohnraum zu finden.

Hinzu kommt, dass es für Holly absolut unwirtschaftlich wäre, hier noch eine angemessene Zahlung im Bezug auf den Auflösungsvertrag zu erbringen.

da aber insgesamt die Sachlage überhaupt nicht klar ist, Holly das Objekt nur zum Kauf angeboten bekommen hat, würde ich persönlich von einem Kauf absehen, weil ein eigenbedarf auch derzeit nicht erkennbar ist.

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#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28890 Beiträge, 8864x hilfreich)

Hallo Uta Köhn,

liest Du Dir meine Beiträge überhaupt richtig durch?

quote:
Bei Deinen Ausführungen vergisst du aber offensichtlich, dass Holly eben noch nicht Besitzer der DHH ist und er jetzt schon durchaus in der Lage ist, anderweitig leerstehenden Wohnraum käuflich zu erwerben.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach der Eintragung in das Grundbuch möglich. Dann gilt dieser Einwand nicht mehr. Außerdem passiert so etwas täglich, ohne, dass die Gerichte etwas dagegen einzuwenden haben.

quote:
Im Übrigen wäre Holly derzeitig noch gar nicht in der Lage, einen Auflösungsvertrag mit dem Mieter zu schließen. Da Auflösungsverträge nur zwischen Vertragsparteien zu stande kommen können. (Innenverhältnis) Holly ist aber nicht Vertragspartei und kann schon deshalb nicht einen Auflösungsvertrag abschließen.

Darauf habe ich holly bereits hingewiesen.

quote:
Diese Möglichkeit hat nur der Besitzer, der wiederrum meines Erachtens überhaupt kein Interesse daran haben dürfte einen derartigen Auflösungsvertrag abzuschließen.

Natürlich hat er ein Interesse daran. Er will schließlich das Haus verkaufen.

quote:
Wir sollten Holly doch einmal fragen, was für eine Wohnung er derzeitig bewohnt.

Hat er doch oben schon geschrieben: eine 77qm Mietwohnung

quote:
Es stellt sich demnach weiterhin die Frage, warum der mieter einem Auflösungsvertrag zustimmen sollte.?

Sollte er sich nicht auf die Sozialklausel berufen können, kann ihm nichts besseres passieren. Sollte er sich auf die Sozialklausel berufen können, kommt es auf die Summe an, die ihm geboten wird. Außerdem gibt es viele Leute, die juristischen Auseinandersetzungen lieber aus dem Weg gehen, noch dazu, wenn sie dafür auch noch Geld bekommen.
Und wenn das Alles nichts hilft, dann weiß holly, dass erhebliche Schwierigkeiten drohen und sollte besser vom Kauf Abstand nehmen.

quote:
Wenn der Mieter sich auf die Sozialklausel berufen kann, dann wird er auch nicht in der Lage sein- nach zahlung einer angemessenen Summe- adäquaten Wohnraum zu finden.

Warum das denn nicht. Die Berufung auf die Sozialklausel kann sich auf viele Dinge stützen, nicht nur auf mangelnden angemessenen anderen Wohnraum.

quote:
Hinzu kommt, dass es für Holly absolut unwirtschaftlich wäre, hier noch eine angemessene Zahlung im Bezug auf den Auflösungsvertrag zu erbringen.

Er muss schon selbst entscheiden, was ihm die Sache wert ist. Wenn schon klar ist, dass der Mieter ohne Probleme auszieht, dann ist das sicher unwirtschaftlich. Aber wer weiß das schon? Außerdem habe ich holly bereits auf diesen Umstand hingewiesen.

quote:
da aber insgesamt die Sachlage überhaupt nicht klar ist, Holly das Objekt nur zum Kauf angeboten bekommen hat, würde ich persönlich von einem Kauf absehen, weil ein eigenbedarf auch derzeit nicht erkennbar ist.

Nach Kauf und Grundbucheintragung ist ein Eigenbedarf offensichtlich gegeben. Zeige mir bitte, welches Gericht so etwas schon einmal verneint hat!
Es geht hier nur darum, welche Schwierigkeiten es gibt, dass der Mieter tatsächlich auszieht oder ob er trotz begründetem Eigenbedarf überhaupt nicht ausziehen muss wegen der Sozialklausel.

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#10
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 129x hilfreich)

Hallo hollyj,

ich schließe mich hh an, dass der Verkäufer des Objekts ein starkes Interesse an der Beendigung des laufenden Mietverhältnisses haben dürfte, um den Verkauf zu fördern.

