Kauf einer Eigentumswohnung - fragen zu Teilungserklärung

Question

Hallo,
wir möchten uns eine Eigentumswohnung kaufen. Die Unterlagen liegen uns bereits vor. Die Wohnung ist Super, es ist ein Denkmalgeschütztes Gebäude mit 3 Eigentumswohnungen - alles neu saniert. Alle 3 Wohnungen werden verkauft. Das Mehrfamilienhaus ist Teil eines Gebäudekomplex aus 3 Gebäuden - Alle Denkmalgeschützt.

Mir liegt nun eine Teilungserklärung vor:
Das MFH steht auf einem gemeinsamen Grundstück mit zwei weiteren Gebäuden:
-eins davon ist ein Restaurant mit einer Anliegerwohnung ( Sondereigentum )
-das zweite und größte Gebäude ist eine Ruine, die in den Unterlagen als Hotel fungiert - das Gebäude war früher wahrscheinlich eine Mühle und sollte wohl von den damaligen Besitzern zum Hotel umfunktioniert werden - aktuell in einem sehr schlechten Zustand. Ich schätze die Sanierungskosten auf über eine Million, ein Hotel wird da meiner Meinung nach keiner draus, da ein Hotel in der Lage kein Sinn macht. ( ebenso Sondereigentum )
Die beiden erwähnten Gebäude stehen zusammen oder einzeln zum verkauf!
Das gemeinsame Grundstück beträgt ca. 10.000qm. Die Teilungserklärung sieht 5 Teile ( Sondereigentum ) vor: 3x zu je 50/1000 für die 3 Eigentumswohnungen ( also gesamt 150/1000 für MFH ). 250/1000 für Restaurant. Rest kriegt die Ruine. In der Teilungserklärung ist die Haftung der jeweiligen Sondereigentümer explizit auf jeweilige Gebäude beschränkt. Darüber hinaus bestehen Sondernutzungsrechte für alle wegen Durchfahrt usw... Alles was nicht Sondereigentum ist unterliegt der Gemeinschaft, D.h: die gemeinsame Heizanlage ( Gas - Neu ) steht in einem kleinen Heizgebäude als Anbau an das Hotel und das riesige Grundstück. Bauliche Veränderungen die am Gemeinschaftseigentum über eine Instandhaltung hinausgehen bedürfen der Zustimmung aller Parteien.

Nun meine Frage - meiner Meinung nach ist das Schlimmste was einem hier passieren kann: Wenn Hotelbesitzer ( der aktuelle, oder falls es einer kauft ) sich querstellt, kann es passieren dass ich wohl eine Nutzung des Grundstücks, so wie ich es mir vorstelle ( Kleine Garage, Gartenhütte auf einem kleinen Teil der Grundstücks ) vergessen kann. Auch könnte es passieren dass man in unmittelbarer nähe weiterhin die Ruine stehen hat wenn es niemand kauft und saniert ( das stört mich weniger ). Gibt es denn in der Konstellation sonstige bedenken wo ich als Eigentümer der Wohnung reinfallen könnte ?
Sorry für den langen Text und Danke im Voraus für die Antworten.
Robert

-- Editiert von Moderator am 17.12.2017 16:30

-- Thema wurde verschoben am 17.12.2017 16:30

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Nun meine Frage - meiner Meinung nach ist das Schlimmste was einem hier passieren kann: Wenn Hotelbesitzer &lpar; der aktuelle, oder falls es einer kauft &rpar; sich querstellt, kann es passieren dass ich wohl eine Nutzung des Grundstücks, so wie ich es mir vorstelle &lpar; Kleine Garage, Gartenhütte auf einem kleinen Teil der Grundstücks &rpar; vergessen kann.   Du solltest Dich VOR dem Kauf ein mal mit dem WEG auseinander setzen, denn nicht ein eventueller Hotelbesitzer kann dir eine Strich durch Deine Rechnung machen- sondern jeder weitere Sonder- bzw. Teileigentümer kann das. &lpar;&#167; 22 Abs. 1 und &#167; 14 Abs. 1 WEG. Eine Gartenhütte, kleine Garagen usw. stellen eine bauliche Veränderung dar der ALLE Betroffenen zustimmen müssen. Wer das in dem Fall ist müsste im Streitfalle ein Gericht klären.&rpar;

nonjura · Answer

Du solltest Dich VOR dem Kauf ein mal mit dem WEG auseinander setzen,   Ich empfehle zusätzlich &#167; 25 Abs. 3 WEG zur besonderen Beachtung.

albiorix · Answer

danke für die Antwort, beides bereits durchstudiert. Nun sind es ja Gesetze, interessant wären ein paar Beispiele was auf mich dadurch zukommen könnte.

Abs. 25 WEG ist ein wichtiger Punkt, in dem Fall ist es in der Tat so dass "Hotel" quasi alle überstimmen kann, da über 50% Stimmen. Allerdings hätte das Hotel an unserem Gebäude nicht zu melden, Bauliche Veränderungen am Grund bedürfen Einigkeit aller, kann halt passieren dass keiner das Grundstück so nutzen kann wie er will - wäre schade, kann ich aber mit leben.

Im Moment gehört alles einem Eigentümer, die Wohnungen sind wohl die ersten die verkauft werden, Restaurant und Hotel sind danach noch beim alten Besitzer und stehen ja auch zum verkauf. Eigentümer wird jetzt sicherlich nicht eingreifen und irgendwas einräumen - er will schließlich die Ruine auch loswerden ohne die Sache irgendwie zu behindern. Die Wohnungen sowie ich mitgekriegt habe bereits reserviert oder verkauft.

Was gibt es denn noch für Sachen auf die man in der Konstellation achten sollte ? Hab hier bereits viel gelesen, leider dreht sich meist alles um ein Haus und keine Gebäudekomplexe wie in meinem Fall.

-- Editiert von albiorix am 17.12.2017 20:54

Kauf einer Eigentumswohnung - fragen zu Teilungserklärung

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