Anders als der schon erwähnte Aufhebungsvertrag stellt eine notarielle Urkunde, in der sich der Mieter gegen Zahlung eines angemessenen Handgelds der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, eine recht sichere Vereinbarung dar, um nach Beendigung des Mietverhältnisses in den Besitz der Wohnung zu gelangen. Sollte der Mieter über den Kündigungstermin hinaus die Wohnung nutzen, kann der Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden, ein kostspieliger Räumungsprozess ist also nicht mehr notwendig. Beide Möglichkeiten schließen naturgemäß aus, dass der Mieter im nachhinein mit der "Sozialklausel" gem. § 574 BGB widersprechen kann.

Ist eine derartige Vereinbarung nicht möglich, ist Ihrer Beschreibung des Sachverhalts nach eine Eigenbedarfskündigung grds. zulässig.

Eine Frage noch:

Wohnt der Verkäufer in der anderen DHH?

MfG Gruwo

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#11
 Von 
Uta Köhn
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 0x hilfreich)

Den Ausführungen von gruWo schließe ich mich an. Mich würde auch interessieren, ob der Verkäufer in der anderen DHH lebt.

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#12
 Von 
hollyj
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo nochmal! Vielen Dank für die vielen Beiträge. Ich hätte nicht gedacht, dass meine Frage so einen Wirbel auslöst.

Der Verkäufer ist eine Gesellschaft, die alles in allem 6 solcher DHH zum Kauf anbietet. Alle Objekte sind vermietet.

Der Grund weshalb ich mich für dieses Objekt interessiere ist der für die Lage niedrige Kaufpreis. Andere, unvermietete Objekte in der Umgebung sind um einiges teurer. Die Idee mit dem Auflösungsvertrag kommt nicht von ungefähr. Ich befürchte, dass die Eigenheimzulage noch in diesem Jahr fällt. Gehe ich den normalen Gang der Kündigung --> Kauf --> Eintragung ins Grundbuch --> Kündigungsfrist vergehen, wenn alles glatt läuft, ca. 8 oder auch 11 Monate (je nach dem wie lange der MV schon läuft) bis ich einziehen kann. Möglicherweise gibt es die EHZ dann schon nicht mehr. Da wäre es mir schon lieber die Sache über einen Auflösungsvertrag zu klären. Im Idealfall könnte ich hier schon wesentlich früher einziehen.

Und, ganz wichtig, das wurde hier schon gesagt es ist ein hervorragender Indikator dafür, ob und inwieweit beim Mieter die Bereitschaft zum Auszug besteht. Das noch vor dem Abschluss des Kaufvertrages zu wissen ist für mich ein absolutes Muss!

Im Übrigen sehe ich es auch so, dass der Verkäufer ein ganz erhebliches Interesse haben dürfte einen solchen Vertrag abzuschliessen. Verhandelbar wäre ggf. auch, ob sich der Verkäufer an die Zahlung an den Mieter beteiligt. Die Objekte stehen bereits seit einem Jahr zum Verkauf. Vermutlich schrecken die Käufer vor dem Risiko des Ärgers mit den Mietern zurück. Unvermietete Objekte in unmittelbarer Nähe gehen weg wie warme Semmeln.

Vielen Dank für die tollen Antworten bis hierher!

Edit: @Uta
Weitere Objekte befinden sich nicht in meinem Eigentum. Ich bin der Durschnittshauskäufer, der sein Leben lang wohl nur ein Haus kauft und abbezahlt.

-- Editiert von hollyj am 07.01.2005 11:36:45

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#13
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 129x hilfreich)

Hallo hollyj,

meine Frage sollte klären, ob evtl. eine erleichterte Kündigung des Vermieters gem. § 573 a BGB möglich wäre, für die kein berechtigtes Interesse notwendig ist. Bei einem Verkauf durch eine Gesellschaft dürfte aber die dazu notwendige Voraussetzung fehlen.

Sie sollten sich vom Verkäufer unbedingt den Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) vorlegen lassen, um die Kündigungsfrist abzuklären. Evtl. gibt es auch eine Mieterselbstauskunft, die Ihnen helfen kann, den Mieter besser einzuschätzen. Sie können dann ggf. beim Vor-Vermieter anrufen um herauszufinden, unter welchen Umständen das alte Mietverhältnis endete bzw. wie er sich bei Mieterhöhungen o.ä verhalten hat.

Haben Sie es mit einem kritischen Mieter zu tun, sollten Sie unbedingt auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses hinarbeiten. I.d.R. steigt die Umzugsbereitschft proportional zur Höhe der angebotenen Umzugsentschädigung. Das sollten Sie von vornherein bei der Finanzierung berücksichtigen. Vermietete Wohnungen/ Häuser werden nicht ohne Grund günstiger angeboten als leestehende.

Das Verhandlungsergebnis sollten Sie m.E. in der schon angesprochenen notariellen Urkunde fixieren.

MfG Gruwo

-- Editiert von Gruwo am 07.01.2005 19:42:35

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